물품 거래

터파기 공사 중 땅속에서 주인 모를 물건이 나오면 누구 소유인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

공고 후 1년 안에 주인이 나타나지 않으면 발견자가 소유권을 취득하고, 남의 땅에서 발견했다면 토지 소유자와 발견자가 절반씩 가집니다. 다만 학술·고고 자료가 되는 물건은 국유가 되고 보상을 청구할 수 있습니다. 지금은 공사를 멈추고 발견일부터 7일 안에 경찰서에 제출하거나 국가유산청장에게 신고하십시오.

발견한 물건을 그 자리에서 공사 관계자들과 나눠 가질 필요는 없고, 그렇게 하면 오히려 권리를 잃을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 단독주택을 지으려고 산 땅에서 2025년 3월 터파기 공사를 하다가 땅속에서 오래된 도자기 항아리와 동전 뭉치를 발견했습니다. 주인을 알 만한 표시는 없었고, 공사업체 직원들은 발견한 사람 몫이 있다며 나눠 갖자고 했습니다. A씨는 이 물건이 누구 소유가 되는지와 무엇부터 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

내 땅에서 주인 모를 물건이 나오면 누구 소유가 되나요?

법률에 따라 공고한 뒤 1년 안에 주인이 나타나지 않으면 발견자가 소유권을 취득합니다. 다만 남의 토지에서 발견한 매장물은 토지 소유자와 발견자가 절반씩 취득합니다. 사례처럼 A씨가 자기 땅에서 발견했다면 토지 소유자와 발견자가 같으므로 A씨가 전부를 취득합니다.

매장물은 토지나 다른 물건 속에 묻혀 있어 소유자가 누구인지 쉽게 알 수 없는 물건을 말합니다. 절차는 유실물법이 준용되므로 경찰서에 제출하고 공고를 거쳐야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「유실물법」은 매장물에 건축물 관리자 규정(제10조)을 제외한 나머지 규정을 준용합니다.

공사업체 직원이 발견하면 그 사람도 몫이 있나요?

누가 발견자인지에 따라 달라집니다. 남의 토지에서 발견한 매장물은 발견자와 토지 소유자가 절반씩 취득하므로, 공사업체 직원이 발견자로 인정되면 토지 소유자와 절반씩 나눕니다. 건축주가 공사를 맡기고 현장에서 직접 발견하지 않았다면 발견자가 누구인지부터 다툼이 될 수 있어, 발견 당시 상황을 사진과 진술로 남겨 둡니다.

문화유산으로 보이면 어떻게 되나요?

학술·기예 또는 고고의 중요한 재료가 되는 물건이면 발견자 소유가 아니라 국유가 됩니다. 이때 발견자와 매장물이 발견된 토지의 소유자는 국가에 적당한 보상을 청구할 수 있습니다.

국가는 발견자와 토지 소유자에게 통지해 매장물 가액에 상당한 금액을 반으로 나눠 지급하고, 발견자와 토지 소유자가 같으면 전액을 지급합니다. 이 금액에 불복하면 통지를 받은 날부터 6개월 이내에 민사소송을 제기할 수 있습니다.

매장유산을 발견하면 발견자나 토지 소유자·점유자·관리자는 그 현상을 변경하지 말고 국가유산청장에게 신고해야 합니다. 신고 전에 공사를 계속하거나 물건을 옮기면 문제가 커지므로 공사를 멈추고 신고부터 합니다.

땅속 발견물 처리 순서

• 공사 중지와 현장 보존 - 발견 즉시 공사를 멈추고 물건과 주변을 그대로 둡니다. 문화유산일 수 있으면 현상 변경이 금지됩니다.
• 발견 경위 기록 - 발견 날짜, 위치, 발견한 사람, 물건 상태를 사진과 메모로 남깁니다. 발견자 다툼과 보상 청구의 기초가 됩니다.
• 신고와 제출 - 문화유산으로 보이면 국가유산청장에게 신고하고, 일반 물건은 7일 이내에 경찰서에 제출합니다. 기한을 넘기면 권리를 잃습니다.
• 공고 기간 확인 - 공고 뒤 1년 안에 주인이 나타나는지 확인합니다. 기간이 지나면 소유권 취득 절차를 밟습니다.
• 보상 금액 검토 - 국유가 되면 국가가 통지한 보상 금액을 검토하고, 불복하면 6개월 안에 민사소송을 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지에 매장유산 유존지역 지정이 있거나 공사업체와 발견물 처리 약정이 있다면 계약서와 관련 고시를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 개발·공사 과정의 소유권 분쟁과 손실보상 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매장물은 무엇인가요?
  토지나 다른 물건 속에 묻혀 있어 소유자가 누구인지 쉽게 알 수 없는 물건을 말합니다. 민법 제254조는 매장물을 법률에 따라 공고한 뒤 1년 안에 소유자가 권리를 주장하지 않으면 발견자가 소유권을 취득한다고 정합니다. 주인이 분명한 물건은 매장물이 아니어서 주인에게 돌려줘야 합니다.
• 내 땅에서 내가 발견하면 전부 내 것인가요?
  공고 뒤 1년 안에 주인이 나타나지 않으면 전부 취득합니다. 민법 제254조 단서는 남의 토지에서 발견한 경우만 토지 소유자와 발견자가 절반씩 취득한다고 정하므로, 토지 소유자와 발견자가 같으면 나눌 상대가 없습니다. 문화유산이면 국유가 되는 예외가 있습니다.
• 경찰서에 늦게 내면 어떻게 되나요?
  습득일부터 7일 이내에 경찰서 제출 절차를 밟지 않으면 비용·보상금을 받을 권리와 소유권을 취득할 권리를 잃습니다. 유실물법 제9조가 정하고, 같은 법 제13조 제1항에 따라 매장물에도 준용됩니다. 발견 뒤 바로 제출하고 접수증을 받아 두십시오.
• 문화유산이면 보상은 얼마나 받나요?
  민법 제255조에 따라 학술·고고의 중요한 재료가 되는 물건은 국유가 되고, 유실물법 제13조 제2항에 따라 국가가 매장물 가액에 상당한 금액을 발견자와 토지 소유자에게 반씩 지급합니다. 발견자와 토지 소유자가 같으면 전액을 받습니다. 금액은 국가가 평가해 통지합니다.
• 보상 금액이 적으면 다툴 수 있나요?
  다툴 수 있습니다. 유실물법 제13조 제3항은 보상 금액에 불복하는 사람이 그 통지를 받은 날부터 6개월 이내에 민사소송을 제기할 수 있다고 정합니다. 통지를 받은 날짜를 기록해 두고, 같은 종류 유물의 거래 사례나 감정 자료로 가액을 다툽니다.
• 문화유산 같으면 공사를 계속해도 되나요?
  안 됩니다. 매장유산 보호 및 조사에 관한 법률 제17조는 매장유산을 발견하면 발견자나 토지 소유자·점유자·관리자가 현상을 변경하지 말고 국가유산청장에게 신고하도록 정합니다. 신고 뒤 조사 결과에 따라 공사 재개 여부가 정해지므로 공사 일정 조정도 함께 검토합니다.

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