계약 일반

골프장이 신탁 공매로 팔리면 새 주인이 입회금도 돌려줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

담보신탁 공매로 골프장 필수시설을 일괄 인수한 사람은 회원과의 약정까지 승계해 입회금 반환 의무를 집니다. 개장 전 사업계획 승인 단계도 같습니다. 대법원 2016두45158 판결과 2016다220143 전원합의체 판결로 회원이 할 일을 정리했습니다.

네, 담보신탁 공매로 골프장 필수시설을 일괄 인수한 사람은 회원과의 약정까지 승계하므로 입회금 반환 의무도 집니다. 개장 전 사업계획 승인 단계여도 같습니다. 회원이 새 주인과 따로 계약을 다시 맺어야 승계되는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2014년 개장을 앞둔 회원제 골프장에 입회금 1억 2천만 원을 내고 회원이 되었습니다. 골프장 운영사는 공사대금 대출 때문에 부지와 클럽하우스를 신탁회사에 담보신탁했고, 회생절차까지 갔습니다. 2026. 4. 20. 신탁회사 공매에서 B사가 골프장을 낙찰받았고, B사는 법원 경매가 아니라 신탁회사 공매로 샀으니 기존 회원과는 관계없고, 계속 이용하려면 새로 입회금을 내라고 합니다. A씨는 2026. 7. 8. 상담에서 B사에 입회금 반환을 청구할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

신탁 공매로 산 사람도 회원 의무를 넘겨받나요?

넘겨받습니다. 체육시설법은 영업양도뿐 아니라 경매, 회생절차의 환가, 국세 등 압류재산 매각으로 필수시설을 인수한 사람에게도 회원 약정 승계를 준용합니다. 제4호는 「그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 절차」를 정하고 있습니다.

대법원 2018. 10. 18. 선고 2016다220143 전원합의체 판결은 담보신탁계약에서 정한 공매나 그 공매 조건에 따른 수의계약으로 필수시설이 일괄 이전된 경우도 여기에 해당한다고 보았습니다. 대법관 5명은 사적 매매라는 이유로 반대했지만 다수의견이 판례가 되었습니다. 현행 제27조도 판결 당시와 문언이 같습니다.

대법원은 개장 전 사업계획 승인 단계에서 어떻게 판단했나요?

사업계획 승인 단계에서도 인수인이 회원 약정을 승계한다고 보았습니다. 운영사는 회원을 모집하고 조건부 등록으로 영업을 시작했으나 회생절차에 들어갔고, 담보신탁 우선수익자의 요구로 신탁회사가 공매를 진행했습니다. 낙찰자가 사업계획의 사업시행자를 자기로 바꾸는 변경승인을 받자, 기존 운영사가 취소소송을 냈습니다.

대법원은 제27조 제3항이 사업계획 승인 승계에도 제2항을 준용한다고 보았습니다. 그래서 인수인은 승인권을 따로 넘겨받지 않아도 “체육필수시설의 인수만으로 사업계획 승인을 승계함으로써 기존의 사업계획 승인에 기초하여 모집된 회원과의 약정을 포함하여 승인에 따른 권리·의무를 승계하는 것으로 해석하여야 한다.”라고 했습니다. 다만 도지사가 사전통지와 의견제출 기회 없이 변경승인을 해 그 처분은 절차 위법으로 취소가 유지되었습니다.

변경승인이 절차 위법으로 취소되면 회원 지위도 흔들리나요?

판결 구조로 보면 회원 약정 승계 자체가 달라진다고 보기는 어렵습니다. 대법원은 인수인이 필수시설 인수만으로 승계한다는 실체 판단을 먼저 밝히고, 처분은 사전통지를 거치지 않은 절차 하자 때문에 취소된다고 했습니다.

행정청은 기존 운영사의 권익을 제한하는 처분을 할 때 미리 통지하고 의견을 들어야 합니다. 이 절차 문제는 「공매로 체육시설을 넘겼는데 구청이 통지 없이 승계신고를 수리했습니다」에서 자세히 설명했습니다. 회원 입장에서는 승인 다툼과 별개로 새 주인에게 회원 지위를 주장하면 됩니다.

회원은 새 주인에게 무엇을 요구할 수 있나요?

입회계약에서 정한 이용권과 기간이 끝난 뒤의 입회금 반환을 새 주인에게 요구할 수 있습니다. 승계 대상은 기존 운영사와 회원 사이의 약정 사항이므로 입회계약서 내용이 기준입니다. 입회금은 보통 일정한 거치기간이 지나야 반환을 청구할 수 있으므로, 계약서의 반환 조건과 탈회 절차를 먼저 확인해야 합니다. 새 주인이 다시 입회금을 내라고 요구하더라도 기존 약정이 승계된 이상 이에 응할 의무는 없다고 볼 수 있습니다.

확인할 점은 필수시설이 일괄 이전되었는지입니다. 판례는 필수시설이 한꺼번에 넘어간 경우를 전제로 하므로, 일부만 넘어갔다면 따로 따져야 합니다. 옛 운영사를 상대로 받은 판결로 새 주인에게 바로 집행할 수 있는지는 「골프장을 넘겨받은 회사에 입회금 판결로 바로 강제집행할 수 있나요?」에서 다루었습니다.

골프장 공매 때 회원 대응 순서

• 회원 자료 정리 - 입회계약서, 입회금 납입 증빙, 회칙과 회원증을 모읍니다.
• 이전 경위 확인 - 등기사항증명서로 신탁 등기와 공매 낙찰자, 이전 범위를 확인합니다.
• 필수시설 범위 대조 - 부지·코스·클럽하우스 등 필수시설이 함께 넘어갔는지 봅니다.
• 새 주인에게 통지 - 회원 지위 확인과 입회금 반환 시기를 내용증명으로 요청합니다.
• 소송 검토 - 거부하면 회원 지위 확인이나 입회금 반환 소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 필수시설이 일괄 이전되었는지와 입회계약에서 정한 반환 시기에 따라 새 주인에게 청구할 수 있는 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 골프장 회원의 회원 지위 확인과 입회금 반환 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신탁회사 공매가 아니라 수의계약으로 골프장이 팔려도 승계되나요?
  공매 절차에서 정해진 공매 조건에 따라 수의계약으로 필수시설이 일괄 이전된 경우도 승계된다고 봅니다. 공매 조건과 무관한 일반 매매라면 영업양도인지를 따로 따져야 합니다.
• 골프장이 법원 경매로 넘어가도 입회금 반환 의무가 따라가나요?
  따라갑니다. 민사집행법에 따른 경매로 필수시설을 인수한 사람은 체육시설법상 회원과의 약정 사항을 포함한 권리·의무를 승계합니다.
• 개장하기 전에 회원권을 샀는데도 보호받나요?
  사업계획 승인을 받아 모집한 회원이라면 보호받을 수 있습니다. 대법원은 필수시설 인수인이 사업계획 승인과 함께 그 승인에 기초해 모집된 회원과의 약정도 승계한다고 보았습니다.
• 새 주인이 회칙을 바꿔 기존 회원 혜택을 줄이면 따라야 하나요?
  승계되는 것은 기존 운영사와 회원 사이의 약정이므로, 새 주인이 일방적으로 약정 내용을 불리하게 바꾸기는 어렵습니다. 입회계약과 회칙의 변경 조항을 함께 확인해야 합니다.
• 옛 운영사에도 입회금 반환을 청구할 수 있나요?
  청구 자체는 할 수 있지만, 파산이나 회생 중이면 실제로 돌려받기 어려운 경우가 많습니다. 승계된 새 주인을 상대로 청구하는 편이 현실적입니다.
• 클럽하우스만 빼고 코스만 넘어갔다면 어떻게 되나요?
  판례는 필수시설이 일괄 이전된 경우를 전제로 승계를 인정했습니다. 필수시설 일부만 넘어갔다면 승계 여부를 따로 다퉈야 하므로 등기와 이전 범위부터 확인해야 합니다.

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• 골프장이 공매로 두 번 넘어갔는데 제 회원권은 아직 유효한가요?
• 골프장을 넘겨받은 회사에 입회금 판결로 바로 강제집행할 수 있나요?
• 공매로 체육시설을 넘겼는데 구청이 통지 없이 승계신고를 수리했습니다
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• 회원권을 반납하고 받은 골프장 평생 할인, 골프장이 팔리면 사라지나요?
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