계약 일반

매도인이 계약을 안 지키겠다는데 위약금 소장만 보내도 계약이 해제되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 매도인이 이행하지 않겠다는 뜻을 분명히 한 상황에서 계약의 존속과 양립할 수 없는 위약금을 청구하는 소장이 송달되면 그때 매매계약이 해제된 것으로 봅니다. 대법원 68다626 판결은 해제 의사를 명시하지 않았어도 이런 청구의 송달로 해제 효력이 생긴다고 보았습니다. 지금은 소장 송달일과 매도인이 해제를 통고한 날짜를 확인해 두십시오.

매도인이 먼저 계약을 이행하지 않겠다고 분명히 했다면 따로 이행을 재촉하는 최고를 하지 않아도 계약을 해제할 수 있습니다. 해제 통지서를 별도로 보내지 않았어도 위약금 청구 소장이 그 역할을 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2025. 9. 아파트를 5억원에 사기로 하고 계약금 5,000만원을 냈습니다. 중도금 지급일 직후 매도인은 L씨가 하루 늦게 입금했다며 계약 해제를 통고하고 계약금 반환도 거부했습니다. L씨는 2026. 2. 계약금 배액인 위약금 1억원을 청구하는 소를 냈는데, 소장에 해제한다는 말을 적지 않아 계약이 해제된 것인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위약금 청구 소장이 송달되면 매매계약이 해제된 것으로 보나요?

봅니다. 소를 낼 때 해제의 의사를 명시적으로 적지 않았더라도, 매매계약의 존속과는 양립할 수 없는 위약금 지급을 청구했다면 그 소장이 상대방에게 송달된 때 해제권을 행사한 것으로 봅니다. 대법원 1969. 1. 28. 선고 68다626 판결은 계약의 존속과 양립할 수 없는 청구가 상대방에게 송달된 때 해제의 효력이 생긴다고 했습니다.

해제는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 소장 부본이 송달된 날이 도달일이 되므로, 해제에 따른 원상회복이나 손해배상의 기준일도 이 날짜로 잡힙니다.

매도인이 먼저 해제 통고를 하면 최고를 하지 않고 해제할 수 있나요?

할 수 있습니다. 원래 이행지체를 이유로 해제하려면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하여야 하지만, 채무자가 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우에는 최고를 할 필요가 없습니다. 매도인이 매수인의 중도금 지체를 핑계로 해제 통고를 하며 계약을 이행할 의사가 없음을 분명히 했다면 여기에 해당합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 구조를 그대로 유지합니다. 다만 매수인이 실제로 중도금을 지체했다면 매도인의 해제가 먼저 유효해질 수 있으므로, 중도금 지급기일과 실제 지급일, 매도인 통고서의 도달일을 비교해 누가 먼저 적법하게 해제했는지 따져야 합니다.

소송을 취하하면 해제도 없던 일이 되나요?

되지 않습니다. 해제권은 형성권이어서 의사표시가 도달하면 바로 효력이 생기고, 그 뒤에 소송을 취하해도 해제의 효력에는 영향이 없습니다. 대법원 1982. 5. 11. 선고 80다916 판결의 판단입니다. 계약을 살리고 싶어도 소장 송달로 한 해제를 되돌릴 수 없다는 뜻입니다.

해제의 의사표시는 철회하지 못합니다. 그래서 위약금 청구 소송을 내기 전에 계약 유지를 원하는지, 해제하고 위약금을 받을지를 먼저 정해야 합니다. 계약을 유지하려면 위약금 대신 소유권이전등기 청구를 해야 합니다.

소장으로 계약 해제 대응 순서

• 상대방 거절 의사 확인 - 매도인의 해제 통고서, 문자, 대화 녹음을 모읍니다. 이행거절이 분명해야 최고를 하지 않고 해제할 수 있습니다.
• 내 이행 상태 정리 - 중도금 지급기일과 실제 지급일, 지급 준비 자료를 확인합니다. 내가 먼저 지체했다면 결론이 뒤집힐 수 있습니다.
• 청구 방향 결정 - 계약 유지(이전등기 청구)와 해제(위약금·원상회복 청구) 중 하나를 고릅니다. 해제는 철회할 수 없습니다.
• 소장 작성과 해제 문구 - 위약금 청구 소장에 해제 의사를 명시적으로 적습니다. 해석 다툼을 줄이는 방법입니다.
• 송달일 확보 - 소장 부본 송달증명을 받아 둡니다. 해제 효력 발생일과 원상회복 기준일이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 해제 절차나 위약금 액수를 따로 정한 특약이 있거나 양쪽이 모두 해제를 주장하는 경우에는 계약서와 통지 순서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 위약금·원상회복 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해제 통지 없이 소장만으로 해제되나요?
  계약 존속과 양립할 수 없는 청구라면 됩니다. 대법원 1969. 1. 28. 선고 68다626 판결은 해제 의사를 명시하지 않고 위약금 지급을 청구한 경우에도 그 청구가 상대방에게 송달된 때 해제 효력이 생긴다고 보았습니다. 다만 해석 다툼을 줄이려면 소장에 해제 의사를 명시하는 편이 낫습니다.
• 해제 효력은 소장을 낸 날 생기나요?
  소장을 법원에 낸 날이 아니라 상대방에게 송달된 날 생깁니다. 민법 제543조 제1항은 해제를 상대방에 대한 의사표시로 하도록 하고, 민법 제111조 제1항은 상대방 있는 의사표시가 도달한 때 효력이 생긴다고 정합니다. 송달증명원으로 날짜를 확인합니다.
• 최고를 하지 않고 해제할 수 있는 경우는요?
  채무자가 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우입니다. 민법 제544조 단서는 이때 최고를 요하지 않는다고 정합니다. 매도인이 해제 통고를 보내며 잔금을 받지 않겠다고 하거나 부동산을 다른 사람에게 팔겠다고 한 경우가 여기에 해당할 수 있습니다.
• 소송을 취하하면 계약이 되살아나나요?
  되살아나지 않습니다. 대법원 1982. 5. 11. 선고 80다916 판결은 소 제기로 해제권을 행사한 뒤 소송을 취하해도 해제권은 형성권이므로 해제의 효력에는 영향이 없다고 했습니다. 민법 제543조 제2항도 해제의 의사표시를 철회하지 못하게 합니다.
• 제가 중도금을 늦게 냈다면요?
  매도인의 해제가 먼저 유효할 수 있습니다. 매수인이 중도금을 지체했고 매도인이 상당한 기간을 정해 최고한 뒤 해제했다면 민법 제544조 본문에 따른 적법한 해제가 됩니다. 이 경우 매수인의 위약금 청구는 받아들여지기 어려우므로 지급기일과 최고서 도달일을 먼저 비교합니다.
• 해제 후 계약금·중도금은 어떻게 되나요?
  해제되면 양쪽은 원상회복 의무를 지므로 매도인은 받은 계약금과 중도금을 돌려주어야 합니다. 위약금 약정이 있으면 그 약정에 따라 위약금도 청구합니다. 원상회복과 위약금은 함께 청구할 수 있고, 매도인 재산에 가압류를 해 두어야 판결 후 집행할 재산이 남습니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

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