공정거래·가맹

공사대금 대신 분양 안 된 집을 받으라고 하면 거절할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

대물로 받기로 구체적으로 합의하지 않았다면 공사대금은 현금으로 달라고 할 수 있고, 하도급이면 대물변제가 원칙적으로 금지됩니다. 대물 약정의 범위, 하도급법 예외 사유, 대금 지급을 미룰 때 다투는 방법을 정리했습니다.

네, 대물로 받기로 구체적으로 합의하지 않았다면 거절하고 현금 지급을 요구할 수 있습니다. 대물변제는 채권자가 승낙해야 성립하므로, 발주자나 원청이 일방적으로 부동산을 지정해 떠넘길 수는 없습니다. 하도급 관계라면 하도급대금을 물품으로 주는 것 자체가 원칙적으로 금지됩니다. 부동산을 받지 않겠다고 했다는 이유로 대금 지급을 미루는 것도 정당화되기 어렵습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 타일과 위생도기를 납품하고 시공하는 업체를 운영합니다. 2024. 4. 한 건설사와 주택 공사 계약을 맺으면서 공사대금의 30%는 대물로 정산한다는 문구를 넣었지만, 어떤 부동산인지는 정하지 않았습니다. 2025. 10. 공사를 마치자 건설사는 남은 대금 1억 원 대신 분양이 안 된 상가를 받으라고 했습니다. 상가 시세는 남은 대금보다 낮았는데도 건설사는 오히려 차액을 더 내라고 했고, 대물 비율도 30%에서 33%로 올려 계산했습니다. F씨가 거절하자 건설사는 2026. 3.까지 나머지 대금을 주지 않고 있습니다. F씨는 상가를 꼭 받아야 하는지, 대금은 어떻게 받아야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약서에 대물 정산 비율이 있으면 정해진 부동산을 받아야 하나요?

비율만 있고 어떤 부동산인지 정하지 않았다면 상대방이 고른 부동산을 그대로 받아야 하는 것은 아닙니다. 대물변제는 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래 채무 대신 다른 것을 주는 것이어서, 목적물과 그 가액에 대한 합의가 있어야 효력이 생깁니다. 계약서에 비율만 적혀 있다면 어떤 부동산을 얼마로 평가해 넘길지는 다시 합의할 문제입니다.

대물 비율을 한쪽이 마음대로 올리는 것도 허용되지 않습니다. 계약서에 30%로 정했다면 그 비율을 넘는 부분은 현금으로 받아야 합니다. 목적물이 구체적으로 정해져 있는 약정이라도, 그 부동산에 근저당이 잡혀 있거나 가치가 약정 때보다 크게 떨어졌다면 그대로 받기 전에 조건을 다시 협의해야 합니다. 협의가 끝내 되지 않으면 약정 대금 전액을 현금으로 청구하는 소송에서 대물 약정의 효력을 다투게 됩니다.

하도급이라면 대물변제 자체가 금지되나요?

원칙적으로 금지됩니다. 하도급법은 원사업자가 하도급대금을 물품으로 지급하는 것을 금지하고, 원사업자가 발행한 어음이나 수표가 부도 났을 때, 파산이나 회생절차 신청이 있을 때 같은 예외만 둡니다. 예외에 해당해 대물로 주더라도 원사업자는 미리 소유권과 담보 관계를 확인할 수 있는 자료를 보여 줘야 합니다.

건설업자가 공사의 일부를 다른 건설업자에게 맡긴 경우처럼 건설위탁에 해당하면 이 규정이 적용됩니다. 또 원사업자는 목적물을 인수한 날부터 60일 안의 지급기일에 대금을 줘야 하고, 늦으면 지연이자를 붙여야 합니다. 하도급대금 회수 일반은 「하도급대금을 주지 않는데 어떻게 받아야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

하도급이 아닐 때 대금 지급을 미루면 어떻게 다투나요?

공정거래법의 거래상 지위 남용과 민사상 공사대금 청구를 함께 검토합니다. 공정거래법은 거래상 지위를 이용해 거래 이행 과정에서 상대방에게 불이익을 주는 행위를 금지합니다. 대법원은 일방이 상대적으로 우월하거나 상대방 거래활동에 상당한 영향을 미칠 수 있는 지위에 있으면 거래상 지위를 인정할 수 있다고 봅니다.

수년간 계속 공사를 맡아 왔고 검수와 대금 지급 권한을 상대방이 쥐고 있다면 이 지위가 인정될 여지가 큽니다. 그런 상대방이 부동산을 받지 않는다는 이유로 약정 기한이 지난 대금을 계속 주지 않으면 부당한 불이익 제공으로 다툴 수 있습니다. 공정거래 분쟁조정을 신청하면 시효가 중단되고, 그 사이 공사대금 3년 시효도 함께 관리할 수 있습니다.

대물변제 요구를 받았을 때 대응 순서

• 약정 확인 - 계약서에 대물 비율, 목적물, 평가 방법이 적혀 있는지 봅니다.
• 부동산 점검 - 제시받은 부동산의 등기, 담보, 시세를 확인합니다.
• 현금 지급 요구 - 약정 범위를 넘는 부분과 대물을 거절한 부분의 현금 지급을 서면으로 요구합니다.
• 분쟁조정 신청 - 협의가 안 되면 하도급 또는 공정거래 분쟁조정을 신청합니다.
• 소송 판단 - 시효가 다가오면 공사대금 청구 소송과 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서의 대물 약정 문언과 하도급법 적용 여부, 제시받은 부동산의 실제 가치에 따라 받을 방법과 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 공사대금과 하도급대금 회수, 대물변제 분쟁의 협상과 분쟁조정, 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대물로 받은 부동산값이 나중에 떨어지면 차액을 청구할 수 있나요?
  어렵습니다. 대물변제가 성립하면 본래 채무를 갚은 것과 같은 효력이 생겨, 그 뒤 값이 떨어진 손실은 받은 쪽이 부담합니다. 그래서 받기 전에 시세와 담보 관계를 확인해야 합니다.
• 원청이 회생절차를 신청했다며 대물을 주겠다고 하면요?
  회생절차 개시 신청은 하도급법이 대물변제를 허용하는 예외 사유입니다. 다만 원사업자는 미리 소유권과 담보 관계를 확인할 수 있는 자료를 보여 줘야 하므로 그 자료부터 요구하십시오.
• 하도급대금은 언제까지 받아야 하나요?
  원사업자는 목적물을 인수한 날부터 60일 안에서 가능한 짧게 정한 지급기일에 대금을 줘야 합니다. 60일을 넘겨 지급하면 공정거래위원회가 고시한 이율의 지연이자를 붙여야 합니다.
• 공사대금 청구는 언제까지 해야 하나요?
  도급받은 공사에 관한 채권은 3년 동안 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 분쟁조정 신청이나 소송, 가압류로 시효를 중단시킬 수 있으니 기산일을 먼저 확인하십시오.
• 대금을 늦게 줘서 생긴 손해도 청구할 수 있나요?
  거래상 지위 남용 등 공정거래법 위반으로 손해를 입었다면 배상을 청구할 수 있고, 상대방이 고의나 과실이 없음을 입증하지 못하면 책임을 집니다. 약정 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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