빌려준 돈·보증

빚 대신 점포 소유권을 넘겨받았는데 대물변제인지 담보인지 어떻게 가리나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

소유권이 넘어갔다는 사실만으로 대물변제라고 단정할 수 없고, 분명하지 않으면 법원이 여러 사정을 모아 대물변제인지 담보인지 가립니다. 채무액과 부동산 가액, 부동산에 붙은 부담, 이전 뒤 누가 부동산을 지배했는지를 종합한다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 이전 당시 채무액과 시세, 등기권리증과 점포 키를 누가 가졌는지부터 정리하십시오.

등기부에 「매매」로 적혀 있다고 해서 그대로 대물변제가 끝난 것으로 체념할 필요는 없습니다. 등기 원인보다 실제 사정을 봅니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2023년 지인에게 1억 5,000만원을 빌리고 갚지 못하자 2024년 봄 자기 명의 점포의 소유권을 지인에게 넘겼습니다. 점포에는 이미 다른 채권자의 가압류 1억원과 은행 근저당권이 붙어 있었습니다. O씨는 이전 뒤에도 그 점포에서 계속 영업했고 등기권리증도 O씨 가족이 갖고 있었는데, 2026년 지인이 점포를 팔겠다며 나가라고 하자 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

빚 대신 점포 소유권을 넘겨받으면 대물변제인가요, 담보인가요?

어느 쪽인지 분명하지 않다면 법원은 여러 사정을 모아 판단하므로, 소유권이 넘어갔다는 사실만으로 대물변제라고 단정할 수 없습니다. 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다94410 판결은 채무와 관련한 소유권이전이 대물변제인지 종전 채무의 담보인지 명확하지 않으면 채무액과 부동산 가액, 채무 경위, 이전 당시 상황, 이후 부동산 지배와 처분 관계를 종합해 가려야 한다고 보았습니다.

대물변제로 인정되면 원래 빚은 소멸하고 부동산은 채권자 것이 됩니다. 담보로 인정되면 빚은 남아 있고, 채무자가 빚을 갚으면 소유권을 되찾을 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제466조도 채권자의 승낙을 얻어 본래 채무에 갈음한 급여를 한 때에만 변제와 같은 효력을 인정합니다.

법원은 어떤 사정을 보고 대물변제와 담보를 가리나요?

부동산에 큰 부담이 붙어 있는지, 이전 뒤 누가 부동산을 관리했는지가 주로 결론을 가릅니다. 위 판결은 채권자가 약정금 대신 거액의 가압류와 근저당권 부담이 있는 점포를 받는다는 것은 거래 관행에 비추어 납득하기 어렵고, 채무자 쪽이 등기권리증을 갖고 이전 뒤에도 점포를 계속 지배한 사정을 들어 담보로 보았습니다.

반대로 부동산 시세와 채무액이 비슷하고, 이전 직후 채권자가 점포를 넘겨받아 임대하거나 팔았다면 대물변제로 볼 여지가 큽니다. 차용증이나 합의서에 「변제에 갈음하여」 또는 「담보로」라는 문구가 있는지도 봅니다.

담보로 인정되면 채무자는 무엇을 청구할 수 있나요?

채무를 갚고 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 금전 차용과 관련해 담보로 소유권을 넘긴 경우, 부동산 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 넘으면 「가등기담보 등에 관한 법률」이 적용되어 채권자는 청산 절차를 거쳐야 합니다. 채무자는 청산금을 받을 때까지 채무액을 갚고 등기 말소를 청구할 수 있습니다.

채권자가 청산 절차 없이 부동산을 제3자에게 팔아 버리면 채무자는 손해배상을 청구합니다. 차용물 대신 다른 재산을 넘기기로 한 예약에서 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자의 합산액을 넘지 못한다는 제한도 있습니다.

빚 대신 넘긴 부동산 분쟁 대응 순서

• 이전 당시 수치 확인 - 채무액, 부동산 시세, 붙어 있던 가압류·근저당 금액을 정리합니다. 대물변제로 보기에 균형이 맞는지 판단하는 자료입니다.
• 합의 문구 확인 - 차용증, 합의서, 문자에서 「갈음」 「담보」 「되찾는다」 같은 표현을 찾습니다. 당사자의 의사를 보여 줍니다.
• 지배 관계 정리 - 이전 뒤 누가 점포를 쓰고 차임을 받았는지, 등기권리증과 점포 키를 누가 가졌는지 정리합니다.
• 처분금지 가처분 - 채권자가 부동산을 제3자에게 넘기지 못하게 가처분을 신청합니다. 말소 청구권을 지키기 위한 조치입니다.
• 말소·청산금 청구 - 담보라면 채무를 갚고 등기 말소를 구하거나 청산금을 청구합니다. 대물변제라면 남은 채무가 없는지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 차용금이 아닌 약정금·공사대금 채무였거나 부동산이 이미 제3자에게 넘어간 경우라면 등기부와 합의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 대여금·담보 관련 등기 말소와 청산금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대물변제는 언제 성립하나요?
  민법 제466조에 따라 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때 변제와 같은 효력이 생깁니다. 부동산이라면 소유권이전등기까지 마쳐야 대물변제가 완성됩니다. 원래 빚은 그 범위에서 소멸합니다.
• 등기 원인이 「매매」로 되어 있으면 대물변제인가요?
  그것만으로 정해지지 않습니다. 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다94410 판결은 대물변제인지 담보인지 분명하지 않으면 채무액과 부동산 가액, 채무 경위, 이전 당시 상황, 이후 지배·처분 관계를 종합해 가려야 한다고 보았습니다.
• 담보로 인정되면 어떻게 부동산을 되찾나요?
  채무액과 이자, 손해금을 채권자에게 지급하고 소유권이전등기의 말소를 청구합니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제11조는 채무자가 청산금을 받을 때까지 이렇게 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 변제기부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득하면 청구할 수 없습니다.
• 부동산 가치가 빚보다 훨씬 크면 어떻게 되나요?
  차용금 담보라면 채권자는 부동산 가액에서 채권액을 뺀 청산금을 채무자에게 지급해야 소유권을 완전히 취득합니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제1항이 청산금 지급 의무를 정합니다. 청산 절차 없이 처분하면 손해배상 책임이 생깁니다.
• 빚 대신 넘기기로 미리 약속한 경우에도 제한이 있나요?
  있습니다. 민법 제607조는 차용물 반환에 갈음하여 다른 재산권을 이전하기로 예약한 경우 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자의 합산액을 넘지 못한다고 정하고, 제608조는 이를 어긴 차주에게 불리한 약정을 무효로 합니다.
• 채권자가 점포를 이미 팔아 버렸다면요?
  제3자가 선의로 소유권을 취득했다면 등기를 되찾기 어렵습니다. 이때는 채권자에게 부동산 가액에서 채무액을 뺀 금액을 손해배상이나 부당이득으로 청구합니다. 처분 전에 처분금지 가처분을 해 두는 것이 가장 확실한 대비입니다.

비슷한 상황

• 빌려준 돈을 갚지 않는데 받을 수 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성