빌려준 돈·보증

빚보다 비싼 부동산을 대물변제로 넘겼다면 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 빚 대신 부동산을 완전히 넘긴 대물변제라면 시가가 채무 원리금을 넘더라도 민법 제607조·제608조가 적용되지 않아 무효가 아닙니다. 대물변제 예약이나 담보 목적 이전과 달리 채무에 갈음해 권리를 완전히 넘긴 경우라는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 계약서에 변제에 갈음한다고 적었는지 담보라고 적었는지 확인하십시오.

부동산 시가가 빚보다 크다는 사실만으로 이전등기를 되돌릴 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B씨에게 2억원을 빌렸고, 2025년 이를 갚을 수 없게 되자 자기 소유 상가를 B씨에게 넘겼습니다. B씨는 차용금 채무를 없애고 상가에 설정된 은행 대출 1억원도 인수하기로 했습니다. 당시 상가 시세는 4억 5천만원이었는데, 2026년 A씨는 빚보다 훨씬 비싼 상가를 넘긴 것은 민법 제607조·제608조에 따라 무효가 아니냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

빚보다 비싼 부동산으로 대물변제하면 무효인가요?

무효가 아닙니다. 채무자가 차용물 아닌 다른 재산권을 채무 이행의 담보가 아니라 채무에 갈음해 완전히 넘긴 대물변제라면, 그 시가가 채무 원리금을 넘더라도 차용물 반환에 관한 예약 가액 제한 규정은 적용되지 않습니다. 대물변제는 채권자의 승낙을 얻어 본래 채무 대신 다른 급여를 해서 변제와 같은 효력을 내는 것이기 때문입니다.

채무 변제와 은행 대출 인수를 조건으로 부동산 소유권을 넘긴 것도 그 대가로 채무가 소멸하고 넘긴 쪽이 되찾을 권리를 남기지 않았다면 대물변제입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제607조와 제608조는 원안 당시와 문언이 같습니다.

대물변제와 대물변제 예약은 어떻게 다른가요?

대물변제는 지금 곧바로 권리를 넘겨 채무를 없애는 것이고, 대물변제 예약은 나중에 갚지 못하면 재산을 넘기기로 미리 약속하는 것입니다. 차주가 차용물에 갈음해 다른 재산권을 이전하기로 예약한 경우에는 예약 당시 그 재산의 가액이 차용액과 이자의 합산액을 넘지 못합니다.

이를 위반한 당사자의 약정으로서 차주에게 불리한 것은 환매나 그 밖의 어떤 명목이든 효력이 없습니다. 그래서 돈을 빌리면서 「못 갚으면 시가 5억원 아파트를 넘긴다」고 약속했다면 그 약속대로 소유권을 가져갈 수 없습니다.

담보 목적으로 넘긴 것이라면 무엇이 달라지나요?

담보 목적이면 청산 절차가 필요합니다. 대물반환 예약에 담보계약이 포함되거나 함께 있고 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 넘으면 가등기담보법이 적용되어, 채권자는 청산금을 평가해 통지하고 2개월의 청산기간이 지난 뒤 청산금을 지급해야 소유권을 취득합니다.

이미 소유권이전등기를 마쳤더라도 담보 목적이었다면 청산기간이 지나고 청산금을 지급한 때에 비로소 소유권을 취득합니다. 따라서 넘긴 쪽은 계약서와 당시 대화에서 담보 목적이었다는 사정을 찾아 청산금을 청구하거나 등기의 효력을 다툽니다.

대물변제 부동산 이전 점검 순서

• 이전 목적 확인 - 계약서와 문자에서 변제에 갈음한 것인지 담보인지 확인합니다. 적용 규정이 갈립니다.
• 채무액 계산 - 이전 당시 원금과 이자, 인수한 대출 잔액을 합산합니다. 시가와 비교할 기준입니다.
• 시가 확인 - 이전 당시 감정가나 실거래가를 확인합니다. 담보 목적이면 청산금 규모가 정해집니다.
• 환매·재매입 약정 확인 - 되사기로 한 약정이 있는지 봅니다. 있으면 담보로 볼 사정이 됩니다.
• 청산금 청구 검토 - 담보 목적이 인정되면 청산금 지급이나 등기 효력을 다툽니다. 대물변제면 반환 청구가 어렵습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이전 뒤에도 넘긴 쪽이 계속 살거나 임대료를 받는 등 담보로 볼 사정이 있으면 계약서와 이후 관리 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 대물변제·양도담보 부동산의 소유권 분쟁과 청산금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대물변제란 무엇인가요?
  본래 채무 대신 다른 것을 주어 채무를 없애는 것입니다. 민법 제466조는 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음해 다른 급여를 한 때 변제와 같은 효력이 있다고 정합니다. 돈 대신 부동산을 넘기는 것이 대표적입니다.
• 시가가 빚보다 커도 대물변제가 유효한가요?
  유효합니다. 대법원 1992. 2. 28. 선고 91다25574 판결은 채무에 갈음해 완전히 권리를 넘긴 대물변제라면 시가가 원리금을 넘어도 민법 제607조·제608조가 적용되지 않는다고 보았습니다. 다만 폭리행위 요건을 갖추면 별도로 무효를 다툴 여지는 있습니다.
• 대물변제 예약은 어떤 제한이 있나요?
  예약 당시 재산 가액이 차용액과 이자 합계를 넘지 못합니다. 민법 제607조가 이를 정하고, 제608조는 이를 위반한 약정으로서 차주에게 불리한 것은 명목이 무엇이든 효력이 없다고 정합니다. 미리 약속만 한 단계에 적용되는 규정입니다.
• 담보로 넘긴 부동산은 언제 채권자 것이 되나요?
  청산 절차를 마쳐야 합니다. 가등기담보법 제3조와 제4조에 따라 채권자는 청산금 평가액을 통지하고 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지난 뒤 청산금을 지급해야 소유권을 취득합니다. 이미 이전등기를 했어도 마찬가지입니다.
• 청산금은 어떻게 계산하나요?
  통지 당시 부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액입니다. 가등기담보법 제4조 제1항은 채권자가 제3조 제1항에 따른 통지 당시의 담보목적부동산 가액에서 그 채권액을 뺀 금액을 채무자 등에게 지급하도록 정합니다. 선순위 담보채권도 공제 대상이 됩니다.
• 대출을 인수받는 조건도 대물변제인가요?
  채무 소멸의 대가로 완전히 넘겼다면 대물변제입니다. 원안 판례는 차용금 변제와 은행 대출 인수를 조건으로 부동산을 넘긴 사안을 대물변제로 보았습니다. 다만 인수한 대출을 갚지 못하면 다시 돌려주기로 했다면 담보로 볼 사정이 됩니다.

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• 빌려준 돈을 갚지 않는데 받을 수 있나요?
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• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

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