빌려준 돈·보증

돈 빌리며 집 명의를 넘겼는데 갚을 기한이 지나도 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 채권자가 청산절차를 마치기 전이라면 변제기가 지났어도 빌린 돈과 이자를 갚고 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 담보 목적으로 명의를 넘긴 것은 정산을 예정한 양도담보로 보고, 채권자는 청산금 평가액 통지와 청산기간 2개월, 청산금 지급을 거쳐야 소유권을 취득합니다. 지금은 채권자에게서 청산금 통지를 받은 적이 있는지부터 확인하십시오.

「기한 안에 못 갚으면 부동산은 채권자 것」이라는 약정서에 서명했다고 권리를 포기할 필요는 없습니다. 그런 약정은 채무자에게 불리하면 효력이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 사업 자금으로 B씨에게 1억원을 빌리면서, 시가 약 1억 6,000만원인 빌라를 9,000만원에 판다는 매매계약서를 쓰고 B씨 앞으로 등기를 넘겼습니다. 2년 안에 원리금을 갚으면 돌려받기로 했지만 기한인 2025년 3월을 넘겼습니다. 2026년 8월 돈을 마련한 A씨가 갚겠다고 하자 B씨는 이미 자기 집이라며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매매계약서를 썼는데 왜 담보로 보나요?

기존 빚을 정리하는 방법으로 부동산을 넘기면서 일정 기간 안에 원리금을 갚으면 돌려받기로 약정했다면, 특별한 사정이 없는 한 담보 목적으로 넘긴 것으로 봅니다. 대법원은 이런 약정을 변제기에 갚지 못하면 정산절차를 거쳐 원리금을 받기로 한 약한 의미의 양도담보로 해석합니다. 계약서 제목이 매매여도 결론은 같습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」과 판례에 따른 결론입니다.

차용물 대신 다른 재산을 넘기기로 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 넘으면, 그 예약은 채무자에게 불리한 한도에서 효력이 없고 가등기담보법이 적용됩니다. 이 사례처럼 시가가 빌린 돈보다 많으면 채권자가 부동산을 그대로 가져갈 수 없습니다.

채권자가 소유권을 가지려면 어떤 절차를 거쳐야 하나요?

채권자는 변제기 뒤에 청산금 평가액을 채무자에게 통지하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다. 이미 소유권이전등기를 마친 채권자는 청산기간이 지난 뒤 청산금을 지급한 때에 소유권을 취득합니다.

청산금은 통지 당시 부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액입니다. 청산금이 없다고 보면 채권자는 그 뜻이라도 통지해야 합니다. 이 절차를 건너뛰는 특약은 채무자에게 불리하면 효력이 없습니다.

시가가 빌린 돈보다 적었다면 결론이 달라지나요?

달라지지 않습니다. 대법원은 약한 의미의 양도담보라면 약정 당시 부동산 시가가 채권 원리금에 미달해도 채권자가 정산절차를 거쳐야 하고, 채무자는 정산이 끝나기 전에는 채무를 갚고 말소를 구할 수 있다고 보았습니다. 가등기담보법 적용 여부와 별개로 판례상 정산 의무가 인정됩니다.

• 청산금 통지 전 - 원리금을 갚고 말소를 청구할 수 있습니다.
• 통지 후 청산금 지급 전 - 여전히 원리금을 갚고 말소를 청구할 수 있습니다.
• 청산금 지급 후 - 채권자가 소유권을 취득해 말소 청구가 어렵습니다.
• 변제기 후 10년 경과 또는 선의 제3자 취득 - 말소 청구가 막힙니다.

얼마를 갚아야 말소를 받을 수 있나요?

원금에 약정 이자와 지연손해금을 더한 채무액 전부를 갚아야 합니다. 채권자가 받지 않으면 변제공탁을 하고 말소 소송을 냅니다. 약정 이자율이 이자제한법상 한도를 넘으면 넘는 부분은 효력이 없어 갚을 금액이 줄어듭니다.

양도담보 부동산 되찾기 대응 순서

• 약정 확인 - 계약서와 차용증에서 변제 기한과 반환 약정을 확인합니다.
• 통지 여부 확인 - 채권자에게서 청산금 평가액 통지를 받았는지 확인합니다.
• 채무액 계산 - 원금과 이자, 지연손해금을 계산합니다. 이자율 한도를 점검합니다.
• 변제 제공·공탁 - 채권자에게 변제를 제공하고, 거절하면 공탁합니다.
• 말소 소송 - 소유권이전등기 말소를 청구하고, 처분을 막으려면 가처분을 먼저 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채권자가 이미 부동산을 제3자에게 팔았거나 청산금을 지급했다고 주장하면 등기부와 통지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도담보 부동산의 말소 청구와 청산금 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매매계약서를 썼으면 매매 아닌가요?
  계약서 제목만으로 정해지지 않습니다. 빚을 정리하려고 부동산을 넘기면서 기한 안에 갚으면 돌려받기로 했다면 특별한 사정이 없는 한 담보 목적의 양도담보로 봅니다. 매매대금이 시가보다 크게 낮거나 이자를 계속 주고받았다면 담보라는 판단이 더 강해집니다.
• 청산금 통지는 어떤 내용이어야 하나요?
  통지 당시 부동산 평가액과 채권액을 밝혀야 합니다. 부동산이 둘 이상이면 각 부동산으로 소멸시키려는 채권과 비용도 밝혀야 합니다. 청산금이 없다고 판단하면 그 뜻을 통지해야 하고, 통지 도달일부터 2개월이 청산기간입니다.
• 못 갚으면 채권자 것이라는 특약은요?
  청산절차를 거치지 않고 바로 소유권을 채권자에게 확정시키는 특약은 채무자에게 불리하므로 효력이 없습니다. 차주에게 불리한 대물반환 약정은 환매 등 어떤 명목이라도 효력이 없다는 민법 규정도 같은 취지입니다.
• 채권자가 제3자에게 팔아 버렸다면요?
  선의의 제3자가 소유권을 취득하면 채무자는 그 제3자에게 말소를 청구할 수 없습니다. 이 경우 채권자를 상대로 청산금 상당 손해배상 등을 청구하는 방향으로 바뀝니다. 처분 우려가 있으면 먼저 처분금지가처분을 신청하십시오.
• 10년 기간은 언제부터 세나요?
  채무의 변제기가 지난 때부터 10년입니다. 차용일이나 등기일이 아니라 약정한 변제 기한이 기준이므로 계약서의 변제기 조항을 확인하십시오. 10년이 지나면 채무를 갚아도 말소를 청구할 수 없게 됩니다.
• 청산금은 언제 받을 수 있나요?
  채권자가 부동산 소유권을 확정적으로 가지려면 청산기간이 지난 뒤 청산금을 지급해야 하고, 청산금 지급과 소유권이전등기·인도는 동시이행 관계입니다. 채무자는 청산금을 받을 때까지 부동산 인도를 거절할 수 있습니다.

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• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
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• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

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