빌려준 돈·보증

담보가등기가 제소전화해로 본등기됐는데, 빚을 다 갚고 집을 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 채권자가 청산절차를 마치기 전이라면 빌린 돈의 원리금을 모두 갚거나 공탁하고 가등기와 본등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 대법원은 제소전화해조서 작성 뒤의 변제를 이유로 한 말소청구는 화해조서의 기판력에 저촉되지 않는다고 보았습니다. 지금은 채권자에게서 청산금 통지를 받았는지와 변제기가 언제였는지 확인하십시오.

제소전화해조서가 있다고 해서 준재심부터 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 화해조서 작성 뒤에 빚을 갚았다는 사유는 화해조서가 확정한 내용과 부딪치지 않으므로, 곧바로 말소등기청구의 소를 낼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2023년 지인에게 8천만원을 빌리면서 시가 3억원인 아파트에 소유권이전등기청구권 가등기를 해 주었습니다. 2024년 변제기에 돈을 갚지 못하자 지인은 미리 받아 둔 위임장으로 제소전화해를 하고, 화해조서로 가등기에 기한 본등기를 마쳤습니다. 청산금 통지는 받은 적이 없었고, 2026년 C씨는 원리금을 마련해 아파트를 되찾으려 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

담보가등기에 기한 본등기가 제소전화해로 이루어졌어도 되찾을 수 있나요?

되찾을 수 있습니다. 대법원 1995. 2. 24. 선고 94다53501 판결은 채권담보를 위한 가등기에 기한 본등기가 제소전화해조서로 이루어진 경우, 채무자가 화해조서 작성 뒤에 피담보채무 원리금을 모두 갚았음을 이유로 가등기와 본등기의 말소를 청구하는 것은 화해조서의 기판력에 저촉되지 않는다고 판단했습니다. 이 사건에서 채무자는 원리금을 전액 공탁했고, 사정을 알고 부동산을 산 제3자 명의의 등기까지 말소하라는 판결을 받았습니다.

제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있지만, 기판력은 화해 당시의 권리관계에만 미칩니다. 그 뒤에 생긴 변제라는 새 사실로 말소를 구하는 것은 화해조서의 내용을 다투는 것이 아니므로 허용됩니다.

채권자가 청산절차를 거치지 않았다면 어떤 의미가 있나요?

채권자가 청산절차를 거치지 않았다면 부동산의 소유권은 아직 채권자에게 확정적으로 넘어가지 않은 상태입니다. 채권자는 변제기 뒤에 청산금 평가액을 채무자에게 통지하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 담보권을 실행할 수 있습니다. 담보가등기만 마친 채권자는 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다.

이 규정에 어긋나는 특약으로 채무자에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 제소전화해로 곧바로 본등기를 넘기기로 한 약정도 청산절차를 건너뛰는 것이라면 같은 문제가 생깁니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」도 원안 판례 당시와 같은 틀을 유지하고 있습니다.

채권자가 돈을 안 받으면 어떻게 갚나요?

채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없으면 변제공탁으로 채무를 면할 수 있습니다. 원금뿐 아니라 약정 이자와 지연손해금까지 계산해 공탁해야 전액 변제로 인정됩니다. 판례 사안에서도 채무자는 원리금 전부를 공탁한 뒤 말소를 청구했습니다.

채무자등은 청산금을 받을 때까지 이자와 손해금을 포함한 채무액을 채권자에게 지급하고 담보 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 청산금을 이미 받았다면 이 권리는 사라집니다.

가등기담보법은 모든 담보가등기에 적용되나요?

모든 경우에 적용되지는 않습니다. 이 법은 차용물 반환에 갈음해 부동산 소유권을 넘기기로 한 예약에 포함되거나 함께 있는 담보계약에 적용되고, 예약 당시 부동산 가액이 차용액과 이자 합계를 넘어야 합니다. 물품대금이나 공사대금 채권을 담보하려는 가등기는 이 법이 적용되지 않을 수 있어 계약 내용을 따로 봐야 합니다.

담보가등기 말소 대응 순서

• 변제기 확인 - 차용증과 가등기 원인서류로 변제기를 확인합니다. 변제기부터 10년이 지나면 말소청구가 막힙니다.
• 청산 여부 확인 - 채권자에게서 청산금 평가액 통지나 청산금을 받았는지 확인합니다. 청산금을 받기 전이어야 말소를 구할 수 있습니다.
• 원리금 계산 - 원금, 약정 이자, 지연손해금을 날짜별로 계산합니다. 모자라게 갚으면 전액 변제로 인정되지 않습니다.
• 변제 또는 공탁 - 채권자가 받지 않으면 원리금 전액을 변제공탁합니다. 공탁서가 변제의 증거가 됩니다.
• 말소등기청구 - 가등기와 본등기, 제3자 명의 등기의 말소를 청구합니다. 제3자가 사정을 알았는지가 쟁점이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채권자가 이미 청산금을 지급했거나 부동산이 사정을 모르는 제3자에게 넘어갔다면 등기부와 청산 통지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가등기·근저당 말소 소송과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 화해조서가 있는데 준재심부터 해야 하나요?
  변제를 이유로 말소를 구한다면 준재심이 필요하지 않습니다. 대법원 1995. 2. 24. 선고 94다53501 판결은 화해조서 작성 뒤의 변제를 이유로 한 말소청구가 기판력에 저촉되지 않는다고 보았습니다. 화해 자체가 강박이나 무권대리로 이루어졌다고 다투려는 경우에만 준재심을 따로 검토합니다.
• 청산기간은 얼마나 되나요?
  청산금 평가액 통지가 채무자에게 도달한 날부터 2개월입니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항에 따라 채권자는 이 기간이 지나야 담보권을 실행해 소유권을 취득할 수 있습니다. 통지를 받은 적이 없다면 청산기간은 시작되지 않은 것이고, 그 사이 원리금을 갚으면 말소를 구할 수 있습니다.
• 언제까지 말소를 청구할 수 있나요?
  청산금을 받기 전까지 청구할 수 있습니다. 다만 가등기담보 등에 관한 법률 제11조 단서에 따라 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 경우에는 말소를 청구할 수 없습니다. 변제기가 오래전이라면 날짜부터 계산해야 합니다.
• 얼마를 공탁해야 전액 변제가 되나요?
  원금과 약정 이자, 변제기 이후 지연손해금을 공탁일까지 계산한 금액입니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제11조는 반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함한 채무액을 지급하도록 정합니다. 계산이 모자라면 일부 공탁으로 보아 말소청구가 받아들여지지 않을 수 있으므로 넉넉하게 계산합니다.
• 채권자가 부동산을 다른 사람에게 팔았다면요?
  산 사람이 사정을 알았는지에 따라 달라집니다. 대법원 1995. 2. 24. 선고 94다53501 판결 사안에서는 청산절차가 없었다는 사정을 알고 산 제3자 명의의 등기까지 말소하라고 판단했습니다. 반면 가등기담보 등에 관한 법률 제11조 단서에 따라 선의의 제삼자가 소유권을 취득하면 말소를 청구할 수 없습니다.
• 청산 없이 본등기하기로 한 약정은 유효한가요?
  채무자에게 불리하면 효력이 없습니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제4항은 청산금 지급과 소유권 취득에 관한 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있다는 같은 조 제2항도 이 보호에 포함됩니다.

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