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공장을 빌려주며 원자재까지 자기에게 사라는 임대인, 끼워팔기인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.21 갱신

공장 임대와 원자재 공급은 별개 상품이어서, 임대를 조건으로 원자재를 자기에게서만 사게 했다면 끼워팔기가 될 수 있습니다. 시세보다 비싸게 팔았다면 거래상 지위 남용도 다툴 수 있습니다. 대법원 기준과 공장 반환 때 쓴 확인서의 효력, 대응 순서를 정리했습니다.

기한

비싸게 산 원자재 값의 차액을 손해배상으로 청구하려면 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 그 행위가 있은 날부터 10년 안에 해야 합니다. 공정거래 분쟁조정을 신청하면 시효가 중단되지만, 신청이 취하·각하되면 6개월 안에 소송 등으로 이어 가야 합니다.

네, 끼워팔기에 해당할 수 있습니다. 공장 임대와 원자재 공급은 별개의 상품이고, 임대를 조건으로 원자재를 자기에게서만 사게 했다면 거래강제 중 끼워팔기 여지가 있습니다. 시세보다 비싸게 팔았다면 거래상 지위 남용도 함께 다툴 수 있습니다. 임대인이 시장지배적 사업자라는 점까지 따로 증명할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2021. 5. B사 소유의 콘크리트 공장을 빌리면서, 공장에서 쓰는 시멘트 전량을 B사에서 사기로 약정했습니다. A사는 수억 원을 들여 설비를 들였고, 재계약을 바라는 처지여서 B사가 정한 단가를 그대로 따랐습니다. 그 단가는 줄곧 시장 평균보다 높았습니다. 2026. 4. 임대기간이 끝나 공장을 넘기면서 A사는 B사에게서 시설 정산금을 받는다는 확인서를 썼습니다. A사 대표는 그동안 비싸게 산 시멘트 값의 차액을 이제라도 청구할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공장 임대에 원자재 구입을 묶으면 왜 문제가 되나요?

임차인이 원자재 공급처를 고를 자유를 빼앗기 때문입니다. 공정거래법 시행령은 자기 상품이나 용역을 공급하면서 정상적인 거래관행에 비추어 부당하게 다른 상품을 자기 등에게서 사게 하는 행위를 끼워팔기로 정합니다. 공장을 빌려주는 것도 용역 공급이어서, 임대를 조건으로 원자재 구입을 묶으면 이 유형에 들어갈 수 있습니다.

끼워팔기와 불이익제공 비교
구분끼워팔기불이익제공
근거 조문제45조 제1항 제5호제45조 제1항 제6호
문제 되는 행위 (핵심 행)임대를 조건으로 원자재 구입을 묶음지위를 이용해 시세보다 높은 단가 적용
핵심 판단 요소별개 상품, 선택의 자유 제한거래상 지위, 불이익의 정도와 경위
준비할 자료약정서, 다른 공급처 거절 기록단가표, 업계 평균 단가 자료

두 유형은 함께 주장할 수 있습니다.

출처 - 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제45조 제1항, 같은 법 시행령 [별표 2], 대법원 2006. 5. 26. 선고 2004두3014 판결

대법원은 끼워팔기의 부당성을 상대방의 선택의 자유를 제한해 가격과 품질 중심의 거래질서를 해칠 우려가 있는지로 판단합니다. 끼워파는 쪽은 상대방이 원하지 않는 상품을 사게 만들 정도의 지위만 있으면 되고, 대법원은 “반드시 시장지배적 사업자일 필요는 없다.”라고 했습니다. 공장과 원자재가 별개 상품인지, 다른 곳에서 살 길이 막혔는지, 임대인의 원자재 시장점유율이 높은지가 주된 판단 요소입니다.

시세보다 비싸게 공급받은 것도 거래상 지위 남용인가요?

비싼 정도와 경위에 따라 인정될 수 있습니다. 임차인이 설비에 큰돈을 들였고 재계약을 바라는 처지라면, 갱신 여부를 쥔 임대인에게 거래상 지위가 인정될 여지가 큽니다. 그 지위를 이용해 시세보다 높은 단가를 받아 왔다면 거래조건을 불리하게 정한 불이익제공이 문제 됩니다.

다만 대법원은 상대방에게 다소 불이익하다는 것만으로는 부족하다고 봅니다. 구입강제 등과 같이 볼 정도로 지위를 부당하게 이용했어야 합니다. 그래서 같은 기간 다른 공급처의 단가, 단가를 정한 경위, 이의를 제기했다가 받은 압박을 자료로 보여 주어야 합니다. 단가 인하를 요청하자 재계약을 하지 않겠다는 말을 들었다면 그 메시지나 회의록이 거래상 지위를 보여 주는 핵심 증거가 됩니다. 임대차 갱신 시기와 단가 인상 시기가 겹친다면 그 흐름도 표로 정리해 두세요. 시중 최저가와의 차액이 그대로 손해로 인정되기는 어렵습니다. 손해는 분명한데 금액 증명이 성질상 매우 곤란하면, 법원이 변론 전체의 취지로 상당한 손해액을 정할 수 있습니다.

공장을 넘기며 확인서를 썼어도 차액을 청구할 수 있나요?

확인서가 무엇을 정리한 문서인지에 달려 있습니다. 확인서에 나머지 청구를 모두 포기한다는 취지가 있고 원자재 단가 문제까지 포함해 합의했다면, 그 뒤에 다시 청구하기는 어렵습니다. 화해계약은 원칙적으로 착오를 이유로 취소하지도 못합니다.

스스로 점검해 보기

해당하는 문항이 있으면 그 할 일부터 챙겨 두세요. 혼자 하기 어려우면 변호사에게 맡기세요.

  1. 임대차계약과 원자재 구입 약정을 함께 맺었나요?

    끼워팔기 주장을 검토할 수 있도록 두 약정을 함께 정리합니다.

    독점규제 및 공정거래에 관한 법률 시행령 [별표 2] 제5호 가목

  2. 같은 기간 다른 업체보다 비싼 단가로 원자재를 샀나요?

    업계 평균 단가 자료를 모아 차액을 계산합니다.

    독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제45조 제1항 제6호, 제115조

  3. 공장을 넘길 때 나머지 청구를 포기한다는 문구에 서명했나요?

    그 확인서가 원자재 단가 문제까지 정리한 것인지 먼저 검토합니다.

    민법 제731조, 대법원 2000. 3. 23. 선고 99다63176 판결

  4. 고가 공급 사실을 안 지 3년이 가까워졌나요?

    분쟁조정 신청이나 소송으로 시효부터 멈춥니다.

    민법 제766조 제1항, 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제76조 제4항

변호사에게 보내기

반대로 확인서가 공장 인도와 시설 정산금 지급만을 맞바꾼 내용이라면 사정이 다릅니다. 원자재 고가 공급으로 생긴 손해는 합의 대상이 아니었다고 다툴 수 있습니다. 대법원도 포기 합의의 효력이 어디까지 미치는지는 합의 당시 당사자가 예상한 손해의 범위를 보아 판단합니다. 확인서 문구, 정산금 산정 근거, 작성 무렵 오간 메일을 함께 보아야 합니다. 상대방은 보통 이미 끝난 문제라고 주장하므로 확인서 원본부터 확보하세요. 아직 서명 전이라면 원자재 단가에 관한 청구는 이 확인서와 별개라는 문구를 넣어 두는 것이 가장 확실합니다.

원자재 끼워팔기 대응 순서

  • 거래 구조 정리 - 임대차계약서와 원자재 공급 약정, 연도별 단가표를 한데 모읍니다.
  • 시세 비교 자료 - 같은 기간 다른 공급처 견적이나 업계 평균 단가를 확보합니다.
  • 확인서 검토 - 공장 인도 때 쓴 확인서·합의서에 포기 문구가 있는지 봅니다.
  • 분쟁조정 또는 소송 - 공정거래 분쟁조정을 신청하거나 손해배상 소송을 냅니다.

공정위 판단과 민사 배상의 관계는 「공정위가 불공정거래로 시정명령했으면 손해배상 소송에서도 그대로 인정되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원자재를 다른 곳에서 살 수 있었는지와 공장 인도 때 쓴 확인서가 무엇을 정리했는지에 따라 청구 가능 여부와 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 끼워팔기·거래상 지위 남용에 따른 손해배상 청구와 공정거래 분쟁조정을 수행합니다.

실무상 착안점

이런 사건에서 첫 쟁점은 손해액입니다. 임차인은 흔히 시중 최저가와의 차액을 청구하지만, 최저가로 거래했으리라는 전제는 받아들여지기 어렵습니다. 같은 기간 같은 지역 업체들이 실제로 산 단가, 공급처를 바꾸려다 거절당한 기록이 있어야 현실적인 차액을 주장할 수 있습니다.

두 번째는 계약 종료 때 쓴 서류입니다. 공장을 비워 주며 정산금을 받는 확인서에 포괄적 포기 문구가 들어가면 나중에 다툴 길이 좁아집니다. 서명 전에 원자재 단가 문제는 별도로 남겨 둔다는 문구를 넣는 것이 가장 확실한 대비입니다.

— 허진영 변호사 · 회사·사업

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 임대·공급 거래에서 끼워팔기와 거래상 지위 남용으로 손해를 입은 사업자를 대리해 손해배상 청구와 공정거래 분쟁조정을 수행해 왔으며, 단가 자료와 합의서 문구를 함께 검토합니다.

  • 끼워팔기·구입강제 분쟁
  • 거래상 지위 남용 손해배상
  • 공정거래 분쟁조정 신청
  • 합의서·확인서 효력 검토

이 상황에서 자주 묻는 것

법무법인 윤성 × Lexle

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출처

2026.10.21 기준으로 조문을 확인했습니다.

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