인허가·신고

공장설립승인 받은 뒤 부지가 개발행위 제한지역이 되면 공장을 못 짓나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아닙니다, 공장설립승인을 받은 뒤 부지의 용도지역이 개발행위가 제한되는 지역으로 바뀌어도 공사나 사업을 계속할 수 있습니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조의3 제2항이 고시 당시 승인을 받은 자를 보호하고, 인·허가권자는 필요한 인·허가를 할 수 있습니다. 지금은 승인일과 도시·군관리계획 변경 고시일을 비교해 두십시오.

용도지역 변경 고시가 났다고 해서 공장설립승인을 새로 받거나 승인 변경을 신청할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

D사는 2024년 11월 지방의 계획관리지역 부지에 공장건축면적 1,200제곱미터 규모의 금속가공 공장을 짓기 위해 공장설립승인을 받았습니다. 설계와 자금 조달을 마치고 착공을 준비하던 2026년 4월, 해당 부지 일대가 도시·군관리계획 변경으로 개발행위가 제한되는 지역으로 바뀌었다는 고시가 났습니다. D사는 이미 받은 승인으로 공사를 계속할 수 있는지, 건축허가는 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공장설립승인 후 용도지역이 바뀌면 공장을 지을 수 없나요?

아닙니다. 공사나 사업을 계속할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」은 용도지역·지구의 지정·변경에 관한 도시·군관리계획 결정·고시 당시 이미 공장설립등의 승인을 받은 자는 그 뒤 용도지역·지구가 바뀌어도 해당 행위를 제한받지 않고 공사 또는 사업을 계속할 수 있다고 정합니다.

기준 시점은 고시일입니다. 고시 전에 승인을 받았다면 보호되고, 고시 후에 승인 신청을 했다면 바뀐 용도지역 기준을 적용받습니다. 승인서의 승인일과 관리계획 변경 고시일을 나란히 놓고 비교해 두어야 합니다.

용도지역이 바뀐 뒤에도 건축허가를 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 같은 조항은 각 법령에 따른 인·허가권자가 공장설립등에 필요한 인·허가를 할 수 있다고 정하므로, 건축허가 담당 부서가 변경된 용도지역을 이유로 거부하기 어렵습니다. 거부 통지를 받았다면 이 조항을 근거로 이의를 제기하거나 거부처분 취소소송을 검토할 수 있습니다.

공장설립승인을 받을 때 협의를 거친 농지전용허가, 산지전용허가, 개발행위허가, 도로점용허가, 건축허가 등은 이미 받은 것으로 봅니다. 승인 당시 어떤 인·허가가 의제됐는지 승인서 목록을 확인하면 추가로 받아야 할 허가가 무엇인지 가려집니다.

공장설립승인이 취소될 수 있는 경우는?

보호에는 조건이 있습니다. 승인일부터 3년(농지전용허가·신고가 의제된 경우 2년)이 지나도록 착공하지 않거나, 형질변경 허가 등이 취소돼 공장설립이 불가능해지거나, 승인 후 4년이 지나도록 완료신고를 하지 않거나 착공 후 1년 이상 공사를 중단하면 승인이 취소될 수 있습니다.

승인받은 내용과 다른 용도로 부지나 건축물을 쓰거나 승인기준에 미달하게 된 경우도 취소 사유입니다. 용도지역이 바뀐 부지는 승인이 한번 취소되면 다시 승인받기 어려우므로 착공 시점과 공정 기록을 관리해야 합니다.

승인 내용 자체를 바꾸려면 변경승인을 받아야 합니다. 경미한 사항은 신고로 충분하지만, 공장 규모나 업종을 바꾸는 변경은 바뀐 용도지역 기준으로 심사될 위험이 있습니다.

공장설립승인 후 용도지역 변경 대응 순서

• 날짜 대조 - 공장설립승인일과 도시·군관리계획 변경 고시일을 확인합니다. 승인이 고시보다 앞서면 공사를 계속할 수 있습니다.
• 의제 인·허가 확인 - 승인서에 함께 처리된 인·허가 목록을 봅니다. 목록에 없는 허가는 따로 받아야 합니다.
• 착공 일정 관리 - 승인일부터 3년(농지전용 의제 시 2년) 안에 착공합니다. 넘기면 승인 취소 사유가 됩니다.
• 변경 신청 신중히 - 공장 규모나 업종 변경은 꼭 필요한 범위로 줄입니다. 변경승인 심사에서 바뀐 용도지역 기준이 문제될 수 있습니다.
• 거부처분 대응 - 건축허가 등이 거부되면 처분서를 받은 날부터 불복 기간을 계산합니다. 행정심판이나 취소소송으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부지가 개발제한구역이나 군사시설보호구역처럼 별도 법률의 규제를 받게 됐다면 그 법률의 경과규정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 인·허가 거부와 행정처분에 대한 취소소송·집행정지 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 고시 전에 승인 신청만 했다면 보호받나요?
  보호받기 어렵습니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조의3 제2항은 결정·고시 당시 공장설립등의 승인을 받은 자를 보호 대상으로 정하므로, 고시일에 승인 신청만 하고 승인을 받지 못한 상태라면 바뀐 용도지역 기준이 적용될 수 있습니다. 신청일이 앞섰다는 사정은 별도로 다툴 여지가 있을 뿐입니다.
• 승인받고 몇 년 안에 착공해야 하나요?
  3년 안입니다. 농지전용허가나 신고가 의제된 경우는 2년입니다. 같은 법 제13조의5 제1호는 이 기간이 지날 때까지 착공하지 않으면 시장·군수·구청장이 승인을 취소하고 토지의 원상회복을 명할 수 있다고 정합니다. 부득이한 사정으로 기간 연장이 인정되는 예외는 대통령령에서 정합니다.
• 공사를 잠시 멈추면 문제가 되나요?
  1년 이상 멈추면 문제가 됩니다. 같은 법 제13조의5 제3호는 착공 후 1년 이상 공사를 중단하거나, 승인과 제조시설 설치승인을 받은 후 4년이 지나도록 완료신고를 하지 않으면 승인 취소 사유로 정합니다. 자금 사정으로 공사를 멈출 때는 중단 기간을 계산해 두어야 합니다.
• 건축허가를 따로 받아야 하나요?
  승인 때 건축허가가 의제됐는지에 따라 다릅니다. 같은 법 제13조의2 제1항 제15호는 공장설립승인 시 협의를 거친 건축허가를 받은 것으로 본다고 정합니다. 승인서 의제 목록에 건축허가가 없다면 별도로 받아야 하고, 이때도 제13조의3 제2항에 따라 인·허가권자는 허가를 할 수 있습니다.
• 승인 내용을 바꾸고 싶으면 어떻게 하나요?
  변경승인을 받아야 하고, 경미한 사항은 신고로 됩니다. 같은 법 제13조 제1항은 승인받은 사항을 변경하려는 경우에도 승인을 받도록 하고, 산업통상부령으로 정하는 경미한 사항만 신고로 처리합니다. 용도지역이 바뀐 뒤의 큰 변경은 새 기준으로 심사될 수 있어 신중해야 합니다.
• 건축허가가 거부되면 어떻게 다투나요?
  거부처분 취소를 구하는 행정심판이나 행정소송으로 다툽니다. 취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기해야 합니다. 거부 사유가 변경된 용도지역이라면 제13조의3 제2항이 인·허가권자에게 허가 권한을 인정한 점을 주된 주장으로 삼습니다.

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