회생·파산

회생 회사에서 넘어온 부동산을 모르고 샀는데 제 등기는 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

개시 전 원인으로 개시 뒤에 한 본등기라도 등기권리자가 회생절차개시 사실을 몰랐다면 유효하므로, 앞선 이전등기가 선의로 이루어졌다면 그 뒤에 산 내 등기도 유지됩니다. 채무자회생법 제66조 제1항 단서가 선의의 본등기를 보호합니다. 지금은 회생 회사에서 넘어간 등기의 원인 날짜와 등기 날짜, 개시 공고일을 나란히 확인하십시오.

관리인에게 연락을 받았다고 곧바로 등기를 말소해 줄 필요는 없습니다. 먼저 앞선 등기가 보호받는 등기인지를 따집니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2026년 3월 한 개인에게서 아파트를 7억원에 사고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 앞 소유자는 2025년 12월 한 건설회사에서 그 아파트를 샀고, 건설회사는 등기를 넘겨주기 며칠 전 회생절차개시결정을 받은 상태였습니다. J씨는 관리인에게서 등기에 문제가 있다는 연락을 받고 자신의 등기가 무효가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

회생 개시 뒤에 한 등기는 왜 문제가 되나요?

회생절차개시 전에 생긴 등기원인으로 개시 뒤에 한 등기와 가등기는 회생절차와의 관계에서 효력을 주장하지 못하는 것이 원칙입니다. 개시 뒤에는 회사 재산이 모든 채권자를 위해 묶이므로, 개시 전 매매라도 등기가 늦으면 관리인에게 대항하기 어렵다는 뜻입니다. 이 글은 2026. 9. 30. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」을 기준으로 합니다.

이 규정은 부동산 등기뿐 아니라 권리의 설정·이전·변경에 관한 등록이나 가등록에도 준용됩니다. 자동차나 건설기계처럼 등록으로 권리를 옮기는 재산도 같은 기준으로 봅니다.

개시 사실을 모르고 한 등기는 보호되나요?

네, 등기권리자가 회생절차개시 사실을 알지 못하고 한 본등기는 효력이 있습니다. 회생 회사에서 부동산을 산 첫 매수인이 개시 사실을 모른 채 소유권이전등기를 마쳤다면 그 등기는 유효하고, 그 매수인에게서 다시 산 사람의 등기도 그 기초 위에서 유지됩니다. 첫 매수인의 등기가 개시 공고 전에 접수되었다면 몰랐던 것으로 추정되므로, 관리인이 첫 매수인이 알았다는 점을 증명하지 못하는 한 등기는 유지됩니다.

다만 가등기는 몰랐더라도 보호되지 않습니다. 개시 뒤에 한 가등기는 선의라도 회생절차와의 관계에서 효력을 주장하지 못하므로, 가등기에 기해 나중에 본등기를 하는 구조였다면 따로 따져야 합니다.

매매계약 자체가 개시 뒤에 이루어졌다면?

회사가 회생절차개시 이후 회사 재산에 관하여 한 법률행위는 회생절차와의 관계에서 효력을 주장하지 못합니다. 이때는 등기원인 자체가 개시 뒤에 생긴 것이어서 선의 본등기 보호 규정이 아니라 이 규정이 적용됩니다.

개시가 있은 날에 한 법률행위는 개시 이후에 한 것으로 추정합니다. 계약서 날짜가 개시일과 같다면 개시 결정 시각보다 앞선 계약이었다는 자료를 준비해야 합니다.

회생 회사 부동산 등기 대응 순서

• 등기부 확인 - 회사에서 넘어간 등기의 원인일과 접수일을 봅니다. 본등기인지 가등기에 기한 본등기인지 구분합니다.
• 공고일 대조 - 개시결정 공고일과 등기 접수일을 비교합니다. 공고 전 등기는 선의로 추정됩니다.
• 계약일 확인 - 회사와의 매매계약이 개시 전인지 확인합니다. 개시 뒤 계약이면 다른 규정이 적용됩니다.
• 선의 자료 수집 - 첫 매수인이 개시 사실을 몰랐다는 자료를 모읍니다. 중개 기록과 대금 지급 내역이 해당합니다.
• 관리인 대응 - 관리인이 말소를 요구하면 선의 본등기라는 점을 서면으로 알립니다. 소송이 오면 같은 자료로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 앞선 매수인이 회사 관계자이거나 가등기를 거친 등기라면 등기부와 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 회생 회사 관리인과의 부동산 등기 분쟁과 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 개시 전에 계약했는데 등기가 늦으면 어떻게 되나요?
  개시 전에 생긴 등기원인으로 개시 뒤에 한 등기는 회생절차와의 관계에서 효력을 주장하지 못하는 것이 원칙입니다. 다만 등기권리자가 개시 사실을 모르고 한 본등기는 효력이 있으므로 선의 여부를 따집니다.
• 가등기도 선의면 보호되나요?
  아닙니다. 선의 보호는 본등기에만 인정됩니다. 개시 뒤에 한 가등기는 개시 사실을 몰랐더라도 회생절차와의 관계에서 효력을 주장하지 못합니다. 가등기를 거친 등기라면 가등기 날짜부터 확인합니다.
• 몰랐다는 것은 누가 증명하나요?
  개시 공고 전에는 개시 사실을 몰랐던 것으로, 공고 후에는 안 것으로 추정합니다. 공고 전 등기라면 관리인이 등기권리자가 알았다는 점을 증명해야 하고, 공고 후 등기라면 등기권리자가 몰랐다는 사정을 증명해야 합니다.
• 자동차 같은 등록 재산도 같나요?
  네. 권리의 설정·이전·변경에 관한 등록이나 가등록에도 같은 규정이 준용됩니다. 회생 회사에서 차량이나 건설기계를 넘겨받았다면 이전등록 날짜와 개시 공고일을 비교해 같은 기준으로 판단합니다.
• 개시 뒤에 회사와 계약했다면요?
  회사가 회생절차개시 이후 회사 재산에 관하여 한 법률행위는 회생절차와의 관계에서 효력을 주장하지 못합니다. 이때는 등기의 선의 보호 규정이 아니라 이 규정이 적용되므로 계약일부터 확인합니다.
• 개시 당일에 한 계약은 어떻게 보나요?
  회생절차개시가 있은 날에 한 법률행위는 개시 이후에 한 것으로 추정합니다. 개시결정은 결정 시각부터 효력이 생기므로, 계약이 그보다 앞선 시각이었다는 자료가 있으면 추정을 뒤집을 수 있습니다.

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