회생·파산

회생 개시 뒤 대표가 회사 건물을 임대했는데 계약이 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 관리인이 따로 선임된 뒤에 대표가 회사 건물을 임대했다면 임차인은 그 임대차의 효력을 회생절차와의 관계에서 주장하지 못합니다. 채무자회생법 제64조 제1항이 개시 뒤 채무자가 한 재산 관련 법률행위의 효력을 이렇게 정합니다. 지금은 개시결정문에서 관리인이 따로 선임됐는지, 대표자가 관리인으로 간주되는지부터 확인하십시오.

이미 맺은 계약이라고 해서 모두 무효로 돌아가지는 않습니다. 관리인이 그 계약을 유효로 인정하면 계약은 그대로 유지됩니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 식자재 유통회사의 대표입니다. 회사는 2026년 4월 회생절차개시결정을 받았고 법원은 외부 인사를 관리인으로 선임했습니다. K씨는 자금이 급해 2026년 6월 관리인에게 알리지 않고 회사 소유 창고를 보증금 5,000만원, 월 차임 300만원에 한 업체에 임대했습니다. K씨는 이 임대차가 유효한지, 임차인이 나중에 문제를 삼을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

개시 뒤에는 누가 회사 재산을 임대할 수 있나요?

회생절차개시결정이 있으면 회사 업무 수행과 재산의 관리·처분 권한은 관리인에게 전속합니다. 회사 건물을 임대하는 것도 재산 관리에 속하므로, 관리인이 따로 선임되었다면 대표이사는 더 이상 회사 이름으로 임대할 권한이 없습니다. 이 글은 2026. 9. 30. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」을 기준으로 합니다.

이사는 관리인의 권한을 침해하거나 부당하게 그 행사에 관여할 수 없습니다. 대표가 관리인 몰래 임대차를 맺는 것은 이 금지에 해당합니다.

관리인 몰래 맺은 임대차는 어떻게 되나요?

회사가 개시 이후 회사 재산에 관하여 한 법률행위는 회생절차와의 관계에서 효력을 주장하지 못합니다. 임차인이 관리인에게 임대차를 내세울 수 없다는 뜻이고, 임차인이 개시 사실을 몰랐더라도 결론은 같습니다.

이 규정은 상대방 쪽에서 효력을 주장하지 못하게 하는 것입니다. 관리인이 그 임대차가 회사에 유리하다고 보면 유효를 주장해 계약을 유지할 수 있습니다. 개시일 당일에 맺은 계약은 개시 이후 계약으로 추정되므로, 결정 시각보다 먼저 계약했다는 자료가 없으면 개시 뒤 계약으로 봅니다.

관리인을 따로 두지 않은 회사라면?

관리인을 선임하지 않은 경우에는 대표자가 관리인으로 간주됩니다. 이때 대표가 맺은 임대차는 관리인의 행위이므로 제64조의 문제는 생기지 않습니다. 다만 대표는 회사 대표가 아니라 관리인 자격으로 계약한 것이 됩니다.

법원이 임대차 같은 행위를 허가 사항으로 지정했다면 허가 없이 한 계약은 무효입니다. 다만 허가가 없었다는 사실을 모른 선의의 제3자에게는 무효를 주장하지 못합니다.

회생 개시 후 임대차 대응 순서

• 개시결정 확인 - 결정 일시와 관리인 선임 여부를 확인합니다. 대표자 간주라면 허가 사항만 봅니다.
• 계약 시점 대조 - 임대차계약서 날짜를 개시 시각과 비교합니다. 당일 계약은 개시 뒤로 추정됩니다.
• 관리인에게 보고 - 계약 사실과 조건을 관리인에게 알립니다. 관리인이 유지할지 판단하게 합니다.
• 보증금 처리 - 받은 보증금이 회사 계좌로 들어갔는지 확인합니다. 계약이 부정되면 반환 문제가 생깁니다.
• 허가 신청 - 계약을 유지하려면 필요한 경우 법원 허가를 받습니다. 허가 결정문을 임차인에게도 알립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 이미 입주해 사업자등록까지 마쳤거나 보증금이 회사 계좌에 들어가지 않았다면 계약서와 계좌 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 회생 회사 재산의 임대차 분쟁과 명도·보증금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인이 개시 사실을 몰랐어도 무효인가요?
  관리인이 선임된 뒤 회사가 회사 재산에 관하여 한 법률행위는 회생절차와의 관계에서 효력을 주장하지 못하고, 이 규정은 상대방의 선의·악의를 따지지 않습니다. 임차인이 몰랐더라도 관리인에게 임대차를 내세우기 어렵습니다.
• 관리인이 그 계약을 살릴 수도 있나요?
  네. 효력을 주장하지 못하는 쪽은 상대방이고, 관리인은 회사에 유리하다고 보면 그 임대차의 유효를 주장할 수 있습니다. 차임 조건이 시세에 맞는다면 관리인과 협의해 계약을 유지하는 방법을 찾습니다.
• 개시 당일에 맺은 계약은요?
  회생절차개시가 있은 날에 한 법률행위는 개시 이후에 한 것으로 추정합니다. 결정서에는 결정 일시가 적히므로, 계약이 그 시각보다 앞섰다는 문자나 이메일 같은 자료가 있으면 추정을 뒤집을 수 있습니다.
• 관리인이 없는 회생이면 대표가 임대해도 되나요?
  관리인을 선임하지 않은 경우 대표자가 관리인으로 간주되므로 대표가 관리인 자격으로 임대할 수 있습니다. 다만 법원이 허가 사항으로 정한 행위라면 허가를 받아야 하고, 허가 없이 한 계약은 무효가 됩니다.
• 대표이사가 관리인 일에 끼어들 수 있나요?
  아닙니다. 이사는 관리인의 권한을 침해하거나 부당하게 그 행사에 관여할 수 없습니다. 관리인 몰래 회사 재산을 임대하거나 처분하는 것은 이 금지에 어긋나고, 해임이나 손해배상 문제로 이어질 수 있습니다.
• 법원이 허가 사항을 따로 정할 수 있나요?
  네. 법원은 재산 처분·차입·소 제기 등 법에 열거된 행위 외에도 그 밖에 법원이 지정하는 행위를 허가 사항으로 정할 수 있습니다. 임대차가 지정되었는지는 개시결정이나 별도 결정문에서 확인합니다.

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