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저수조가 있는 작은 상가건물도 법에 따라 저수조 청소를 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 저수조가 있다고 모두 법상 청소 의무를 지는 것은 아니고, 연면적 5천제곱미터 이상 건축물 등 수도법 시행령이 정한 규모 이상만 대상입니다. 수도법 제33조 제3항과 시행령 제50조 제1항이 근거이고, 아파트와 대규모점포는 면적과 따로 대상에 들어갑니다. 지금은 건축물대장에서 주차장을 뺀 연면적과 용도를 확인하십시오.

대상이 아닌 건물이라도 청소를 그만두라는 뜻은 아닙니다. 다만 법이 정한 반기 청소 주기와 벌칙은 대상 건축물에만 적용되므로, 작은 건물은 임대차계약이나 관리규약에서 정한 대로 관리하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2025년 연면적 1,200제곱미터인 4층 근린생활시설 건물을 사서 1층 카페와 2~4층 사무실에 세를 주고 있습니다. 옥상에 저수조가 있는데 임차인이 법상 청소 의무가 있지 않으냐며 청소를 요구했습니다. E씨는 이 건물이 수도법상 청소 대상인지, 대상이 아니면 청소를 안 해도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

저수조 청소 의무가 있는 건물은 어디인가요?

연면적 5천제곱미터 이상 건축물이 기본이고, 용도에 따라 더 작은 건물도 들어갑니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「수도법 시행령」은 둘 이상 용도 건축물 2천제곱미터, 업무시설 3천제곱미터, 학원·예식장·지하도 상가 2천제곱미터 이상과 객석 1천석 이상 공연장, 관람석 1천석 이상 실내체육시설, 대규모점포, 아파트와 그 복리시설을 대상으로 정합니다.

저수조를 거치지 않고 수돗물을 바로 공급하는 건물은 규모가 커도 대상에서 빠집니다.

연면적은 어떻게 계산하나요?

건물 안 주차장 면적은 빼고 계산합니다. 둘 이상의 건축물로 이루어진 시설은 개별 건축물의 연면적을 모두 합산합니다. 그래서 한 동은 작아도 여러 동을 합치면 대상이 될 수 있습니다. 예를 들어 주차장 1,500제곱미터를 포함해 연면적이 5,500제곱미터인 건물은 주차장을 빼면 4,000제곱미터라 5천제곱미터 기준에는 미치지 않습니다. 다만 그 건물이 업무시설이면 3천제곱미터 기준이 적용돼 대상이 됩니다.

대상 건물이면 무엇을 해야 하나요?

소유자나 관리자는 급수설비에 소독 등 위생조치를 해야 합니다. 저수조는 반기 1회 이상 청소하고 월 1회 이상 위생상태를 점검해야 하며, 공동주택은 관리사무소장이 관리자입니다.

위생조치를 하지 않으면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 저수조 설치현황을 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만원 이하의 과태료 대상입니다.

대상이 아닌 건물은 누가 저수조를 관리하나요?

수도법상 대상이 아니면 법정 청소 주기와 벌칙은 적용되지 않지만, 세를 준 건물이라면 임대인이 수돗물을 쓸 수 있는 상태를 유지할 의무를 집니다. 저수조 오염으로 물을 쓸 수 없게 되면 임차인은 임대인에게 수선을 요구할 수 있습니다. 청소 주기와 비용 부담은 임대차계약서의 관리 조항을 먼저 봅니다.

청소를 업체에 맡길 때는 저수조청소업 신고를 한 업체인지 확인하십시오. 신고 없이 저수조청소업을 경영하면 300만원 이하의 벌금 대상입니다.

저수조 청소 대상 확인 순서

• 건축물대장 보기 - 연면적과 용도를 확인합니다. 주차장 면적은 뺍니다.
• 급수 방식 확인 - 저수조를 거쳐 물이 공급되는지 봅니다. 직결급수면 대상이 아닙니다.
• 대상 여부 판단 - 면적 기준과 용도 기준을 맞춰 봅니다. 여러 동이면 합산합니다.
• 설치현황 신고 - 대상이면 설치일부터 30일 이내에 신고합니다. 시공 도면을 붙입니다.
• 청소·점검 관리 - 반기 1회 청소와 월 1회 점검을 기록합니다. 기록은 보관해 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 용도가 여러 개 섞였거나 증축으로 면적이 바뀐 건물은 건축물대장과 도면을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 관리 의무 위반을 이유로 한 과태료와 행정처분에 대한 불복 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주차장 면적도 연면적에 넣나요?
  넣지 않습니다. 수도법 시행령 제50조 제2항은 저수조 청소 대상 여부를 볼 때 건축물 안의 주차장 면적을 빼고 연면적을 산정하도록 정합니다. 지하주차장이 넓은 건물은 이 계산으로 대상에서 빠질 수 있습니다.
• 건물이 두 동이면 따로 계산하나요?
  합산합니다. 수도법 시행령 제50조 제2항은 둘 이상의 건축물로 이루어진 시설은 개별 건축물의 연면적을 모두 합산한 면적을 연면적으로 봅니다. 한 동씩은 작아도 합계가 기준을 넘으면 대상입니다.
• 업무시설은 몇 제곱미터부터 대상인가요?
  3천제곱미터 이상입니다. 수도법 시행령 제50조 제1항 제3호는 건축법상 업무시설 가운데 연면적 3천제곱미터 이상인 업무시설을 대상으로 정합니다. 둘 이상 용도에 쓰이는 건물은 2천제곱미터 이상이면 대상입니다.
• 저수조 설치 신고는 언제 하나요?
  설치한 날부터 30일 이내입니다. 수도법 시행령 제50조 제3항은 저수조 설치현황 신고서에 시공 도면을 붙여 일반수도사업자에게 내도록 정합니다. 신고하지 않으면 수도법 제87조 제4항 제5호의2에 따라 100만원 이하 과태료 대상입니다.
• 대상 건물이 청소를 안 하면 처벌되나요?
  처벌될 수 있습니다. 수도법 제83조 제6호는 제33조 제3항을 위반해 소독등위생조치를 하지 않은 건축물·시설의 소유자나 관리자를 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 정합니다.
• 대상 건물은 얼마나 자주 청소하나요?
  반기 1회 이상입니다. 수도법 시행규칙 제22조의4 제1항은 대형건축물등의 소유자나 관리자가 반기 1회 이상 저수조를 청소하고, 월 1회 이상 위생상태를 점검하도록 정합니다. 상반기와 하반기에 각각 청소해야 합니다.

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• 전 소유자가 밀린 관리비를 내라고 합니다

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