계약·거래

토지 잔금을 어음으로 받고 영수증을 써 줬는데 부도나면 다시 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 토지 잔금 대신 받은 약속어음이 부도났다면 영수증을 써 주고 소유권이전등기까지 넘겼더라도 매매대금 지급이 끝난 것으로 보지 않아 매수인에게 잔금을 다시 청구할 수 있습니다. 대법원은 어음 수령과 맞바꾼 영수증만으로 어음금 지급 전에 대금 지급이 완결됐다고 단정할 수 없다고 봅니다. 지금은 매수인이 토지를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 등기부부터 확인하십시오.

"잔금 전액 영수"라고 적은 영수증을 써 주었다고 해서 잔금 청구를 포기한 것은 아닙니다. 어음이 결제될 것을 예상하고 미리 써 준 영수증이라는 사정을 설명하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 10월 토지를 3억원에 팔면서 잔금 1억 8,000만원을 매수인 B씨가 배서한 C사 발행 약속어음으로 받았습니다. A씨는 잔금을 모두 받았다는 영수증을 써 주고 같은 달 소유권이전등기도 넘겨주었습니다. 그런데 2026년 1월 만기에 어음이 부도났고, B씨는 어음을 줬으니 대금은 끝났다며 더 줄 돈이 없다고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

어음을 받고 영수증을 써 주면 대금은 다 받은 것인가요?

아닙니다. 기존 채무에 관하여 채무자가 약속어음을 발행하거나 다른 사람이 발행한 어음을 건네면, 특별한 의사표시가 없는 한 기존 채무의 지급방법이나 변제확보를 위해 준 것으로 추정합니다. 대법원 1990. 5. 22. 선고 89다카13322 판결은 어음을 받으면서 영수증을 써 주고 지분이전등기까지 마쳐 준 사안에서도 어음금 지급 전에 대금 지급이 끝났다고 단정할 수 없다고 했습니다.

예외는 어음이 부도나더라도 매도인이 모든 부담을 지고 매수인에게는 책임을 묻지 않기로 한 특약이 있는 경우입니다. 이런 약정은 "지급에 갈음하여" 어음을 받은 것이 되어 잔금 청구가 막힙니다. 이 특약이 있었다는 점은 매수인이 증명해야 합니다.

부도난 잔금을 이유로 매매계약을 해제할 수 있나요?

해제할 수 있습니다. 매수인이 잔금을 지급하지 않으면 매도인은 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 지급하지 않을 때 계약을 해제할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제544조가 정한 요건이고, 해제 후에는 이전해 준 소유권이전등기의 말소를 청구합니다.

해제의 효과는 해제 전에 토지를 산 제3자의 권리를 해치지 못합니다. 그래서 해제를 선택한다면 처분금지가처분으로 등기를 먼저 묶어 두어야 말소등기 청구가 실효성을 갖습니다.

계약은 두고 돈만 받으려면 어떻게 하나요?

매수인의 재산을 가압류한 뒤 잔금 청구 소송이나 어음금 청구 소송을 냅니다. 가압류는 금전채권의 강제집행을 보전하기 위한 절차라서 매수인 명의 토지 자체를 가압류할 수 있습니다. 매수인이 어음에 배서했다면 배서인으로서 어음금 지급도 담보하므로, 요건을 갖춘 경우 상환청구를 함께 할 수 있습니다.

배서인에 대한 상환청구는 만기에 적법하게 지급제시를 해 두어야 가능합니다. 제시 기록이 없으면 매매대금 청구, 즉 원인채권으로 청구하는 쪽이 안전합니다.

잔금 어음 부도 대응 순서

• 등기부 확인 - 매수인 명의가 그대로인지, 근저당이나 제3자 이전이 있는지 확인합니다. 선택할 수 있는 절차가 여기서 갈립니다.
• 보전처분 - 해제로 갈 경우 처분금지가처분, 대금으로 갈 경우 가압류를 신청합니다. 둘 다 본안 전에 합니다.
• 지급 요구 - 기간을 정해 잔금 지급을 내용증명으로 요구합니다. 해제의 요건이 됩니다.
• 해제 또는 대금 청구 선택 - 토지를 돌려받을지, 잔금과 지연손해금을 받을지 정합니다. 토지 시세 변동과 매수인의 자력을 비교합니다.
• 본안 소송 - 소유권이전등기 말소 청구나 매매대금 청구 소송을 냅니다. 어음 원본은 소송 중 반환에 대비해 보관합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 어음을 받을 때 "부도나도 매도인이 책임진다"는 취지의 문서나 녹취가 있다면 원인채권이 소멸했을 수 있으므로 그 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매대금 분쟁과 가압류·처분금지가처분, 등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔금 영수증을 써 줬는데 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 대법원 89다카13322 판결은 어음을 받으면서 영수증을 써 준 것은 어음이 결제될 것을 예상한 경우가 있으므로 그것만으로 대금 지급이 완결됐다고 단정할 수 없다고 보았습니다. 어음과 영수증을 맞바꾼 사정을 증명하면 됩니다.
• 매수인이 어음 준 것으로 끝났다고 우기면요?
  매수인이 특약을 증명해야 합니다. 어음을 기존 채무의 지급에 갈음하여 준 것이라는 특별한 의사표시가 없으면 지급을 위하여 또는 담보를 위하여 준 것으로 추정되므로, 부도 위험을 매도인이 모두 지기로 한 약정이 있었다는 점을 매수인이 밝혀야 합니다.
• 계약을 해제하려면 무엇이 필요한가요?
  상당한 기간을 정해 이행을 최고하는 절차가 필요합니다. 민법 제544조는 채무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않을 때 해제할 수 있다고 정합니다. 매수인이 미리 지급하지 않겠다고 밝혔다면 최고를 거치지 않고 해제할 수 있습니다.
• 매수인이 토지를 이미 팔았으면 어떻게 되나요?
  그 제3자에게서 토지를 되찾기는 어렵습니다. 민법 제548조 제1항 단서는 해제로 제3자의 권리를 해하지 못한다고 정합니다. 이때는 매수인에게 잔금이나 손해배상을 청구하는 쪽으로 가야 하므로 매수인 재산의 가압류가 먼저입니다.
• 처분금지가처분은 언제 신청하나요?
  해제와 말소등기 청구로 가려면 소송 전에 바로 신청합니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란할 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 허용합니다. 매수인 명의가 남아 있을 때 해야 효과가 있습니다.
• 어음 배서인인 매수인에게 어음금도 청구할 수 있나요?
  요건을 갖췄다면 할 수 있습니다. 어음법 제15조 제1항에 따라 배서인은 반대의 문구가 없으면 지급을 담보합니다. 다만 만기에 적법하게 지급제시를 하지 않았다면 상환청구권을 잃을 수 있으므로 매매대금 청구를 함께 검토합니다.

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