이사·경영권

주주들이 의사록을 위조해 세운 가짜 대표이사가 회사 부동산을 팔았다면 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 주주총회와 이사회 의사록을 위조해 대표이사 선임등기를 마친 경우 회사가 그 등기에 관여하거나 알고도 방치한 사정이 없다면 회사는 부실등기 책임을 지지 않아 부동산 반환과 이전등기 말소를 청구할 수 있습니다. 대법원은 위조로 만든 결의에는 회사 내부의 의사결정이 존재하지 않는다고 봅니다. 지금은 진짜 대표이사가 위조 사실을 언제 알았는지부터 정리하십시오.

매수 회사가 몰랐다는 이유만으로 부동산을 포기할 필요는 없습니다. 부실등기 책임은 회사의 고의나 과실이 등기에 이어질 때에만 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

G사의 일부 주주들은 2024년 9월 대표이사의 경영에 불만을 품고, 주주총회와 이사회가 열린 것처럼 의사록을 만들어 다른 사람을 대표이사로 등기했습니다. 새로 등기된 대표이사는 2024년 12월 회사 소유 창고 부지를 다른 회사에 18억원에 팔고 이전등기를 마쳤습니다. 원래 대표이사는 2025년 2월 거래처 연락을 받고서야 이 사실을 알았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부실등기를 믿고 거래한 사람은 언제 보호되나요?

고의나 과실로 사실과 다른 사항을 등기한 사람은 그 내용이 틀렸다는 것을 선의의 제3자에게 주장하지 못합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상법」 제39조가 이 부실등기의 효력을 정합니다. 회사가 스스로 틀린 등기를 했다면 등기를 믿은 매수인에게 대표이사 선임이 무효라고 주장할 수 없습니다.

문제는 회사가 등기를 신청하지 않았는데 다른 사람이 위조 서류로 등기를 마친 경우입니다. 대법원은 원칙적으로 등기신청권자가 스스로 등기를 한 경우에 책임을 묻고, 등기에 관여했거나 부실등기를 알면서 방치하는 등 회사의 고의·과실로 등기한 것과 같이 볼 특별한 사정이 있을 때만 예외를 인정합니다.

의사록을 위조한 사람이 대주주여도 회사가 책임을 지나요?

원칙적으로 지지 않습니다. 의사록을 위조해 결의의 외관만 만든 경우는 주주총회가 열렸지만 무효·취소 사유가 있는 경우와 달리 회사 내부의 의사결정이 아예 없습니다. 대법원은 위조한 사람이 회사의 상당한 지분을 가진 주주라는 사정만으로는 회사의 고의·과실로 부실등기를 한 것과 같이 볼 수 없다고 판단했습니다.

그래서 이 경우 가짜 대표이사가 회사 이름으로 맺은 매매계약은 회사에 효력이 없습니다. 회사는 매수 회사를 상대로 소유권이전등기 말소와 부동산 인도를 청구할 수 있습니다. 대표이사 선임 자체가 없었으므로 주주총회 결의 부존재 확인도 함께 구합니다.

진짜 대표이사가 회사 일을 소홀히 했다면 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 적법한 대표이사가 부실등기가 이루어지는 데 협조하거나 묵인했다면, 또는 부실등기가 있는 줄 알면서 시정하지 않고 방치했다면 회사에 부실등기 책임이 인정될 수 있습니다. 이 경우 회사는 선의의 매수인에게 대표이사 선임이 무효라고 주장하지 못합니다.

회사 일을 돌보지 않았다는 사정이 곧바로 책임으로 이어지지는 않습니다. 법원은 위조 사실을 언제 알았는지, 법인등기부를 확인할 기회가 있었는지, 알고 난 뒤 무엇을 했는지를 구체적으로 봅니다. 그래서 알게 된 날과 그 뒤의 조치를 날짜별로 남겨 두어야 합니다.

위조 대표이사 등기 대응 순서

• 등기 경위 확인 - 법인등기부와 등기신청서류를 떼어 의사록 위조 여부를 확인합니다. 위조된 날인과 서명이 결론을 가르는 출발점입니다.
• 처분금지가처분 - 매각된 부동산에 처분금지가처분을 신청합니다. 매수 회사가 다시 팔아 버리는 것을 막습니다.
• 결의 부존재 확인 - 위조된 주주총회·이사회 결의의 부존재 확인을 구합니다. 판결로 대표이사 선임등기를 말소합니다.
• 등기 말소 청구 - 매수 회사를 상대로 소유권이전등기 말소와 부동산 인도를 청구합니다. 회사의 관여나 방치가 없었다는 사정을 주장합니다.
• 형사 고소 - 의사록 위조와 행사, 공정증서원본불실기재를 고소합니다. 수사 기록은 민사 소송의 증거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 진짜 대표이사가 인감을 넘겨주었거나 등기를 알고 몇 달씩 방치한 경우에는 경위와 기간을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 결의 부존재 확인과 부동산 등기 말소, 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부실등기가 있으면 회사가 무조건 책임지나요?
  아닙니다. 상법 제39조는 고의나 과실로 사실과 다른 사항을 등기한 자의 책임을 정합니다. 대법원 2008. 7. 24. 선고 2006다24100 판결은 회사가 등기를 하지 않았다면 관여나 방치 같은 특별한 사정이 있을 때만 책임을 인정합니다.
• 대주주가 의사록을 위조했으면 회사 책임인가요?
  원칙적으로 아닙니다. 대법원 2008. 7. 24. 선고 2006다24100 판결은 허위 결의의 외관을 만든 사람이 회사의 상당한 지분을 가진 주주라도 그 사정만으로 회사의 고의·과실과 같이 볼 수 없다고 했습니다. 적법한 대표이사의 협조나 묵인이 있었는지가 따로 문제됩니다.
• 위조 결의는 어떤 소송으로 다투나요?
  총회가 열린 적이 없는데 의사록만 만든 경우는 결의가 존재한다고 볼 수 없을 정도의 중대한 하자에 해당합니다. 결의부존재확인의 소로 다투며, 결의취소의 소와 달리 2월의 제소기간 제한이 없습니다.
• 매수 회사가 다시 팔기 전에 막을 수 있나요?
  처분금지가처분을 신청하면 됩니다. 가처분 등기 뒤에 들어온 제3자의 등기는 본안에서 이기면 말소할 수 있습니다. 위조 사실을 안 날부터 가능한 한 빨리 신청해야 방치 주장을 피할 수 있습니다.
• 등기 사항을 등기하지 않으면 어떻게 되나요?
  등기할 사항은 등기하지 않으면 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다. 그래서 위조 등기를 발견하면 적법한 대표이사 명의로 바로잡는 등기를 서둘러야 이후 거래 상대방에게 대항할 수 있습니다.
• 대표이사가 인감을 맡겨 두었다면요?
  적법한 대표이사가 인감을 넘겨주어 위조 등기에 이용되었다면 등기에 관여한 것으로 평가될 수 있습니다. 이 경우 회사는 선의의 매수인에게 대표이사 선임 무효를 주장하지 못할 수 있습니다. 인감을 맡긴 경위와 목적을 정리해 두십시오.

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