재산 범죄
상가 분양대행업체가 임차인에게 받은 권리금을 써 버렸다면 처벌할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
대행계약상 건물주에게 넘길 돈이었다면 업무상횡령으로 고소할 수 있지만, 그런 약정이 없으면 처벌이 어렵습니다. 권리금은 보증금·차임과 다른 대가여서 당연히 건물주 몫이 아니고, 수임인의 인도의무는 민법 제684조 제1항에 따라 계약 범위에서 생깁니다. 지금은 대행계약서의 수령금 귀속 조항과 점포별 수령 내역을 확인해 두십시오.
대행계약서에 대행자가 받은 돈의 귀속과 정산 방법이 어떻게 적혀 있는지부터 확인하고, 임차인들에게서 받은 영수증이나 이체 내역을 점포별로 모아 두십시오. 처벌 가능성은 그 돈이 누구의 돈이었는지로 갈립니다.
대행업체가 보증금 외에 돈을 받았다는 사실만으로 곧바로 횡령이나 배임이 되는 것은 아닙니다. 그 돈이 건물주에게 넘겨야 할 돈인지부터 따져야 합니다.
이런 상담이 많습니다
Q씨는 2024년 새로 지은 상가건물의 점포 30여 개를 가진 건물주입니다. 점포가 많아 2024년 10월 분양대행업체와 임대분양 대행계약을 맺고 임차인 모집과 계약 체결을 맡겼습니다. 2025년 말 정산을 하다 보니 대행업체가 임차인들에게서 보증금 외에 「자리값」 명목으로 점포당 500만원에서 1,000만원씩 받아 모두 써 버린 사실을 알게 되었습니다. Q씨는 대행업체 대표를 처벌할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
분양대행자가 받은 권리금은 건물주의 돈인가요?
계약에 따라 다릅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물 위치에 따른 영업상의 이점 등의 양도 또는 이용 대가로서 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전으로 정합니다. 보증금·월세와는 성격이 다른 돈이어서, 임대인에게 당연히 귀속되는 임대 대가라고 볼 수는 없습니다.
반대로 대행계약에서 대행자가 임대분양과 관련해 받는 모든 돈을 건물주에게 넘기기로 정했다면, 수임인은 위임사무 처리로 받은 금전을 위임인에게 인도해야 합니다. 이때 권리금 명목의 돈도 건물주에게 넘길 돈이 됩니다.
대행자가 그 돈을 써 버리면 횡령이나 배임이 되나요?
건물주에게 귀속될 돈이었다면 업무상횡령이 될 수 있고, 그렇지 않다면 처벌이 어렵습니다. 업무상 타인의 재물을 보관하는 자가 이를 횡령하면 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처합니다.
- 1
대행계약 확인
받은 돈의 귀속 조항
- 2
귀속 약정 있음
건물주 돈, 업무상횡령 검토
- 3
귀속 약정 없음
대행자 몫, 형사 곤란
- 4
보증금 감액 여부
건물주 손해 시 배임 검토
출처 - 민법 제684조 제1항, 형법 제355조·제356조
대행계약에 권리금 귀속에 관한 정함이 없고, 권리금이 건물의 특수한 장소적 이익이나 영업상 요소에 대한 대가로서 대행자 몫으로 받은 것이라면 건물주에게 손해를 입혔다고 보기 어렵습니다. 다만 대행자가 임차인에게 받은 돈만큼 보증금을 낮춰 주는 식으로 건물주 몫을 줄였다면 배임 문제가 생깁니다.
형사처벌이 어렵다면 돈을 돌려받을 수 있나요?
대행계약상 건물주에게 넘길 돈이었다면 민사로 반환을 청구할 수 있습니다. 대행자가 건물주 명의로 받은 보증금 일부를 권리금 명목으로 빼돌렸다면 그 부분도 인도 청구 대상입니다. 대행자의 재산이 빠져나가기 전에 가압류로 묶어 두는 것도 검토합니다.
또 임차인이 새 임차인에게서 권리금을 받는 것을 건물주가 막으면 손해배상 책임을 질 수 있으므로, 대행자가 받은 권리금 때문에 임차인과 분쟁이 생기지 않도록 임대차계약서에 권리금 수수 관계를 분명히 정리해 두어야 합니다.
분양대행자 권리금 착복 대응 순서
- 대행계약서 확인 - 대행자가 받는 돈의 범위, 귀속, 정산 조항을 봅니다. 권리금 귀속을 정했는지가 처벌 여부를 가릅니다.
- 점포별 수령 내역 수집 - 임차인별로 보증금·월세·권리금 명목 금액과 받은 날을 정리합니다. 영수증과 이체 내역이 기본 자료입니다.
- 보증금 감액 여부 확인 - 대행자가 권리금을 받는 대신 보증금이나 월세를 낮췄는지 봅니다. 그랬다면 건물주 손해가 드러납니다.
- 정산 요구와 가압류 - 내용증명으로 정산과 인도를 요구하고, 필요하면 대행자 재산에 가압류를 신청합니다. 민사 회수의 출발점입니다.
- 고소 검토 - 건물주 귀속 돈을 써 버린 사정이 확인되면 업무상횡령·배임 고소를 검토합니다. 귀속이 불분명하면 민사로 정리합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 대행계약서가 없거나 구두로만 위임한 경우라면 문자와 정산 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 업무상횡령·배임 고소 대리와 관련 민사 회수 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
건물주는 대행업체가 내 건물로 받은 돈이니 모두 내 돈이라고 생각하기 쉽습니다. 권리금은 보증금·월세와 다른 성격의 대가여서, 대행계약에 귀속을 정하지 않았다면 대행자가 써 버렸어도 형사처벌까지 이어지기 어렵습니다. 반대로 받은 돈을 모두 건물주에게 넘기기로 정했다면 업무상횡령이 문제됩니다.
그래서 대행계약서의 한 줄이 결론을 가립니다. 대행자가 받는 돈의 범위와 귀속, 정산 시기, 보증금 수령 권한을 정한 조항을 먼저 봐야 하고, 점포별로 임차인이 누구에게 얼마를 어떤 명목으로 냈는지 영수증과 이체 내역으로 정리해야 합니다.
이 기록은 고소장에서 재물의 타인성과 보관 관계를 보여 주는 자료가 되고, 민사에서는 인도 청구 금액을 특정하는 근거가 됩니다. 대행자가 권리금을 받으면서 보증금을 낮춰 준 흔적이 있으면 건물주 손해가 드러나 배임 주장도 가능해지므로, 계약서상 보증금과 실제 입금액을 대조하는 작업이 필요합니다.
— 허진영 변호사 · 형사·고소
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 업무상횡령·배임 고소 대리와 관련 민사 회수 소송을 수행해 왔으며, 대행계약서의 수령금 귀속 조항과 점포별 수령 내역을 먼저 정리한 뒤 형사 고소와 민사 청구 중 실익 있는 쪽을 정하는 방식으로 대응합니다.
- 업무상배임 고소 대리
- 업무상횡령·업무상배임 형사 방어
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대분양 대행계약서·점포별 임대차계약서·임차인 입금 내역·대행자 정산서를 준비해 주시면, 권리금 귀속 여부·횡령·배임 성립 가능성·민사 반환 청구를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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