재산 범죄

말로만 준다고 한 땅을 다른 사람에게 팔아 버리면 배임죄인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 서면 없이 말로만 땅을 주겠다고 약속한 사람이 그 땅을 다른 사람에게 팔아도 배임죄는 성립하지 않습니다. 대법원은 서면에 의하지 않은 증여는 이행 전까지 언제든 해제할 수 있어 증여자가 수증자의 사무를 처리하는 사람이 아니라고 봅니다. 지금은 증여 약속이 문자나 각서 같은 서면으로 남아 있는지부터 확인하십시오.

말로 한 약속이 깨졌다고 해서 약속한 사람을 형사 고소해야만 권리를 지킬 수 있는 것은 아닙니다. 서면이 없다면 형사보다 민사상 권리가 남아 있는지부터 확인하는 편이 낫습니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2025년 봄 오랫동안 신세를 진 지인에게 고마움의 표시로 자기 밭 한 필지를 나중에 넘겨주겠다고 여러 사람 앞에서 말했습니다. 그러나 그해 가을 두 사람이 크게 다툰 뒤 S씨는 약속을 없던 일로 하고 밭을 다른 사람에게 1억2천만원에 팔아 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 증여 약속을 문서로 남긴 적은 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구두 증여를 어기면 왜 배임죄가 아닌가요?

서면으로 하지 않은 증여는 각 당사자가 해제할 수 있어서 증여자가 수증자를 위해 재산을 지켜 줄 지위에 있지 않기 때문입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제555조는 증여 의사가 서면으로 표시되지 않은 경우 각 당사자가 증여를 해제할 수 있다고 정합니다.

대법원은 구두 증여계약에 따라 소유권을 넘겨줄 의무가 있더라도, 증여자는 언제든 해제해 그 의무에서 벗어날 수 있으므로 배임죄의 「타인의 사무를 처리하는 자」가 아니라고 보았습니다. 배임죄는 이 지위가 있어야 성립합니다.

서면으로 증여를 약속했다면 달라지나요?

네, 서면으로 부동산 증여 의사를 표시했다면 증여자는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 소유권을 넘겨줄 의무에서 벗어날 수 없어 타인의 사무를 처리하는 사람이 됩니다. 그런 증여자가 부동산을 제3자에게 처분하고 등기를 넘기면 배임죄가 성립합니다.

그래서 같은 약속이라도 문자, 각서, 증여계약서처럼 증여 의사가 적힌 서면이 있는지에 따라 결론이 달라집니다. 서면의 형식은 엄격하지 않지만 증여 의사가 문서에 드러나 있어야 합니다. 증여자가 보낸 문자에 땅의 지번과 넘겨주겠다는 말이 함께 적혀 있다면 원본 화면을 그대로 보관해 두어야 합니다.

이미 넘겨준 부분도 되돌릴 수 있나요?

구두 증여를 해제하더라도 이미 이행한 부분에는 영향이 없습니다. 예를 들어 땅을 이미 넘겨주고 등기까지 마쳤다면 뒤늦게 말로 한 증여였다는 이유로 되찾을 수 없습니다.

반대로 아직 등기를 넘기지 않았다면 증여자는 해제하고 그 땅을 다른 사람에게 팔 수 있고, 이는 형사 문제가 되지 않습니다. 수증자로서는 서면이 있는지, 일부라도 이행이 끝났는지를 먼저 확인해야 합니다.

증여 약속 파기 대응 순서

• 서면 여부 확인 - 증여 약속이 담긴 문자, 메일, 각서가 있는지 찾습니다. 서면이 있어야 배임죄와 해제 제한이 문제됩니다.
• 이행 정도 확인 - 등기, 인도, 대금 일부 지급처럼 이미 이행된 부분이 있는지 확인합니다. 이행된 부분은 해제로 되돌릴 수 없습니다.
• 등기부 확인 - 땅이 제3자에게 넘어갔는지, 언제 넘어갔는지 확인합니다. 권리 구제 방법이 달라집니다.
• 형사 고소 판단 - 서면 증여였다면 배임죄 고소를 검토합니다. 구두 증여였다면 형사 고소 실익이 낮습니다.
• 민사 청구 검토 - 서면 증여라면 손해배상이나 이전등기 청구를 검토합니다. 제3자 명의로 넘어갔다면 청구 상대와 범위가 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여 대가로 무언가를 받았거나 조건이 붙은 약속이라면 증여가 아닌 다른 계약으로 볼 여지가 있어 약속 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 배임 사건의 고소 대리와 부동산 관련 민사 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 말로 한 증여 약속을 어기면 처벌되나요?
  처벌되지 않습니다. 서면에 의하지 않은 증여는 이행 전까지 언제든 해제할 수 있어 증여자는 배임죄의 주체인 타인의 사무를 처리하는 사람이 아닙니다. 약속한 땅을 다른 사람에게 팔아도 배임죄는 성립하지 않습니다.
• 서면 증여를 어기면 어떻게 되나요?
  서면으로 부동산 증여 의사를 표시한 증여자는 해제할 수 없어 타인의 사무를 처리하는 사람이 됩니다. 그 부동산을 제3자에게 처분해 등기를 넘기면 배임죄가 성립합니다. 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금입니다.
• 구두 증여는 언제든 해제할 수 있나요?
  네, 증여 의사가 서면으로 표시되지 않았다면 각 당사자가 해제할 수 있습니다. 다만 이미 이행한 부분에는 해제의 효력이 미치지 않으므로 등기를 넘긴 뒤에는 되돌릴 수 없습니다. 해제 의사는 상대방에게 알려야 효력이 생깁니다.
• 이미 등기를 넘겨준 경우는요?
  구두 증여라도 이미 등기를 넘겨주었다면 그 부분은 이행이 끝난 것이어서 해제해도 영향이 없습니다. 증여자가 말로 한 약속이었다는 이유로 땅을 돌려 달라고 할 수 없습니다. 아직 넘기지 않은 부분만 해제의 대상이 됩니다.
• 문자 메시지도 서면이 되나요?
  증여자가 보낸 문자나 메일에 무엇을 누구에게 주겠다는 증여 의사가 드러나 있다면 서면으로 평가될 여지가 있습니다. 형식은 엄격하지 않지만, 여러 사람 앞에서 말로 한 약속은 증인이 있어도 서면이 되지 않습니다.
• 배임죄가 안 되면 받을 방법이 없나요?
  구두 증여였고 아직 이행되지 않았다면 증여자의 해제로 권리가 사라져 받을 방법이 거의 없습니다. 반면 서면 증여라면 손해배상이나 이전등기 청구를 검토할 수 있으므로 서면 여부를 먼저 확인하십시오.

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