재산 범죄
관리하던 남의 부동산에 몰래 대출 근저당을 설정하면 횡령액은 얼마인가요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
관리하던 남의 부동산에 몰래 근저당을 설정해 대출을 받았다면 횡령액은 부동산 시가가 아니라 그 근저당의 피담보채무액이나 채권최고한도액으로 봅니다. 대법원은 근저당 설정 방식의 횡령에서 부동산 시가를 기준으로 이득액을 잡은 원심을 법리오해로 파기했습니다. 지금은 등기부에서 채권최고한도액과 실제 대출금부터 확인하십시오.
소유자라면 등기부를 떼어 근저당권자, 채권최고한도액, 설정 날짜를 확인하고 대출 금융기관에 추가 대출을 막아 달라는 요청을 문서로 보내십시오. 횡령액 산정과 피해 확대 방지가 이 기록에서 시작됩니다.
부동산 시가가 7억원이라고 해서 7억원을 횡령한 것으로 처벌받는다고 걱정할 필요는 없습니다. 근저당 설정 방식이라면 담보로 잡힌 금액이 기준입니다.
이런 상담이 많습니다
M씨는 2024년부터 지방에 사는 친척의 상가 건물을 대신 관리하며 등기 서류도 맡아 두고 있었습니다. 급하게 돈이 필요해진 M씨는 2025년 11월 친척의 승낙 없이 그 건물을 담보로 금융기관에서 2억5천만원을 대출받고 채권최고한도액 3억원의 근저당권을 설정해 주었습니다. 건물 시가는 7억원 정도였고, 친척은 등기부를 떼어 보고서야 이 사실을 알았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
근저당을 설정하는 방식의 횡령도 성립하나요?
네, 남의 부동산을 보관하는 사람이 소유자의 승낙 없이 근저당권을 설정하면 횡령죄가 성립합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」 제355조 제1항은 타인의 재물을 보관하는 사람이 이를 횡령하면 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처합니다.
부동산 관리를 업무로 맡고 있었다면 업무상횡령죄가 되어 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금으로 형이 무거워집니다. 관리 대가를 받았는지, 관리가 계속 반복되는 일이었는지가 업무성 판단 자료가 됩니다.
횡령액은 부동산 시가인가요, 채권최고한도액인가요?
근저당 설정 방식으로 부동산을 횡령했다면 횡령으로 얻은 이득액은 그 근저당의 피담보채무액이나 채권최고한도액입니다. 대법원은 시가 7억원 남짓한 부동산에 채권최고한도액 2억6천6백만원의 근저당을 설정한 사건에서, 시가를 기초로 이득액을 산정해 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률을 적용한 원심을 파기했습니다.
| 횡령 방식 | 이득액 기준 |
|---|---|
| 근저당 설정 | 피담보채무액 또는 채권최고한도액 |
| 부동산 처분(부담 없음) | 시가 |
| 부동산 처분(기존 부담 있음) | 시가에서 부담을 뺀 실제 교환가치 |
- 근저당 설정
- 이득액 기준: 피담보채무액 또는 채권최고한도액
- 부동산 처분(부담 없음)
- 이득액 기준: 시가
- 부동산 처분(기존 부담 있음)
- 이득액 기준: 시가에서 부담을 뺀 실제 교환가치
출처 - 대법원 2013. 5. 9. 선고 2013도2857 판결, 대법원 2007. 4. 19. 선고 2005도7288 전원합의체 판결
이 기준은 가중처벌이 걸린 이득액을 엄격하게 산정해야 한다는 원칙에서 나온 것입니다. 부동산 자체를 팔아 넘긴 경우라면 시가에서 기존 근저당 등 부담을 뺀 실제 교환가치를 기준으로 합니다.
이득액이 5억원을 넘으면 어떻게 되나요?
횡령 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률로 가중처벌됩니다. 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역이고, 이득액 이하의 벌금을 함께 선고할 수 있습니다.
| 부동산 시가 | 7억원 |
|---|---|
| 채권최고한도액 | 3억원 |
| 실제 대출금 | 2.5억원 |
| 특경법 기준 | 5억원 |
단순 예시 계산
사례에서 채권최고한도액은 3억원, 실제 대출금은 2억5천만원이므로 어느 쪽을 기준으로 해도 5억원에 못 미칩니다. 따라서 가중처벌이 아니라 형법상 횡령죄나 업무상횡령죄로 처벌됩니다.
무단 근저당 횡령 대응 순서
- 등기부 확인 - 근저당권자, 채권최고한도액, 설정 날짜를 확인합니다. 이득액 산정의 출발점입니다.
- 대출 내역 파악 - 금융기관에 실제 대출금과 상환 상황을 확인합니다. 피담보채무액이 이득액 기준이 될 수 있습니다.
- 위임 범위 정리 - 관리를 맡긴 범위와 등기 서류를 넘긴 경위를 정리합니다. 담보 설정 권한이 없었다는 점을 보여 줍니다.
- 고소 - 횡령 또는 업무상횡령으로 고소합니다. 이득액이 5억원 이상인지에 따라 적용 법률이 달라집니다.
- 근저당 해소 청구 - 관리인에게 대출 상환과 근저당 말소를 요구하고 손해배상을 청구합니다. 형사 처벌과 별도로 등기를 정리해야 합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 이미 다른 근저당이 설정되어 있었거나 관리인이 뒤에 부동산을 팔아 넘겼다면 이득액 계산이 달라지므로 등기 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 횡령·배임 사건의 고소 대리와 형사 변론을 수행합니다.
실무상 착안점
남의 부동산에 몰래 대출을 일으킨 사건에서 피해자는 부동산 전체를 빼앗긴 것처럼 느끼고, 고소장에도 시가를 피해액으로 적는 경우가 많습니다. 그러나 법원은 근저당 설정 방식의 횡령에서는 담보로 잡힌 금액을 이득액으로 봅니다. 시가로 계산하면 가중처벌 대상처럼 보여도 실제로는 형법상 횡령에 그칠 수 있습니다.
그래서 등기부와 대출 서류에 적힌 숫자가 사건의 무게를 정합니다. 채권최고한도액, 실제 대출 실행액, 설정 당시 이미 있던 다른 근저당의 금액은 모두 서류로 확인됩니다. 관리 위임 계약서나 문자로 담보 설정 권한이 없었다는 점도 함께 남겨 두어야 합니다.
이 숫자는 수사 단계에서 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 적용 여부를 가르고, 재판에서는 양형 기준 구간을 정합니다. 피고인 쪽에서는 이득액 산정 방식을 다투는 것만으로 법정형 하한이 크게 달라질 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 형사·고소
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 횡령·배임 사건의 고소 대리와 형사 변론을 수행해 왔으며, 등기부와 대출 서류로 이득액 산정 기준을 먼저 확정한 뒤 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 적용 여부를 다투는 방식으로 대응합니다.
- 업무상횡령·업무상배임 형사 방어
- 업무상배임 고소 대리
- 특정경제범죄가중처벌법(횡령·배임) 방어
- 형사 공판 변론
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
등기부 등본·대출 약정서·관리 위임 계약서·부동산 시세 자료를 준비해 주시면, 횡령 이득액 산정 기준·특경법 적용 여부·업무상횡령 해당 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2013. 5. 9. 선고 2013도2857 판결
- 형법 제355조 제1항
- 형법 제356조
- 대법원 2007. 4. 19. 선고 2005도7288 전원합의체 판결
- 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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