기업 범죄

신고 없이 조합원을 모은 민간임대협동조합은 조합 법인도 처벌되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 신고 없이 조합원을 모은 민간임대협동조합은 모집을 실행한 이사장과 함께 조합 법인도 양벌규정에 따라 벌금형을 받을 수 있습니다. 대법원 2024도2871 판결은 시행사가 임대를 맡는 구조라도 신고의무가 있다며 대표자와 조합의 상고를 모두 기각했습니다. 지금은 조합이 모집 업무를 어떻게 감독했는지 보여 줄 회의록과 지시 문서를 확인하십시오.

임대는 시행사가 맡는다는 구조만으로 신고의무가 없다고 주장할 필요는 없습니다. 이 주장은 대법원에서 이미 받아들여지지 않았으므로, 다른 사정에 힘을 쏟는 편이 낫습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 한 민간임대협동조합의 이사장을 맡아 아파트 200세대 규모의 임대주택 사업을 추진했습니다. 조합은 별도 시행사가 임대사업자로 등록해 조합원과 임대차계약을 맺는 구조였고, C씨는 이런 구조라면 조합원 모집신고를 할 필요가 없다는 설명을 듣고 신고 없이 홍보관을 열어 조합원을 모았습니다. 이후 관할 구청의 고발로 C씨와 조합이 함께 기소되자, C씨는 조합 법인까지 처벌받는 이유와 법인이 책임을 벗어날 방법이 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

신고 없이 조합원을 모으면 이사장과 조합이 함께 처벌되나요?

함께 처벌될 수 있습니다. 이 사건에서 대법원은 신고 없이 조합원을 모집한 대표자 개인과 민간임대협동조합 법인에 대한 원심 유죄 판단을 그대로 두고 두 사람의 상고를 모두 기각했습니다.

신고하지 않고 조합원을 모집하거나 공개모집을 하지 않은 사람은 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처합니다. 법인의 대표자나 종업원이 법인 업무로 이 위반을 하면 행위자를 벌하는 것과 별도로 법인에도 같은 조문의 벌금형을 부과합니다. 조합 법인에는 징역형이 없고 벌금형만 부과됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민간임대주택에 관한 특별법」의 내용입니다.

시행사가 임대하는 구조라면 신고의무가 없지 않나요?

신고의무가 있습니다. 대법원은 조합의 정관, 가입계약서, 모집공고, 시행사와 맺은 약정을 종합해 30호 이상 주택 공급이 실질적 목적이면 조합이 직접 임대 당사자가 아니어도 신고의무를 진다고 보았습니다.

피고인들은 원심이 사실을 잘못 인정했고 민간임대협동조합에 관한 법리를 오해했다고 다퉜지만, 대법원은 원심 판단에 잘못이 없다고 했습니다. 같은 법리는 일주일 뒤 선고된 대법원 2025. 9. 4. 선고 2024도6038 판결에서도 반복됐고, 그 사건에서는 이 기준에 따라 무죄 원심이 파기됐습니다. 신고 대상 규모는 단독주택 30호, 공동주택이나 준주택 30세대 이상입니다.

조합 법인은 어떤 경우 처벌을 피할 수 있나요?

법인이 위반행위를 막으려고 해당 업무에 관해 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않았다면 벌금형을 받지 않습니다. 다만 이사장이 직접 모집을 지휘한 경우처럼 대표자의 행위가 곧 법인의 업무 집행이면 이 면책을 주장하기 어렵습니다.

면책을 다투려면 이사회가 모집신고 필요성을 검토했는지, 외부 법률 검토를 받았는지, 홍보 대행사에 신고 전 모집 금지를 지시했는지를 문서로 보여 줘야 합니다. 행위자인 대표자 개인의 고의와 법인의 감독 의무는 따로 판단하므로, 두 사람의 변론 방향을 나눠 정리하는 것이 좋습니다.

2020년 12월 전에 모집한 사건에도 같은 기준이 적용되나요?

같은 기준이 적용됩니다. 이 사건은 2020. 6. 9. 법률 제17452호로 개정되어 2020. 12. 10. 시행되기 전 법률이 적용됐는데, 당시 조합원 모집신고 조항은 제5조의2였고 지금은 제5조의3으로 번호만 바뀌었습니다.

개정 전 제5조의2 제1항과 처벌 조항의 문언과 법정형은 현행과 같습니다. 범죄의 성립과 처벌은 행위 시의 법률에 따르지만, 이 쟁점에서는 어느 법을 적용해도 결론이 달라지지 않습니다. 개정 뒤에는 가입비등 예치와 청약 철회 조항이 제5조의5로 옮겨졌고, 신고된 조합의 가입자는 계약체결일부터 30일 이내에 청약을 철회할 수 있습니다.

민간임대협동조합 무신고 모집 대응 순서

• 신고 경과 확인 - 모집신고를 낸 적이 있는지, 보완 통보나 취하가 있었는지 확인합니다. 신고 시점과 모집 시점의 선후가 공소사실의 범위를 정합니다.
• 공급 목적 자료 검토 - 정관, 가입계약서, 모집공고, 시행사 약정을 모읍니다. 실질적 공급 목적이 인정되는 자료인지 먼저 따져 봅니다.
• 행위자 특정 - 실제로 모집을 지시하고 실행한 사람이 누구인지 정리합니다. 대표자, 홍보 대행사, 직원의 역할에 따라 책임이 나뉩니다.
• 법인 감독 자료 정리 - 이사회 회의록, 법률 검토서, 대행사 지시 문서를 확보합니다. 양벌규정 면책을 다툴 때 내세울 근거가 됩니다.
• 가입자 피해 회복 검토 - 가입자에게 출자금을 돌려줬는지, 예치기관에 예치했는지 정리합니다. 양형에서 피해 회복 여부가 함께 고려됩니다.

이 판결로 이 사건 대표자와 조합의 유죄는 확정됐습니다. 여기까지는 일반 기준이고, 신고 수리 전후로 모집 시점이 겹치거나 홍보 대행사가 독자적으로 모집했다면 계약서와 지시 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 민간임대주택법 위반 사건의 형사 변론과 조합 법인의 양벌규정 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조합 법인도 징역형을 받을 수 있나요?
  아닙니다. 법인은 징역형을 받을 수 없고, 민간임대주택법 제66조 제1항에 따라 위반 조문에 정한 벌금형만 부과됩니다. 무신고 모집이라면 제65조 제2항의 2천만원 이하 벌금이 법인에 적용되고, 징역형은 실제 행위를 한 대표자나 종업원에게만 선택될 수 있습니다.
• 이사장이 아니라 홍보 대행사가 모집했어도 조합이 처벌되나요?
  대행사가 조합의 대리인이나 사용인으로서 조합 업무로 모집했다면 조합도 양벌규정 적용 대상이 될 수 있습니다. 민간임대주택법 제66조 제1항은 대표자뿐 아니라 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원의 위반행위도 포함합니다. 대행 계약서와 지시 내용으로 업무 관련성을 따집니다.
• 무신고 모집의 법정형은 얼마인가요?
  2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금입니다. 민간임대주택법 제65조 제2항 제1호는 제5조의3 제1항을 위반해 신고하지 않고 조합원을 모집하거나 공개모집하지 않은 자를 처벌합니다. 2020. 12. 10. 개정법 시행 전 행위에 적용되는 제5조의2 위반도 같은 형입니다.
• 시행사 구조라서 신고 대상이 아니라고 믿었다면 고의가 없나요?
  그런 믿음만으로 무죄가 되기는 어렵습니다. 대법원 2025. 8. 28. 선고 2024도2871 판결은 조합이 직접 임대 당사자인지와 관계없이 실질적 공급 목적이 있으면 신고의무가 있다고 보고 유죄를 유지했습니다. 법률 검토를 받았는지 같은 사정은 양형이나 법인 면책 판단에서 다퉈 볼 수 있습니다.
• 2020년에 모집한 사건은 옛 조문으로 처벌되나요?
  행위 당시 조문이 적용됩니다. 형법 제1조 제1항에 따라 2020. 12. 10. 전 모집에는 개정 전 민간임대주택법 제5조의2 제1항과 제65조 제2항 제1호가 적용됩니다. 조문 번호만 다르고 신고의무의 내용과 법정형은 현행 제5조의3과 같아서 결론에는 차이가 없습니다.
• 결원을 채우려고 조합원을 더 모을 때도 신고해야 하나요?
  공개모집 이후 조합원의 사망·자격상실·탈퇴로 생긴 결원을 채우거나 미달된 조합원을 다시 모집하는 경우에는 신고하지 않고 선착순으로 모집할 수 있습니다. 민간임대주택법 제5조의3 제2항의 예외입니다. 다만 처음 공개모집 자체를 신고 없이 했다면 이 예외가 적용될 여지가 없습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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