재산 범죄

상가 관리업체가 관리비에 충당하려고 임대수익 반환을 거부하면 횡령인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 상가 관리업체가 구분소유자에게 줄 임대차보증금과 차임을 체납 관리비나 공사비에 충당할 수 있다고 믿고 반환을 거부했다면 그것만으로 업무상횡령죄가 되지 않습니다. 반환거부가 횡령이 되려면 소유자의 권리를 배제하는 의사로 거부한 것이어야 하고, 이는 거부 이유와 주관적 의사로 판단합니다. 지금은 관리규정에 임대수익을 관리비에 충당하지 못하게 막는 조항이 있는지부터 확인하십시오.

충당 대상 관리비가 나중에 법원에서 무효로 확정되었다고 해서 곧바로 횡령이 되는 것은 아닙니다. 반환을 거부할 당시 충당할 수 있다고 믿을 만한 사정이 있었는지가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 한 대형 상가의 관리회사 대표로 있으면서 구분소유자들로부터 점포 임대 업무를 위임받아 임차인들과 계약을 맺고 보증금과 월세를 받아 왔습니다. 상가가 비어 가자 A씨는 외벽과 인테리어 공사를 진행했고, 그 비용을 개발비 명목으로 구분소유자들에게 부과했습니다. 개발비를 내지 않은 구분소유자 몇 명이 2025년 자기 점포의 보증금과 월세를 돌려 달라고 요구했지만, A씨는 개발비와 체납 관리비를 빼야 한다며 거절했고 업무상횡령으로 고소를 당했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

반환을 거부하기만 해도 횡령죄가 되나요?

거부했다는 사실만으로는 횡령죄가 되지 않습니다. 횡령죄의 반환거부는 보관물에 대해 소유자의 권리를 배제하는 의사표시를 말하므로, 반환거부의 이유와 주관적인 의사를 종합해 그 거부가 횡령행위와 같다고 볼 수 있을 정도여야 합니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」도 타인의 재물을 보관하는 자가 그 반환을 거부한 때를 횡령과 같이 처벌하지만, 판례는 이 문언을 좁게 풀어 불법영득의 의사가 드러나는 거부만 처벌 대상으로 봅니다.

관리비에 충당하려고 거부한 경우는 어떻게 보나요?

관리비에 충당할 수 있다고 믿고 거부했다면 특별한 사정이 없는 한 횡령으로 보기 어렵습니다. 대법원은 관리업체가 상가 관리와 임대 업무를 함께 위임받았고, 관리규정이 임대 수익금을 체납 관리비에 충당하는 것을 특별히 막지 않았다면, 정당하게 부과된 관리비를 체납한 구분소유자의 임대수익을 그 채무 변제에 충당하는 것도 가능하다고 보았습니다.

이 사건에서는 개발비와 특별관리비가 관리단집회 결의 없이 부과되어 나중에 채무부존재 판결까지 났지만, 대법원은 그래도 충당할 수 있다고 믿고 거절했을 여지가 충분하다며 유죄를 선고한 원심을 파기했습니다. 부과 절차의 하자가 곧바로 불법영득의 의사로 이어지지는 않는다는 취지입니다.

반환거부가 횡령으로 인정되는 경우는 언제인가요?

충당할 채무가 없다는 것을 알면서 돈을 자기 이익에 쓰려고 거부했다면 횡령이 됩니다. 예를 들어 관리비를 한 번도 체납하지 않은 구분소유자의 월세까지 동의 없이 붙잡아 두거나, 충당 명목과 무관한 개인 채무 변제에 쓴 경우에는 불법영득의 의사가 인정될 가능성이 높습니다.

관리 업무를 영업으로 하는 사람의 반환거부는 업무상횡령죄로 다뤄지고, 법정형은 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금입니다. 거부 금액에서 충당 채무를 뺀 차액이 실제 쟁점이 되는 경우가 많습니다.

상가 임대수익 반환거부 대응 순서

• 관리규정 확인 - 임대 수익금을 관리비에 충당하는 것을 막는 조항이 있는지 봅니다. 막는 조항이 있으면 충당 주장이 약해집니다.
• 부과 근거 정리 - 관리비·개발비를 언제, 어떤 결의로 부과했는지 자료를 모읍니다. 충당을 믿은 이유가 여기서 나옵니다.
• 구분소유자별 충당 내역 작성 - 반환을 거부한 금액과 충당한 채무를 사람별로 맞춥니다. 체납이 없는 사람의 돈이 섞였는지 확인합니다.
• 거부 이유 서면 회신 - 반환 요구에 충당 사유와 금액을 적어 답합니다. 거부 당시의 의사를 보여 주는 자료가 됩니다.
• 민사 정산 병행 - 채무부존재 소송이나 정산 협의로 차액을 정리합니다. 형사 고소 전에 정산하면 다툼이 줄어듭니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리단이 따로 있거나 임대차계약의 임대인 명의가 구분소유자로 되어 있으면 위임 범위와 관리규정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 관리·임대 업무를 둘러싼 업무상횡령 사건에서 고소 대리와 형사 방어를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 횡령죄의 반환거부는 무슨 뜻인가요?
  보관물에 대해 소유자의 권리를 배제하는 의사표시를 하는 행위를 말합니다. 그래서 단순히 돌려주지 않았다는 사실만으로는 부족하고, 거부 이유와 주관적 의사를 종합해 횡령행위와 같다고 볼 정도여야 횡령죄가 성립합니다.
• 관리비에 충당하겠다며 거부해도 되나요?
  관리규정이 임대 수익금을 체납 관리비에 충당하는 것을 막지 않고, 정당하게 부과된 관리비가 체납되어 있다면 충당할 수 있다고 본 판례가 있습니다. 충당할 수 있다고 믿고 거부했다면 특별한 사정이 없는 한 불법영득의 의사를 인정하기 어렵습니다.
• 부과한 관리비가 나중에 무효가 되면요?
  관리단집회 결의 없이 부과되어 채무부존재 판결이 확정된 개발비라도, 거부 당시 충당할 수 있다고 믿을 여지가 충분했다면 횡령으로 단정할 수 없다는 것이 대법원 판단입니다. 다만 민사상 그 돈은 돌려줘야 합니다.
• 업무상횡령 처벌은 어떻게 되나요?
  상가 관리를 영업으로 하는 사람이 보관 중인 보증금과 차임을 횡령하면 업무상횡령죄로 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용됩니다.
• 불법영득의 의사는 어떻게 판단하나요?
  보관하는 타인의 재물을 자기 또는 제3자의 이익을 꾀할 목적으로 임무에 위배해 자기 소유처럼 처분하려는 의사를 말합니다. 돈을 실제로 어디에 썼는지, 충당 명목과 맞는지, 사후 정산을 했는지가 판단 자료가 됩니다.
• 체납 없는 소유자 돈도 붙잡아 둘 수 있나요?
  체납 채무가 없는 구분소유자의 임대수익은 충당할 대상이 없으므로 동의 없이 반환을 거부하면 불법영득의 의사가 인정될 위험이 커집니다. 판례 사안에서도 동의를 받고 공사비에 사용한 부분과 구별해 보았습니다.

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