재산 찾기

대출이 집값보다 많은 아파트를 배우자에게 넘겨도 사해행위가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 아파트에 설정된 저당권의 실제 피담보채권액이 시가를 넘는다면 그 아파트를 배우자에게 넘겨도 일반채권자에 대한 사해행위가 되지 않습니다. 대법원은 사해행위가 시가에서 피담보채권액을 뺀 잔액 범위에서만 성립한다고 봅니다. 지금은 등기부의 근저당 설정 금액이 아니라 은행에 실제 남은 대출 잔액과 현재 시세를 확인하십시오.

채무자가 하나뿐인 집을 가족에게 넘겼다고 해서 언제나 취소할 수 있는 것은 아닙니다. 그 집에 일반채권자 몫으로 남은 가치가 있는지가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 B씨에게 1억원을 빌려주었는데, B씨는 2025년 하나뿐인 아파트를 아내에게 매매를 원인으로 넘겼습니다. 아파트 시세는 약 6억원이고, 다른 채권자인 은행이 설정한 근저당의 등기부상 한도 금액은 7억2,000만원, 실제 대출 잔액은 6억5,000만원이었습니다. A씨는 2026년 이 이전을 사해행위로 취소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대출이 집값보다 많으면 왜 사해행위가 아닌가요?

일반채권자가 가져갈 몫이 없기 때문입니다. 저당권이 설정된 부동산이 양도된 경우 사해행위는 부동산의 시가에서 저당권의 피담보채권액을 뺀 잔액 범위에서만 성립하고, 피담보채권액이 시가를 넘으면 그 양도는 사해행위가 아닙니다. 경매를 하더라도 저당권자가 먼저 배당받고 나면 일반채권자에게 돌아갈 돈이 없으므로, 양도로 책임재산이 줄었다고 볼 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제406조 아래에서도 같은 기준입니다.

이 사례에서 실제 대출 잔액 6억5,000만원이 시세 6억원을 넘으므로 A씨는 원칙적으로 이 이전을 사해행위로 취소할 수 없습니다.

피담보채권액은 등기부의 근저당 금액을 말하나요?

아닙니다. 근저당권의 경우 피담보채권액은 등기부에 적힌 한도 금액이 아니라 실제로 이미 발생해 있는 채권 금액입니다. 부동산 가액도 공시지가가 아니라 시가를 기준으로 합니다.

그래서 등기부의 한도 금액이 시세보다 커 보여도 실제 대출 잔액이 시세보다 적다면, 그 차액 범위에서는 사해행위가 성립할 수 있습니다. 판단 시점은 사해행위 당시이고, 변론종결 때까지 잔액이 남아 있어야 합니다.

공동저당이 설정된 경우는 어떻게 계산하나요?

원칙적으로 각 부동산 가액 비율로 피담보채권액을 나눕니다. 그러나 여러 부동산 중 일부는 채무자 소유이고 일부는 물상보증인 소유라면, 물상보증인이 구상권을 행사할 수 없는 특별한 사정이 없는 한 채무자 소유 부동산의 피담보채권액은 공동저당 피담보채권액 전액으로 봅니다. 물상보증인은 변제자대위로 채무자 소유 부동산의 저당권을 행사할 수 있는 지위에 있기 때문입니다.

이 전원합의체 판결로 공유 부동산에서 채무자 지분만 따로 안분하던 종전 판례들이 변경되었습니다. 배우자와 공동으로 담보를 제공한 경우라면 이 기준으로 다시 계산해야 합니다.

담보 초과 부동산 사해행위 대응 순서

• 시세 확인 - 감정평가나 실거래가로 사해행위 당시 시가를 확인합니다. 공시지가는 기준이 아닙니다.
• 실제 채무액 확인 - 근저당권자의 실제 대출 잔액을 사실조회나 문서제출명령으로 확인합니다. 등기부 한도 금액과 구별합니다.
• 공동저당 여부 확인 - 같은 채무로 다른 부동산에도 담보가 있는지, 그 소유자가 누구인지 봅니다. 채무자 부담액 계산이 달라집니다.
• 잔액 계산 - 시가에서 실제 피담보채권액을 빼 일반채권자 몫이 남는지 계산합니다. 남는 범위에서만 가액배상 등을 청구합니다.
• 다른 재산 추적 - 사해행위가 성립하지 않으면 채무자의 다른 재산과 배우자에게 넘어간 현금 등을 추적합니다. 가압류 대상을 새로 찾습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도 후 수익자가 대출을 갚아 근저당이 말소되었거나 채무자가 여러 재산을 한꺼번에 넘긴 경우라면 등기부와 금융 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사해행위취소 소송과 가압류, 판결 후 채권추심을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당이 많이 잡힌 집을 넘기면 사해행위가 안 되나요?
  실제 피담보채권액이 시가를 넘으면 사해행위가 아닙니다. 사해행위는 시가에서 저당권의 피담보채권액을 뺀 잔액 범위에서만 성립하기 때문입니다. 다만 실제 채무가 시가보다 적다면 그 차액 범위에서는 사해행위가 될 수 있으므로 숫자를 먼저 확인해야 합니다.
• 등기부의 근저당 금액으로 비교하면 되나요?
  안 됩니다. 근저당권의 피담보채권액은 등기부에 적힌 한도 금액이 아니라 실제로 발생해 있는 채권 금액입니다. 근저당 한도는 보통 대출 원금보다 크게 잡히므로, 은행에 대한 사실조회나 문서제출명령으로 실제 잔액을 확인해야 합니다.
• 시가는 공시지가로 보나요?
  아닙니다. 부동산 가액은 시가를 기준으로 하고, 공시지가와 반드시 일치하지 않습니다. 실거래가, 감정평가, 인근 매매 사례로 사해행위 당시 시가를 증명해야 합니다. 공시지가가 대출보다 낮다는 이유만으로 사해행위를 부정할 수 없습니다.
• 공동저당이면 채무자 부담액은 어떻게 계산하나요?
  원칙적으로 각 부동산 가액 비율로 나눕니다. 다만 일부가 물상보증인 소유라면 특별한 사정이 없는 한 채무자 소유 부동산이 공동저당 피담보채권액 전액을 부담하는 것으로 봅니다. 공유 부동산의 채무자 지분과 물상보증인 지분에도 같은 기준이 적용됩니다.
• 임금채권처럼 우선 배당받는 채권자가 있으면요?
  그런 채권자가 있어도 기준은 같다는 것이 판례의 태도입니다. 채권자취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있으므로, 피담보채권액이 시가를 넘는다면 우선 배당받을 채권자가 있더라도 그 양도는 사해행위가 아니라고 봅니다.
• 사해행위가 안 되면 다른 방법은 없나요?
  다른 재산과 돈의 흐름을 찾아야 합니다. 배우자에게 매매대금이 실제로 오갔는지, 채무자에게 예금이나 다른 부동산이 있는지 재산명시와 재산조회로 확인합니다. 찾은 재산에는 가압류를 걸어 판결 후 집행 대상을 확보합니다.

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