부동산 경매

체납처분 압류가 있던 건물을 공매로 샀는데 관습법상 법정지상권도 함께 취득하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 압류 등 처분제한 등기가 된 건물이라도 앞 소유자가 관습법상 법정지상권을 취득한 뒤 공매로 건물이 매각되면, 철거 조건 같은 특별한 사정이 없는 한 매수인은 건물과 함께 그 지상권도 취득합니다. 대법원은 압류에 저촉되는 소유권이전등기를 마친 건물 소유자에게도 관습법상 법정지상권을 인정하고 그 지상권이 공매 매수인에게 이어진다고 보았습니다. 지금은 토지와 건물이 한때 같은 사람 소유였는지 등기부로 확인하십시오.

철거 요구를 받았다고 곧바로 건물을 비워 줄 필요는 없습니다. 관습법상 법정지상권은 등기 없이도 성립하므로 먼저 성립 요건을 따져 보아야 합니다.

이런 상담이 많습니다

토지와 그 위 건물은 원래 C씨 소유였는데 2020년 D씨 앞으로 둘 다 소유권이전등기가 되었습니다. 그런데 토지에는 그 전에 처분금지가처분이 되어 있어 2023년 D씨의 토지 등기가 말소되고 가처분권자 쪽 E씨 명의로 이전되었습니다. 건물에는 과세관청의 압류가 먼저 되어 있었고, 2025년 그 압류에 기한 공매에서 A씨가 건물을 샀습니다. 토지 소유자 E씨가 건물 철거를 요구하자 A씨는 법정지상권을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관습법상 법정지상권은 언제 성립하나요?

같은 사람이 소유하던 토지와 건물이 매매 등으로 소유자가 달라지고 건물을 철거한다는 특약이 없으면, 건물 소유자는 그 토지에 관습법상 법정지상권을 취득합니다. 건물 소유자가 토지를 계속 쓰게 하려는 것이 당사자 의사라고 보기 때문입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 지상권은 타인의 토지에 건물 등을 소유하려고 그 토지를 사용하는 권리입니다. 관습법상 법정지상권은 법률 규정이 아닌 관습에 따라 성립하며, 등기 없이 취득하지만 등기하지 않으면 처분하지 못합니다.

토지 등기가 가처분으로 말소되면 누가 지상권을 갖나요?

건물 소유자가 지상권을 취득한 것으로 봅니다. 사례처럼 토지 소유권이전등기가 선행 가처분에 따라 말소되면, 법정지상권 성립에 관해서는 토지와 건물이 모두 앞 소유자 C씨 것이었다가 건물만 D씨에게 넘어간 것과 같이 봅니다. 그래서 건물 소유자 D씨가 관습법상 법정지상권을 취득합니다.

건물에 체납처분 압류가 먼저 되어 있었더라도 결론은 같습니다. 대법원은 압류, 가압류, 체납처분 압류 같은 처분제한 등기에 저촉되는 소유권이전등기를 마친 사람도 건물 소유자로서 관습법상 법정지상권을 취득한다고 보았습니다.

공매로 건물을 산 사람도 지상권을 취득하나요?

취득합니다. 법정지상권을 가진 건물 소유자에게서 경매로 건물을 산 매수인은 매각 뒤 건물을 철거한다는 매각조건 같은 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 지상권도 당연히 취득합니다. 이 법리는 공매로 건물이 매각되는 경우에도 똑같이 적용됩니다.

저당물 경매로 토지와 건물 소유자가 달라지는 경우에는 민법이 법정지상권을 따로 정하고 있고, 지료는 당사자 청구로 법원이 정합니다. 관습법상 법정지상권에서도 토지 소유자는 지료를 청구할 수 있으므로, 지료 협의는 따로 준비해야 합니다.

법정지상권은 얼마 동안 인정되나요?

기간을 정하지 않은 지상권은 최단 존속기간으로 봅니다. 석조·연와조처럼 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년입니다. 관습법상 법정지상권도 기간 약정이 없으므로 이 기준에 따라 판단하는 것이 일반적입니다.

기간 계산의 기준이 되는 건물 구조는 건축물대장으로 확인합니다. 철근콘크리트조나 벽돌조라면 견고한 건물로 볼 여지가 큽니다.

관습법상 법정지상권 대응 순서

• 소유자 변동 확인 - 토지·건물의 폐쇄등기부까지 떼어 동일인 소유 시점과 분리 시점을 확인합니다. 성립 요건의 기초 사실입니다.
• 처분제한 등기 확인 - 가처분, 압류 등기의 날짜와 말소 경위를 정리합니다. 어느 등기가 어느 소유권을 말소시켰는지가 결론을 바꿉니다.
• 공매 조건 확인 - 공매공고와 매각결정서에 철거 조건 같은 특별 조건이 있었는지 확인합니다. 특별 조건이 없으면 지상권이 함께 넘어옵니다.
• 철거 소송 대응 - 토지 소유자가 철거를 청구하면 관습법상 법정지상권 항변을 냅니다. 등기가 필요하면 지상권설정등기를 청구합니다.
• 지료 협의 - 지상권이 인정되어도 지료는 내야 합니다. 협의가 안 되면 법원에 지료 결정을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 철거 특약이 있었거나 토지와 건물의 소유자가 처음부터 달랐던 경우에는 등기와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공매·경매 부동산의 건물철거·토지인도 소송과 지료 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관습법상 법정지상권은 언제 생기나요?
  같은 사람 소유였던 토지와 건물이 매매 등으로 소유자가 달라지고 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물 소유자가 관습법상 법정지상권을 취득합니다. 동일인 소유였는지와 소유자가 달라진 원인을 등기부로 확인해야 합니다.
• 압류된 건물에도 법정지상권이 생기나요?
  생깁니다. 압류, 가압류, 체납처분 압류 같은 처분제한 등기에 저촉되는 소유권이전등기를 마친 사람도 건물 소유자로서 관습법상 법정지상권을 취득합니다. 그 뒤 공매나 경매로 건물이 팔리면 매수인이 지상권을 이어받습니다.
• 공매 매수인은 등기 없이 지상권을 갖나요?
  법정지상권은 등기 없이 취득하고, 건물 매수인도 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 지상권을 취득합니다. 다만 등기하지 않으면 지상권을 처분하지 못하므로 필요하면 지상권설정등기를 청구합니다.
• 지상권이 있으면 토지를 공짜로 쓰나요?
  아닙니다. 토지 소유자는 지료를 청구할 수 있습니다. 저당물 경매로 생긴 법정지상권은 당사자 청구로 법원이 지료를 정하도록 되어 있고, 관습법상 법정지상권도 협의가 안 되면 법원 판단으로 지료를 정합니다.
• 법정지상권 기간은 얼마인가요?
  기간을 정하지 않은 지상권은 최단 존속기간으로 봅니다. 석조·연와조 같은 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년입니다. 건물 구조는 건축물대장으로 확인하고, 기간이 끝나면 갱신 협의를 검토합니다.
• 철거 조건이 붙은 공매였다면요?
  매각 뒤 건물을 철거한다는 조건으로 매각된 경우처럼 특별한 사정이 있으면 매수인은 지상권을 취득하지 못할 수 있습니다. 공매공고문과 매각결정서에 이런 조건이 있었는지 먼저 확인해야 합니다.

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