부동산 경매

근저당 잡은 빈 땅에 제3자가 지은 건물을 채무자가 넘겨받았다면 건물도 같이 경매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 근저당권 설정 뒤 채무자의 허락을 받은 제3자가 지은 건물이라도 그 뒤 채무자가 건물 소유권을 넘겨받았다면 토지와 함께 일괄경매를 청구할 수 있습니다. 민법 제365조는 저당권설정자가 건물을 지은 경우를 정하지만, 대법원은 용익권자가 지은 건물을 설정자가 취득한 경우에도 같다고 봤습니다. 다만 건물 매각대금에서는 우선변제를 받지 못하니, 지금은 건물의 현재 소유자가 채무자인지 등기부부터 확인하십시오.

토지만 경매한 뒤 건물 철거 소송을 따로 할 필요는 없습니다. 일괄경매로 토지와 건물을 한 번에 팔 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B씨에게 3억원을 빌려주며 B씨 소유의 빈 땅에 근저당권을 설정했습니다. 2024년 C씨가 B씨의 동의를 받아 그 땅에 물류창고를 지었고, 2025년 창고 소유권은 B씨에게 넘어갔습니다. 변제기가 지나도 B씨가 갚지 않자 A씨는 2026년 경매를 준비하면서 땅뿐 아니라 창고도 함께 경매에 붙일 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

저당 토지에 지어진 건물도 함께 경매할 수 있나요?

저당권설정자가 저당권 설정 뒤 그 토지에 건물을 지었다면 할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제365조는 저당권자가 토지와 함께 그 건물에 대해서도 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 저당권은 건물 신축을 막지 않으므로, 나중에 토지만 팔려 건물을 철거하는 손실을 막고 경매를 쉽게 하려는 취지입니다.

이것은 저당권자의 권리이지 의무는 아닙니다. 저당권자는 토지만 경매할 수도 있지만, 건물이 있는 토지는 매수인을 찾기 어려워 값이 크게 떨어지는 것이 보통입니다.

제3자가 지은 건물을 채무자가 넘겨받았다면요?

그래도 일괄경매를 청구할 수 있습니다. 대법원 2003. 4. 11. 선고 2003다3850 판결은 저당권설정자로부터 토지 용익권을 설정받은 사람이 건물을 지은 경우라도, 그 뒤 저당권설정자가 건물 소유권을 취득했다면 저당권자가 토지와 함께 건물 경매를 청구할 수 있다고 봤습니다. 건물 소유자가 설정자로 모이면 제365조의 취지가 그대로 들어맞기 때문입니다.

반대로 건물이 여전히 제3자 소유라면 이 판결의 기준에는 해당하지 않습니다. 이때는 건물 소유 관계와 토지 사용 권원을 따로 검토해야 합니다.

건물 매각대금도 저당권자가 먼저 받나요?

받지 못합니다. 민법 제365조 단서는 저당권자가 건물의 경매대가에서는 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 저당권자는 토지 매각대금에서만 우선변제를 받고, 건물 매각대금은 건물에 관한 다른 권리자와 일반채권자에게 배당됩니다. 저당권자가 판결 등 집행권원이 있다면 건물 매각대금에 일반채권자로서 배당요구를 할 수는 있습니다.

그래서 매각대금을 토지와 건물로 나눌 필요가 생깁니다. 법원은 각 재산의 최저매각가격 비율을 정하고, 총대금을 그 비율대로 나눠 각 재산의 대금으로 봅니다.

민사집행법상 일괄매각과는 무엇이 다른가요?

민사집행법 제98조의 일괄매각은 법원이 여러 부동산의 위치·형태·이용관계를 보고 알맞다고 판단할 때 직권이나 신청으로 결정하는 것입니다. 민법 제365조의 일괄경매는 요건이 갖춰지면 저당권자의 청구로 건물까지 경매 대상에 들어간다는 점이 다릅니다. 법원의 일괄매각결정은 매각기일 이전까지 할 수 있습니다.

저당 토지 신축 건물 일괄경매 대응 순서

• 등기부 확인 - 토지 근저당권 설정일과 건물 보존등기일, 현재 건물 소유자를 확인합니다. 건물이 설정 뒤 지어졌고 지금 채무자 소유여야 합니다.
• 건물 취득 경위 정리 - 건물을 지은 사람과 채무자에게 넘어온 원인을 자료로 정리합니다. 용익권 설정 사실도 확인합니다.
• 일괄경매 신청 - 토지와 건물을 함께 적고 제365조에 따른 청구임을 밝혀 경매를 신청합니다. 건물 등기부를 붙입니다.
• 대금 배분 확인 - 최저매각가격 비율로 토지와 건물 대금이 나뉘는지 봅니다. 우선변제는 토지 대금에서만 받습니다.
• 배당기일 대응 - 건물 대금에 일반채권자로 배당요구할지 정하고, 배당표에서 토지·건물 배분이 맞는지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 미등기인지, 건물 소유권이 채무자에게 넘어오기 전에 다른 사람이 건물을 가압류했는지에 따라 일괄경매와 배당 결과가 달라지므로 등기부와 건축 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보권 실행 경매와 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 일괄경매는 저당권자가 꼭 해야 하나요?
  아닙니다. 민법 제365조는 저당권자가 토지와 함께 건물에 대해서도 경매를 청구할 수 있다고 정할 뿐 의무로 두지 않습니다. 토지만 경매할 수도 있지만, 건물이 남아 있는 토지는 값이 크게 떨어지는 것이 보통이어서 일괄경매가 유리한 경우가 많습니다.
• 건물이 아직 제3자 소유라면요?
  대법원 2003다3850 판결의 기준은 저당권설정자가 건물 소유권을 취득한 경우입니다. 건물이 여전히 제3자 소유라면 이 판결로 일괄경매를 청구하기 어렵습니다. 제3자가 토지를 쓸 권원이 있는지, 건물 철거를 구할 수 있는지를 따로 검토해야 합니다.
• 건물 매각대금에서는 한 푼도 못 받나요?
  우선변제는 못 받습니다. 민법 제365조 단서는 건물의 경매대가에 대해 저당권자에게 우선변제권이 없다고 정합니다. 다만 저당권자가 판결 같은 집행권원을 가지고 있다면 건물 대금에 일반채권자로서 배당요구를 해 다른 일반채권자와 함께 나눠 받을 수 있습니다.
• 토지와 건물 대금은 어떻게 나누나요?
  각 재산의 최저매각가격 비율로 나눕니다. 민사집행법 제101조 제2항은 일괄매각에서 각 재산의 대금액을 특정할 필요가 있으면 최저매각가격 비율을 정하고, 총대금을 그 비율에 따라 나눈 금액을 각 재산의 대금으로 본다고 정합니다.
• 토지만 경매되면 건물은 어떻게 되나요?
  저당권 설정 당시 토지에 건물이 없었다면 매각 뒤 건물을 위한 법정지상권이 생기지 않는 것이 원칙입니다. 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 건물이 있었던 경우를 전제로 합니다. 그래서 토지 매수인과 건물 소유자 사이에 철거 분쟁이 생기기 쉽습니다.
• 법원이 알아서 일괄매각할 수도 있나요?
  할 수 있습니다. 민사집행법 제98조 제1항은 법원이 위치·형태·이용관계를 고려해 알맞다고 인정하면 직권이나 이해관계인의 신청으로 일괄매각을 결정할 수 있게 합니다. 이 결정은 제98조 제3항에 따라 매각기일 이전까지 해야 합니다.

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