부동산 경매

남은 대출보다 주택 한 채 값이 더 큰데 주택과 부지를 함께 경매하면 과잉매각 아닌가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 주택과 그 부지(토지와 그 위 건물)를 함께 일괄매각하는 경우에는 주택 값만으로 남은 빚을 갚을 수 있어도 과잉매각을 이유로 매각을 불허하지 않습니다. 민사집행법은 토지와 그 위 건물을 일괄매각하는 경우를 과잉매각 불허가의 예외로 정하고 있습니다. 지금은 매각기일 전에 남은 대출 원리금을 갚아 경매를 멈출 수 있는지부터 은행에 잔액을 확인하십시오.

과잉매각을 이유로 매각허가결정에 즉시항고를 서두를 필요는 없습니다. 토지와 건물 일괄매각에는 과잉매각 규정이 적용되지 않아 받아들여지기 어렵고, 항고 보증금만 묶일 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 은행에서 사업자금 2억원을 빌리며 자기 주택(시가 약 2억 5,000만원)과 그 부지(시가 약 2억 5,000만원)를 공동담보로 근저당권을 설정했습니다. 1억 4,000만원을 갚았지만 2025년부터 남은 대출 상환을 여러 번 미루자 은행은 주택과 부지를 함께 경매에 넘겼습니다. A씨는 주택 값만으로도 남은 빚을 충분히 갚는데 부지까지 파는 것은 과잉경매가 아닌지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

과잉매각이란 무엇이고 언제 매각이 불허되나요?

여러 부동산을 매각할 때 한 부동산의 매각대금만으로 모든 채권자의 채권과 집행비용을 갚기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 않는 것이 과잉매각 불허가입니다. 이때 채무자는 여러 부동산 가운데 어느 것을 팔지 지정할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」의 원칙입니다.

일괄매각에도 같은 원칙이 있습니다. 여러 재산을 일괄매각할 때 일부의 매각대금으로 채권액과 집행비용을 갚기에 충분하면 다른 재산의 매각을 허가하지 않고, 채무자는 매각할 재산을 지정할 수 있습니다.

주택과 그 부지를 함께 팔면 왜 과잉매각이 아닌가요?

토지와 그 위 건물을 일괄매각하는 경우는 법이 정한 예외이기 때문입니다. 일괄매각에서 일부 대금으로 충분하더라도 토지와 그 위 건물을 일괄매각하는 경우, 분리하면 경제적 효용이 현저히 떨어지는 경우, 채무자가 동의한 경우에는 다른 재산의 매각을 막지 않습니다. 과잉매각 불허가 조문도 이 경우를 명시적으로 빼고 있습니다.

법원은 부동산의 위치·형태·이용관계를 고려해 일괄매수하게 하는 것이 알맞으면 직권으로 일괄매각을 결정할 수 있습니다. 주택과 그 부지는 따로 팔면 건물만 산 사람은 땅을 쓸 권리가, 땅만 산 사람은 건물 철거 문제가 생겨 값이 떨어지므로 대개 함께 팝니다. 원안 당시 판례도 대지와 지상건물을 일괄 매각한 것을 과잉경매로 보지 않았습니다.

매각허가결정에 불복하려면 어떻게 하나요?

매각허가결정으로 손해를 보는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있지만, 채무자나 소유자는 매각대금의 10분의 1을 보증으로 공탁해야 합니다. 항고가 기각되면 채무자·소유자가 낸 보증은 돌려받지 못하고 배당재원에 들어가므로, 과잉매각처럼 받아들여지기 어려운 사유로 항고하는 것은 손해가 큽니다.

현실적인 방법은 매각 전에 남은 채무를 갚는 것입니다. 채권자가 피담보채권을 변제받았다는 서류를 경매법원에 내면 경매절차가 정지되고, 근저당권을 말소한 등기사항증명서를 내면 경매가 취소됩니다.

공동담보 주택 경매 대응 순서

• 잔액 확인 - 은행에서 원금·이자·지연손해금·경매비용 합계를 서면으로 받습니다. 경매를 멈출 금액입니다.
• 매각 방식 확인 - 매각물건명세서에서 일괄매각인지 개별매각인지 봅니다. 개별매각이면 과잉매각을 다툴 여지가 있습니다.
• 변제 재원 마련 - 가족 차용이나 다른 대출로 남은 채무를 갚을 수 있는지 검토합니다. 매각기일 전이어야 합니다.
• 변제 확인서 제출 - 갚은 뒤 은행의 변제 확인서를 경매법원에 냅니다. 경매절차가 정지됩니다.
• 근저당권 말소 - 말소등기를 마친 등기사항증명서를 냅니다. 경매가 취소됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 주택과 부지가 아니라 서로 떨어진 여러 필지를 함께 경매하거나 개별매각으로 진행된다면 과잉매각을 다툴 여지가 있으므로 매각물건명세서와 감정평가서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매 매각허가 다툼과 경매 정지 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주택만 팔아도 빚을 다 갚을 수 있으면 부지는 안 팔 수 있나요?
  주택과 그 부지를 일괄매각하는 경우에는 어렵습니다. 민사집행법 제124조 제1항 단서는 토지와 그 위 건물을 일괄매각하는 경우 과잉매각으로 매각을 불허하지 않는다고 정합니다. 주택과 부지는 따로 팔면 값이 크게 떨어지므로 법원은 대개 함께 팝니다.
• 과잉매각 불허가는 언제 적용되나요?
  서로 떨어진 여러 부동산을 개별로 매각하면서 한 부동산 대금만으로 모든 채권과 집행비용을 갚기에 충분할 때 적용됩니다. 이때 법원은 다른 부동산의 매각을 허가하지 않고, 채무자는 어느 부동산을 팔지 지정할 수 있습니다.
• 일괄매각은 누가 정하나요?
  법원이 정합니다. 여러 부동산의 위치·형태·이용관계를 고려해 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하면 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각을 결정합니다. 매각물건명세서와 매각공고에서 일괄매각 여부를 확인할 수 있습니다.
• 매각허가결정에 항고하려면 돈이 드나요?
  채무자나 소유자가 항고하려면 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전이나 법원이 인정한 유가증권을 보증으로 공탁해야 합니다. 이 보증을 냈다는 증명서류를 붙이지 않으면 항고장이 각하됩니다. 항고가 기각되면 보증은 돌려받지 못할 수 있습니다.
• 경매를 멈추는 가장 확실한 방법은요?
  남은 채무를 모두 갚는 것입니다. 채권자가 피담보채권을 변제받았다는 서류를 경매법원에 내면 경매절차가 정지되고, 근저당권 말소 등기사항증명서를 내면 경매가 취소됩니다. 매수인이 대금을 내기 전이어야 효과가 있습니다.
• 공동담보면 은행이 어느 부동산에서 먼저 받나요?
  동시에 매각되면 각 부동산의 경매대가에 비례해 채권의 분담을 정합니다. 공동저당권자는 여러 부동산의 매각대금을 동시에 배당할 때 각 부동산의 경매대가 비율로 채권을 나눠 받습니다. 남는 돈은 후순위 권리자나 소유자에게 돌아갑니다.

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