배당

공장 땅·건물·기계를 한꺼번에 경매하면 빚은 어떻게 나눠 배당하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

공장저당으로 공장 땅·건물·기계를 함께 경매해 동시에 배당하면, 빚은 각 물건의 경매대가에 비례해 나눠 부담합니다. 대법원 판례는 민법 제368조 제1항의 공동저당 비례 배분을 공장저당 목적물인 토지·건물·기계·기구에도 적용합니다. 지금은 감정평가서에서 토지·건물·기계 각각의 평가액과 최저매각가격을 확인해 두십시오.

저당권자가 기계 대금에서 먼저 다 가져갈지, 땅값에서 먼저 가져갈지를 마음대로 고른다고 걱정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 3월 A씨는 금융기관에서 12억원을 빌리면서 자기 소유 공장 부지와 공장 건물, 그 안의 기계·기구에 공장저당권을 설정했습니다. 원자재값이 올라 2025년 하반기부터 이자를 내지 못했고, 2026년 봄 경매가 시작됐습니다. 매각대금은 토지 10억원, 건물 6억원, 기계 4억원이었습니다. 토지에는 A씨가 운영자금을 빌린 다른 채권자의 후순위 근저당도 있어, A씨와 그 채권자 모두 매각대금이 어떻게 나뉘는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공장저당 경매대금은 토지·건물·기계에 어떻게 나눠 배당하나요?

같은 채권을 위해 공장 토지·건물·기계에 공장저당권을 설정하고 이를 한꺼번에 경매해 동시에 배당하면, 채권은 각 물건의 경매대가에 비례해 나눠 부담합니다. 민법은 동일한 채권의 담보로 여러 부동산에 저당권을 설정한 경우 동시배당 때 각 부동산의 경매대가에 비례해 채권의 분담을 정합니다. 대법원은 이 규정이 공장저당의 목적물인 토지와 건물, 거기에 설치된 기계·기구의 경매대가를 동시에 배당하는 경우에도 적용된다고 보았습니다.

각색 사례로 계산해 보면 이렇습니다. 매각대금이 토지 10억원, 건물 6억원, 기계 4억원으로 모두 20억원이고 저당권자의 채권이 12억원이라면, 토지가 6억원, 건물이 3억 6,000만원, 기계가 2억 4,000만원을 부담합니다. 토지 대금에는 4억원이 남습니다. 일괄매각에서 각 물건의 대금액을 따로 정해야 할 때에는 총대금을 각 재산의 최저매각가격 비율로 나눕니다.

공장저당권은 공장 안 기계·기구에도 효력이 미치나요?

미칩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「공장 및 광업재단 저당법」상 공장 소유자가 공장 토지에 설정한 저당권의 효력은 그 토지에 설치된 기계, 기구, 그 밖의 공장의 공용물에 미칩니다. 공장 건물에 설정한 저당권도 같습니다. 다만 설정행위에 특별한 약정이 있거나 채권자취소권 대상이 되는 경우에는 미치지 않습니다.

공장저당 등기를 신청할 때에는 저당권의 목적이 되는 기계·기구 목록을 제출해야 합니다. 배당 다툼에서는 이 목록에 어떤 기계가 올라 있는지가 출발점입니다. 또 이 기계·기구는 토지나 건물과 함께하지 않으면 따로 압류하지 못합니다.

토지에만 후순위 근저당이 있으면 배당은 어떻게 되나요?

공장저당권자가 비례로 분담한 금액만 토지 대금에서 가져가므로, 토지의 후순위 근저당권자는 토지 대금의 나머지에서 배당받습니다. 대법원은 선순위 근저당권자가 처음에는 토지에만 근저당권을 잡았다가 나중에 건물·기계까지 공장저당으로 넓힌 사이에 후순위 근저당권자가 생긴 경우에도 같은 비례 배분을 적용했습니다. 후순위 채권자가 예상하지 못한 이득을 보더라도 그 배당은 위법하지 않다고 보았습니다.

토지만 먼저 경매되면 계산이 달라지나요?

달라집니다. 여러 저당물 중 일부만 먼저 경매해 배당하면 선순위 저당권자는 그 대가에서 채권 전부를 변제받을 수 있습니다. 대신 먼저 경매된 부동산의 차순위 저당권자는, 선순위자가 동시배당이었다면 다른 부동산에서 받았을 금액의 한도에서 선순위자를 대위해 저당권을 행사할 수 있습니다.

공장저당 배당 대응 순서

• 감정평가서 확인 - 토지·건물·기계 각각의 평가액과 최저매각가격을 확인합니다. 비례 배분의 기준 숫자가 여기서 나옵니다.
• 기계·기구 목록 대조 - 등기소에 제출된 목록과 현장 기계를 맞춰 봅니다. 목록 밖 기계가 매각 대상에 섞이면 따로 다툴 수 있습니다.
• 배당표 계산 검토 - 저당권자의 채권이 물건별로 비례해 나뉘었는지 다시 계산합니다. 한 물건에 몰아서 배당됐다면 이의 사유가 됩니다.
• 배당기일 이의 진술 - 배당기일에 출석해 틀린 부분에 이의를 진술합니다. 출석하지 않으면 배당표에 동의한 것으로 처리될 수 있습니다.
• 배당이의의 소 제기 - 이의한 뒤 1주 안에 소 제기 사실을 증명합니다. 증명이 없으면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공장재단저당이나 추가 담보 설정 시점이 얽혀 있으면 등기사항증명서와 목록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 배당이의 소송과 담보권 실행 절차 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공장 기계만 따로 경매할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 공장저당권의 목적이 된 기계·기구는 토지나 건물과 함께하지 않으면 압류, 가압류, 가처분의 목적으로 하지 못합니다. 그래서 공장저당 경매에서는 토지·건물과 기계가 함께 매각되고, 배당 단계에서 물건별 대금을 나눠 비례 배분합니다.
• 비례 기준은 감정가인가요, 매각대금인가요?
  경매대가, 즉 매각대금이 기준입니다. 여러 물건을 일괄매각해 각 물건의 대금액을 따로 정해야 할 때에는 총대금을 각 재산의 최저매각가격 비율로 나눈 금액을 각 재산의 대금액으로 봅니다. 최저매각가격은 감정평가액을 바탕으로 정해지므로 감정평가서를 먼저 확인해야 합니다.
• 공장저당과 공장재단저당은 무엇이 다른가요?
  공장저당은 공장 토지나 건물에 저당권을 설정하면서 그 효력이 기계·기구에 미치는 방식입니다. 공장재단저당은 공장 소유자가 하나 또는 둘 이상의 공장으로 공장재단을 설정해 재단 전체를 저당권의 목적으로 삼는 방식입니다. 어느 쪽인지에 따라 등기부와 절차가 달라집니다.
• 토지만 먼저 경매되면 후순위 채권자는 손해인가요?
  대위로 보전받을 수 있습니다. 공동저당물 중 일부만 먼저 배당하면 선순위 저당권자는 그 대가에서 채권 전부를 받을 수 있지만, 그 부동산의 차순위 저당권자는 선순위자가 다른 부동산에서 받을 수 있었던 금액의 한도에서 선순위자를 대위해 저당권을 행사할 수 있습니다.
• 배당표가 틀렸으면 언제까지 소를 내야 하나요?
  배당기일에 이의를 진술한 뒤 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 집행법원에 내야 합니다. 이 서류를 내지 않으면 이의를 취하한 것으로 봅니다. 기간이 짧으므로 배당기일 전에 계산 근거를 준비해 두는 편이 안전합니다.
• 공장저당은 기계에 자동으로 미치나요?
  원칙적으로 미칩니다. 공장 토지에 설정한 저당권의 효력은 그 토지에 부합된 물건과 설치된 기계, 기구, 그 밖의 공장의 공용물에 미칩니다. 다만 설정행위에 특별한 약정이 있거나 채권자취소권으로 취소할 수 있는 경우에는 미치지 않으므로 설정계약서를 함께 봐야 합니다.
• 등기할 때 기계 목록을 꼭 내야 하나요?
  내야 합니다. 공장에 속하는 토지나 건물에 대한 저당권설정등기를 신청하려면 그 토지나 건물에 설치된 기계, 기구, 그 밖의 공장의 공용물로서 저당권의 목적이 되는 것의 목록을 제출해야 합니다. 경매와 배당 다툼에서는 이 목록이 저당권 범위를 확인하는 기본 자료가 됩니다.

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