가처분

저당 잡힌 빈 땅에 채무자가 건물을 짓기 시작하면 공사를 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 변제기가 지나 저당권 실행이 예상되는데 채무자가 저당 잡힌 나대지에 신축공사를 계속하면 저당권자는 방해배제청구로 공사 중지를 구할 수 있습니다. 판례는 이런 신축이 경매에서 매각가격을 떨어뜨려 저당권의 교환가치 실현을 방해한다고 봅니다. 지금은 공사 착공일과 공정률을 사진과 허가서로 확인하십시오.

담보로 잡은 땅 위에 건물이 올라간다고 해서 곧바로 건물 철거 소송부터 준비할 필요는 없습니다. 공사를 멈추게 하는 청구와 경매 신청을 먼저 검토하는 편이 빠릅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 6월 B씨에게 5억원을 빌려주면서 B씨 소유의 빈 땅에 근저당권을 설정했습니다. 변제기인 2025년 6월이 지나도록 돈을 갚지 않던 B씨는 2025년 11월 그 땅에 4층 근린생활시설 신축공사를 시작했습니다. A씨는 경매를 준비하던 중 건물이 올라가면 땅이 팔리지 않을까 걱정돼 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

저당 잡힌 빈 땅에 채무자가 건물을 지으면 공사를 멈추게 할 수 있나요?

변제기가 지나 저당권 실행이 예상되는 상황이라면 멈추게 할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 소유물방해제거·예방청구권 규정을 저당권에 준용하므로, 저당권자는 교환가치 실현이 방해되면 방해배제를 청구할 수 있습니다. 대법원 2006. 1. 27. 선고 2003다58454 판결은 나대지에 저당권을 설정한 뒤 소유자가 신축공사를 계속하는 것은 경매에서 매수희망자를 줄이고 매각가격을 떨어뜨려 교환가치 실현을 방해하는 사정이라고 보았습니다.

신축건물에 법정지상권이 생기지 않더라도 결론은 같습니다. 매수인은 건물 소유자에게 철거를 구하고 땅을 인도받기까지 따로 비용과 시간을 들여야 하므로, 그 자체로 방해가 된다고 본 것입니다.

이미 건물이 다 올라갔다면 어떻게 하나요?

토지와 함께 건물도 일괄해서 경매를 청구할 수 있습니다. 토지에 저당권을 설정한 뒤 설정자가 그 토지에 건물을 지으면, 저당권자는 토지와 건물을 함께 경매에 부칠 수 있습니다. 다만 건물 매각대금에서는 우선변제를 받지 못하고 토지 매각대금에서만 우선변제를 받습니다.

저당권 설정 당시 나대지였다면 그 뒤 지은 건물에는 법정지상권이 생기지 않는 것이 원칙입니다. 법정지상권은 저당권 설정 당시 토지와 건물이 같은 사람 소유여야 성립하기 때문입니다. 그래서 일괄경매를 하지 않더라도 매수인은 건물 철거를 청구할 수 있습니다.

공사를 멈추게 하려면 어떤 절차를 밟나요?

본안 소송을 기다리지 않고 공사중지 가처분을 먼저 신청하는 것이 보통입니다. 공사가 끝나면 방해 상태를 되돌리기 어려우므로, 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해나 급박한 위험을 소명해 임시의 지위를 정하는 가처분을 받습니다. 가처분과 함께 저당권 실행을 위한 경매 신청을 서두르는 편이 좋습니다.

저당권 방해배제 대응 순서

• 변제기 확인 - 피담보채무의 변제기가 지났는지와 연체 기간을 확인합니다. 실행이 예상되는 상황이어야 방해배제가 쉽게 인정됩니다.
• 공사 현황 기록 - 착공일, 공정률, 건축주 명의를 사진과 허가서로 남깁니다. 가처분의 급박성을 소명하는 자료입니다.
• 공사중지 가처분 - 토지 소유자와 시공자를 상대로 공사중지 가처분을 신청합니다. 담보 제공을 명받을 수 있습니다.
• 경매 신청 - 저당권에 기한 임의경매를 신청합니다. 건물이 완성됐으면 토지와 건물의 일괄경매를 함께 청구합니다.
• 본안 청구 - 필요하면 공사중지 본안 소송이나 철거 청구로 이어 갑니다. 매각 뒤에는 매수인이 철거를 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 저당권 설정 당시 건물 신축에 동의했거나 지상권을 함께 설정해 둔 경우라면 설정계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보권 실행 경매와 공사중지 가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 변제기가 오기 전에도 공사를 막을 수 있나요?
  어렵습니다. 대법원 2006. 1. 27. 선고 2003다58454 판결은 피담보채무를 변제하지 못해 저당권이 실행에 이르렀거나 실행이 예상되는 상황에서 공사를 계속하는 경우를 방해로 보았습니다. 변제기 전이고 연체도 없다면 소유자의 토지 이용은 원칙적으로 자유이므로, 약정상 기한이익 상실 사유가 있는지부터 확인해야 합니다.
• 저당권자도 소유자처럼 방해배제를 청구하나요?
  청구할 수 있습니다. 민법 제370조는 소유물방해제거·예방청구권을 정한 제214조를 저당권에 준용합니다. 저당권자는 목적물을 점유하지 않지만 교환가치를 지배하므로, 멸실·훼손뿐 아니라 교환가치를 떨어뜨리는 행위도 방해로 보아 제거나 예방을 청구합니다.
• 건물까지 경매하면 건물 대금에서도 배당받나요?
  받지 못합니다. 민법 제365조는 토지 저당권 설정 뒤 설정자가 지은 건물을 토지와 함께 경매할 수 있게 하면서, 건물의 경매대가에서는 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 일괄경매는 철거 부담 없이 토지를 제값에 팔기 위한 제도이고, 건물 대금은 건물 소유자나 그 채권자에게 돌아갑니다.
• 신축건물에 법정지상권이 생기지는 않나요?
  저당권 설정 당시 나대지였다면 원칙적으로 생기지 않습니다. 민법 제366조의 법정지상권은 저당물의 경매로 토지와 지상건물의 소유자가 달라진 경우에 인정되는데, 판례는 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 있고 같은 사람 소유였을 것을 요구합니다. 설정 당시 토지 사진이나 감정서를 보관하십시오.
• 제3자가 땅을 사서 공사하는 경우도 막을 수 있나요?
  막을 수 있습니다. 방해배제청구는 소유자뿐 아니라 저당목적물에 대해 교환가치를 떨어뜨리는 행위를 하는 제3자에게도 할 수 있습니다. 저당권은 등기로 공시되어 있어 제3취득자나 시공자도 그 부담을 알고 있었다고 봅니다. 가처분 상대방에 건축주와 시공사를 함께 넣는 경우가 많습니다.
• 공사중지 가처분을 받으려면 무엇을 소명하나요?
  저당권의 존재와 변제기 경과, 공사로 교환가치 실현이 방해된다는 사정, 공사가 끝나면 되돌리기 어렵다는 급박성을 소명합니다. 민사집행법 제300조 제2항은 임시의 지위를 정하는 가처분을 현저한 손해나 급박한 위험을 피하기 위해 필요한 경우에 하도록 정합니다. 담보 제공 명령이 함께 나오는 것이 보통입니다.

비슷한 상황

• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성