부동산 경매

최저가를 잘못 공고해 유찰된 뒤 깎인 가격으로 재입찰한 낙찰은 적법한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 최저매각가격을 잘못 공고한 매각기일은 적법하게 열린 기일이 아니어서 그 유찰을 이유로 가격을 낮출 수 없고, 낮춘 가격으로 한 재입찰 낙찰도 위법합니다. 대법원은 이 경우 다시 입찰할 때 당초의 최저가격을 기준으로 해야 한다고 판단했습니다. 지금은 첫 공고문에 적힌 최저매각가격과 법원이 정한 금액을 대조해 두십시오.

잘못 저감된 가격을 바로잡으려고 경매신청을 취하하거나 새로 경매를 신청할 필요는 없습니다. 같은 절차 안에서 매각허가결정에 대한 이의와 항고로 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

근저당권자인 B회사는 2024년 9월 채무자 소유 아파트에 대한 임의경매 절차에서 이상한 점을 발견했습니다. 법원이 감정평가액을 참고해 정한 최저매각가격은 3억 2,000만원이었는데, 첫 매각기일 공고에는 5억 1,000만원으로 잘못 실렸고 아무도 입찰하지 않았습니다. 법원은 최저가를 2억 5,600만원으로 낮춰 진행했다가 절차 위법을 이유로 낙찰을 불허했고, 같은 저감 가격으로 다시 입찰에 부쳐 2억 6,000만원에 낙찰되었습니다. B회사는 이 낙찰이 적법한지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

최저매각가격을 잘못 공고하면 그 매각기일은 적법한가요?

적법하지 않습니다. 최저매각가격은 가장 중요한 매각조건이라 매각기일 공고에 반드시 적어야 하고, 이를 빠뜨리거나 착오로 잘못 적었다면 그 잘못이 사소하지 않은 한 적법한 공고가 아닙니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 최저매각가격을 공고 사항으로 정하고 있습니다.

첫 매각기일을 공고할 때는 공고사항의 요지를 신문에도 게재하고, 공고문에는 감정평가액과 최저매각가격을 함께 표시하도록 되어 있습니다. 법원이 정한 금액보다 두 배 가까이 높게 공고되면 입찰하려던 사람들이 처음부터 참가를 포기하므로 사소한 잘못으로 볼 수 없습니다.

유찰되면 법원은 최저가를 언제 낮출 수 있나요?

적법하게 열린 매각기일에서 허가할 매수가격의 신고가 없을 때만 낮출 수 있습니다. 법원은 이 경우 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다. 저감 비율은 법에 숫자로 정해져 있지 않고, 실무에서는 법원마다 20% 또는 30%를 씁니다.

공고가 위법해 기일이 적법하게 열릴 수 없었다면, 그 기일에 아무도 입찰하지 않았더라도 가격을 낮출 수 없습니다. 대법원은 공고 등의 위법으로 낙찰을 불허하고 다시 입찰할 때는 당초의 최저가격에 따라야 하고, 위법한 절차로 저감된 가격을 쓸 수 없다고 보았습니다.

깎인 가격으로 낙찰되면 근저당권자는 어떻게 다투나요?

매각허가에 대한 이의를 하거나 매각허가결정에 즉시항고합니다. 최저매각가격의 결정에 중대한 흠이 있는 때는 이의신청사유이고, 법원은 이 사유가 있으면 직권으로도 매각을 허가하지 않아야 합니다.

근저당권자처럼 등기된 권리자는 이해관계인으로서 매각허가 여부의 결정으로 손해를 볼 때 즉시항고할 수 있습니다. 낮은 가격 때문에 배당받을 금액이 줄어든다는 점이 손해의 내용입니다.

항고는 이의신청사유가 있거나 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 이유를 들어야 합니다. 저감 절차가 위법했다는 사실을 공고문과 기일 진행 기록으로 보여 주어야 합니다.

최저가 공고 오류 대응 순서

• 공고문 확보 - 첫 매각기일의 신문 공고와 인터넷 법원경매공고란 게시본을 모읍니다. 잘못 적힌 금액이 여기서 드러납니다.
• 법원 결정 금액 확인 - 감정평가서와 최저매각가격 결정 기록을 열람합니다. 공고 금액과 차이가 얼마인지 확인됩니다.
• 저감 경위 확인 - 유찰 뒤 어느 기일에 얼마로 낮췄는지 기일 기록을 봅니다. 위법한 기일을 기초로 낮춘 것인지 가려집니다.
• 이의 또는 항고 - 매각결정기일에 이의를 진술하거나 허가결정 뒤 1주 안에 즉시항고합니다. 항고 때는 매각대금 10분의 1의 보증을 준비합니다.
• 재입찰 가격 점검 - 불허가 뒤 다시 입찰할 때 최저가가 당초 금액으로 돌아갔는지 확인합니다. 같은 문제가 반복되는 것을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공고 금액과 결정 금액의 차이가 작거나 이미 대금이 납부되었다면 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매절차의 매각허가 이의와 즉시항고 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 최저가를 잘못 공고하면 기일이 무효인가요?
  사소한 잘못이 아니라면 적법한 공고가 아닙니다. 대법원 1994. 11. 30. 자 94마1673 결정은 최저입찰가격을 누락하거나 착오로 잘못 적은 공고는 적법한 공고가 되지 못한다고 보았습니다. 이런 기일은 적법하게 열린 기일이 아니므로 그 결과를 기초로 다음 절차를 진행할 수 없습니다.
• 유찰되면 최저가는 얼마나 깎이나요?
  법에 정해진 비율은 없고 법원이 상당하다고 보는 만큼 낮춥니다. 민사집행법 제119조는 허가할 매수가격의 신고가 없으면 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하도록 합니다. 실무에서는 법원별로 20% 또는 30%를 많이 씁니다.
• 위법한 기일 뒤 재입찰 최저가는 얼마인가요?
  당초 법원이 정한 최저매각가격입니다. 대법원 94마1673 결정은 공고 등의 위법으로 낙찰을 불허하고 다시 입찰하는 경우 위법한 절차로 저감된 가격을 쓸 수 없고 당초의 최저가격에 따라야 한다고 판단했습니다.
• 근저당권자도 항고할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 등기된 근저당권자는 이해관계인이고, 민사집행법 제129조 제1항은 이해관계인이 매각허가 여부의 결정으로 손해를 볼 때 즉시항고를 할 수 있게 합니다. 낮은 낙찰가로 배당액이 줄어드는 것이 손해에 해당합니다.
• 항고할 때 돈을 맡겨야 하나요?
  맡겨야 합니다. 민사집행법 제130조 제3항은 매각허가결정에 항고하는 사람에게 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전이나 법원이 인정한 유가증권을 보증으로 공탁하게 합니다. 보증 제공 증명이 없으면 원심법원이 1주 안에 항고장을 각하합니다.
• 법원이 직권으로 바로잡을 수도 있나요?
  있습니다. 민사집행법 제123조 제2항은 제121조의 이의신청사유가 있으면 법원이 직권으로 매각을 허가하지 않도록 합니다. 최저매각가격 결정의 중대한 흠은 제121조 제5호의 사유이므로, 이해관계인은 매각결정기일에 이 점을 진술해 직권 판단을 촉구할 수 있습니다.

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