빌려준 돈·보증

은행이 대환대출로 기존 대출을 갚았는데 보증인 집 근저당을 풀 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

원칙적으로 풀 수 없습니다. 은행이 새 대출을 내주어 기존 대출을 갚게 하는 대환은 실질적으로 변제기를 늘린 것이어서 기존 채무와 보증인의 근저당 책임이 그대로 남습니다. 지금은 새 대출의 금리·대출과목·원금이 기존 대출과 얼마나 달라졌는지부터 확인하십시오.

대환 사실을 뒤늦게 알았다고 해서 보증 책임이 자동으로 커지거나 즉시 전액을 갚아야 하는 것은 아닙니다. 책임 범위는 원래 보증한 채무를 기준으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 5월 친구 B씨가 C저축은행에서 1억 2,000만원을 빌릴 때 연대보증을 서고 자기 아파트에 한도액 1억 5,600만원의 근저당권을 설정해 주었습니다. 2025년 5월 B씨가 대출을 갚지 못하자 은행은 같은 금액의 신규 대출을 내주어 기존 대출을 상환 처리했습니다. A씨는 기존 대출이 갚아졌으니 자기 아파트의 근저당권을 말소해 달라고 요구할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대환대출을 하면 기존 대출은 갚은 것이 되나요?

갚은 것이 되지 않는 것이 원칙입니다. 현실적인 자금 수수 없이 형식적으로 신규 대출을 해 기존 채무를 갚는 대환은 형식상 별도 대출이지만 실질은 기존 채무의 변제기 연장입니다. 대법원 2002. 10. 11. 선고 2001다7445 판결은 이를 기존 채무가 동일성을 유지한 채 존속하는 준소비대차로 보고, 보증책임도 그대로 존속한다고 판단했습니다.

따라서 연대보증을 서면서 자기 집에 근저당권을 설정해 준 사람은 대환만을 이유로 피담보채무가 소멸했다며 말소를 청구하기 어렵습니다. 채권자와 보증인 사이에 대환 시 보증책임을 면하기로 미리 약정한 경우 같은 특별한 사정이 있어야 달리 봅니다. 보증인은 주채무자가 이행하지 않는 채무를 이행할 의무를 그대로 집니다.

대환이 새 채무로 인정되는 경우는 없나요?

있습니다. 당사자가 채무의 중요한 부분을 바꾸는 계약을 하면 기존 채무는 경개로 소멸합니다. 위 판결도 기존 대출과 신규 대출의 대출과목·원금·이율·지연손해금률이 다르고 이자 일부가 원금으로 바뀐 사안에서는 동일성이 없는 경개로 보았습니다.

경개가 되면 기존 채무의 담보는 원칙적으로 함께 소멸합니다. 당사자는 기존 담보를 새 채무의 담보로 옮길 수 있지만, 제3자가 제공한 담보는 그 제3자의 승낙이 있어야 옮겨집니다. 보증인이 자기 집을 담보로 내준 제3자라면, 승낙 없이 이루어진 경개형 대환에서는 근저당권 말소를 다툴 여지가 생깁니다.

은행이 보증인 모르게 대환해도 되나요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「보증인 보호를 위한 특별법」은 채권자가 보증인의 승낙 없이 채무자에게 변제기를 연장해 준 경우 채권자나 채무자가 보증인에게 그 사실을 알리도록 정합니다. 이 경우 보증인은 즉시 보증채무를 이행해 더 이상의 이자 부담을 끊을 수 있습니다. 다만 기업의 대표자·이사 등이 그 기업 채무를 보증한 경우 등은 이 법의 보증인에서 빠집니다.

대환대출 근저당 말소 대응 순서

• 약정서 비교 - 기존 대출과 신규 대출의 과목·원금·이율·지연손해금률을 나란히 놓고 비교합니다. 차이가 크면 경개 주장의 근거가 됩니다.
• 담보 승낙 여부 확인 - 대환 때 근저당권을 새 대출에 옮기는 데 동의하는 서류에 서명했는지 확인합니다. 승낙이 없으면 제3자 담보 이전이 막힙니다.
• 통지 여부 확인 - 은행이나 채무자에게서 변제기 연장 통지를 받았는지 확인합니다. 통지를 못 받았다면 그 사정을 기록해 둡니다.
• 보증 한도 확인 - 근저당권 등기에 적힌 한도액과 보증계약서의 보증 한도를 확인합니다. 책임 범위의 상한이 됩니다.
• 말소 청구 또는 대위변제 검토 - 경개로 볼 사정이 있으면 말소 소송을, 아니면 대위변제 후 주채무자에 대한 구상을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대환 약정서에 「종전 담보를 그대로 유지한다」는 조항이 있거나 근저당권이 포괄근저당이면 등기부와 약정서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소와 보증채무 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대환이 준소비대차인지 경개인지 어떻게 구별하나요?
  기존 대출과 신규 대출의 대출과목, 원금, 이율, 지연손해금률이 얼마나 달라졌는지와 이자가 원금으로 바뀌었는지를 봅니다. 대법원 2002. 10. 11. 선고 2001다7445 판결은 단순 기한 연장이면 준소비대차, 중요한 부분이 바뀌면 민법 제500조의 경개로 보았습니다.
• 경개로 인정되면 근저당권은 바로 소멸하나요?
  제3자가 제공한 담보는 그 제3자가 승낙하지 않으면 새 채무로 옮겨지지 않습니다. 민법 제505조가 이를 정합니다. 보증인 소유 집의 근저당권이라면 보증인이 담보 이전에 승낙했는지가 관건이고, 승낙이 없으면 말소를 청구할 수 있습니다. 승낙은 묵시적으로도 인정될 수 있습니다.
• 대환 때 은행 서류에 서명했다면 어떻게 되나요?
  서명한 서류가 담보 유지나 보증 연장에 동의하는 내용이라면 근저당권 말소를 주장하기 어렵습니다. 대환이 경개에 해당하더라도 민법 제505조 단서의 승낙이 있었던 것이 되기 때문입니다. 서명한 서류의 제목보다 본문 조항을 확인해야 합니다.
• 변제기 연장 통지를 못 받았으면 책임이 줄어드나요?
  보증인 보호를 위한 특별법 제7조 제4항은 승낙 없는 변제기 연장 시 채권자나 채무자가 보증인에게 알리도록 하고, 보증인은 즉시 보증채무를 이행할 수 있다고 정합니다. 통지를 못 받은 사정은 손해 감경 주장의 자료가 될 수 있지만, 그것만으로 보증 책임이 소멸하지는 않습니다.
• 친구 회사 대출을 보증한 경우에도 보증인 보호법이 적용되나요?
  대부분 적용됩니다. 보증인 보호를 위한 특별법 제2조 제1호는 기업의 대표자, 이사, 무한책임사원, 과점주주 등이 그 기업 채무를 보증한 경우와 사업 관련 채무 보증 일부를 보증인에서 제외합니다. 경영에 관여하지 않은 친구라면 원칙적으로 보호 대상입니다.
• 결국 대신 갚으면 누구에게 받을 수 있나요?
  주채무자에게 구상할 수 있습니다. 부탁을 받고 보증인이 된 사람이 자기 돈으로 채무를 갚으면 주채무자에게 갚은 금액과 그 이후 법정이자 등을 청구할 수 있고, 은행이 가졌던 채권과 다른 담보도 구상 범위에서 넘겨받습니다. 주채무자 재산을 미리 가압류해 두는 것을 검토할 만합니다.

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