부동산 경매

가압류 걸린 집을 팔았는데 그 가압류로 경매되면 매도인이 책임지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 가압류된 부동산을 판 뒤 그 가압류에 기한 강제경매로 매수인이 소유권을 잃으면 매도인은 민법 제576조의 담보책임을 집니다. 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있고, 매수인이 가압류를 알고 샀어도 마찬가지입니다. 지금은 계약서에 가압류 채무를 매수인이 인수한다는 약정이 있는지부터 확인하십시오.

매수인이 계약 당시 가압류 사실을 알았다는 이유만으로 매도인의 책임이 없어지는 것은 아니므로, 그 점을 증명하려고 애쓸 필요는 크지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 5월 거래처에 대한 물품대금 채무 때문에 자기 아파트에 가압류가 걸린 상태에서 아파트를 6억 원에 팔았습니다. 계약서에는 가압류를 누가 정리할지 적지 않았고, 매수인은 등기부로 가압류를 확인하고도 잔금을 냈습니다. 2025년 거래처가 본안에서 이겨 그 가압류로 강제경매를 진행했고, 2026년 1월 매각대금이 완납되자 매수인은 E씨에게 계약 해제와 손해배상을 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류 걸린 집을 판 뒤 경매로 넘어가면 매도인이 책임지나요?

네. 가압류된 부동산을 산 매수인이 그 가압류에 기한 강제집행으로 소유권을 잃었다면, 매도인은 저당권·전세권 실행으로 소유권을 잃은 경우와 같이 담보책임을 집니다. 대법원 2011. 5. 13. 선고 2011다1941 판결은 이 경우 민법 제576조를 준용해 매수인이 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제576조도 같은 내용입니다.

매수인은 해제와 별도로 손해를 입었으면 배상을 청구할 수 있습니다. 손해에는 돌려받을 매매대금 외에 취득세, 중개보수, 이사비처럼 소유권 상실로 헛되이 쓴 비용이 들어갈 수 있습니다.

매수인이 가압류를 알고 샀으면 책임이 없어지나요?

없어지지 않습니다. 민법 제576조는 매수인이 저당권이나 전세권의 존재를 알았는지를 묻지 않고 책임을 인정합니다. 등기부에 가압류가 올라 있어 매수인이 알았더라도, 매도인이 그 채무를 정리해 주기로 했다고 보는 것이 거래의 보통 모습이기 때문입니다.

다만 매수인이 가압류 채무를 인수하고 그만큼 매매대금에서 뺐다면 사정이 다릅니다. 이 경우 채무를 갚을 사람은 매수인이므로, 경매로 소유권을 잃어도 매도인에게 담보책임을 묻기 어렵습니다. 대법원 2011다1941 판결 사건에서도 먼저 가압류 채무가 매수인이 인수한 채무에 들어가는지를 따졌습니다.

매수인이 대신 갚아 집을 지켰다면 매도인에게 청구할 수 있나요?

있습니다. 매수인이 자기 돈으로 가압류 채무를 갚아 소유권을 지켰다면, 매도인에게 그 금액의 상환을 청구할 수 있습니다. 경매가 끝나기 전에 가압류채권자에게 변제하고 가압류 해제를 받는 경우가 여기에 해당합니다.

가압류 부동산 매도인 대응 순서

• 계약서 특약 확인 - 가압류 채무 인수 여부와 잔금 전 말소 약정이 있는지 봅니다. 인수 약정이 있으면 책임 구조가 바뀝니다.
• 가압류 채무 정리 - 경매가 진행 중이면 채무를 갚고 가압류채권자에게 취하를 요청합니다. 매각대금 완납 전에 정리해야 소유권 상실을 막을 수 있습니다.
• 해제 통지 검토 - 매수인에게서 해제 통지가 왔다면 도달일과 해제 사유를 확인합니다. 해제되면 서로 받은 것을 돌려줘야 합니다.
• 손해액 대조 - 매수인이 청구하는 손해 항목이 소유권 상실과 관련된 것인지 따집니다. 관련 없는 항목은 다툴 수 있습니다.
• 가압류채권자와 협의 - 가압류 채무 자체가 부당하면 본안에서 다툽니다. 이미 경매가 끝났다면 배당 결과를 보고 정산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매 뒤 매수인이 다시 제3자에게 팔았거나 가압류 채무 액수를 두고 다툼이 있으면 계약서와 사건기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 분쟁과 가압류·강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가압류는 저당권이 아닌데 민법 제576조가 적용되나요?
  준용됩니다. 대법원 2011. 5. 13. 선고 2011다1941 판결은 가압류 목적 부동산을 산 매수인이 그 가압류에 기한 강제집행으로 소유권을 잃은 것은 저당권·전세권 행사로 소유권을 잃은 경우와 비슷하다고 보고, 민법 제576조를 준용했습니다. 그래서 매수인은 같은 조 제1항과 제3항에 따라 해제와 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 매수인이 알고 샀어도 해제할 수 있나요?
  있습니다. 민법 제576조는 매수인의 선의·악의를 요건으로 두지 않습니다. 등기부에 가압류가 공시돼 매수인이 알았더라도 소유권을 잃으면 해제와 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 매수인이 그 채무를 인수하고 대금에서 뺐다면 매도인의 책임을 묻기 어렵습니다.
• 해제되면 매도인은 무엇을 돌려줘야 하나요?
  받은 매매대금을 돌려줘야 합니다. 민법 제548조 제1항에 따라 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 집니다. 금전을 돌려줄 때는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다. 매수인은 이미 경매로 소유권을 잃었으므로 부동산을 돌려받는 일은 생기지 않습니다.
• 손해배상에는 무엇이 들어가나요?
  민법 제576조 제3항에 따라 매수인이 입은 손해가 들어갑니다. 실무에서는 매매대금에서 경매 배당으로 매수인이 돌려받은 잉여금을 뺀 금액, 취득세와 중개보수, 이사 비용 등이 문제 됩니다. 소유권 상실과 상관없는 비용은 빠지며, 항목마다 증빙이 있어야 인정됩니다.
• 매수인이 채무를 대신 갚았다면 어떻게 되나요?
  매수인이 자기 돈으로 가압류 채무를 갚아 소유권을 지켰다면 민법 제576조 제2항에 따라 매도인에게 그 금액의 상환을 청구할 수 있습니다. 이 경우 계약은 유지되고 매도인은 갚아 준 금액만 돌려주면 됩니다. 변제 금액과 경위를 보여 주는 영수증과 가압류 해제 서류가 근거가 됩니다.
• 매수인이 가압류 채무를 인수했으면 결론이 달라지나요?
  달라집니다. 매수인이 매매대금 일부 지급에 갈음해 가압류 채무를 인수했다면 그 채무를 갚을 사람은 매수인입니다. 이때 경매로 소유권을 잃어도 매도인에게 제576조 책임을 묻기 어렵습니다. 대법원 2011다1941 판결 사건에서도 가압류 채무가 인수 채무에 포함되는지를 먼저 따졌습니다.

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