부동산 경매

경매개시 전에 빚을 다 갚았다며 전 주인이 낙찰받은 상가를 돌려달라는데 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 경매개시결정 전에 피담보채무가 모두 변제되어 근저당권이 소멸했다면 그 경매는 무효이고 낙찰자는 대금을 냈더라도 소유권을 얻지 못합니다. 대법원은 2022년 전원합의체 판결로 민사집행법 제267조가 경매개시결정 뒤에 담보권이 소멸한 경우에만 적용된다는 판례를 유지했습니다. 지금은 변제일이 경매개시결정 기입등기일보다 앞서는지부터 확인하십시오.

대금을 이미 냈다고 해서 그 돈을 잃는 것으로 단정할 필요는 없습니다. 소유권을 얻지 못하면 배당받은 쪽을 상대로 낸 돈을 돌려받는 방법을 검토합니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2025년 7월 임의경매로 나온 상가 한 칸을 2억 3,000만원에 낙찰받아 대금을 냈습니다. 그런데 2025년 10월 전 소유자가 찾아와, 근저당권자인 대부업체가 경매를 신청했지만 경매개시결정이 나기 열흘 전에 1억원을 모두 갚았다는 송금 내역을 보여 주며 상가를 돌려 달라고 했습니다. N씨는 대금을 다 냈는데도 상가를 넘겨줘야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매개시결정 전에 빚을 다 갚았다면 낙찰자는 소유권을 얻나요?

얻지 못합니다. 피담보채권이 변제되면 근저당권도 부종성에 따라 소멸하고, 이미 소멸한 근저당권으로 개시된 임의경매는 무효입니다. 대법원 2022. 8. 25. 선고 2018다205209 전원합의체 판결은 매수인의 소유권 취득이 담보권 소멸로 영향을 받지 않는다는 규정이 경매개시결정 뒤에 담보권이 소멸한 경우에만 적용된다는 종래 판례를 그대로 유지했습니다.

대법원 1976. 2. 10. 선고 75다994 판결도 경매개시결정 전에 피담보채권이 소멸해 저당권이 소멸했다면 그 저당권으로 한 경매개시결정부터 매각허가결정까지 모두 무효이고, 매수인이 대금을 완납했더라도 소유권을 취득할 수 없다고 보았습니다.

전원합의체 판결의 별개의견은 무엇이었나요?

일부 대법관은 이미 소멸한 담보권으로 경매가 진행되었더라도 특별한 사정이 없는 한 경매는 유효하고 대금을 다 낸 매수인이 소유권을 취득한다고 보아야 한다는 별개의견을 냈습니다. 그러나 다수의견이 판례로 남았으므로, 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 해석에서도 개시결정 전 소멸이면 매수인은 소유권을 얻지 못한다는 결론이 유지됩니다.

다수의견은 임의경매의 정당성이 실체상 유효한 담보권에서 나오고, 개시결정 전에 담보권이 소멸했다면 처분권 없이 경매가 개시된 것이며, 소멸한 담보권 등기에 공신력을 인정하는 결과는 등기제도와도 맞지 않는다는 점을 이유로 들었습니다.

낙찰자는 낸 대금을 어떻게 돌려받나요?

경매가 무효이면 배당받은 채권자와 채무자 등은 법률상 원인 없이 매각대금에서 이익을 얻은 셈이 되므로, 매수인은 이들을 상대로 부당이득반환을 청구하는 방법을 검토합니다. 누구에게 얼마를 청구할지는 배당표에 적힌 수령액을 기준으로 정합니다.

동시에 소유자가 부동산 인도나 소유권이전등기 말소를 청구하면 매수인은 이를 거절하기 어렵습니다. 대금 반환 청구와 인도 문제를 함께 정리해야 하므로 배당표 사본과 대금 납부 영수증을 먼저 확보하십시오.

담보권 소멸 경매 대응 순서

• 날짜 대조 - 경매개시결정 기입등기일과 채무 변제일을 비교합니다. 선후에 따라 소유권 취득 여부가 갈립니다.
• 변제 증빙 확인 - 소유자가 제시하는 영수증·송금 내역·말소 서류가 진짜인지 확인합니다. 일부 변제라면 근저당권은 남습니다.
• 배당표 확보 - 경매법원에서 배당표를 받아 누가 얼마를 받았는지 봅니다. 반환 청구 상대방이 정해집니다.
• 반환 청구 - 배당받은 채권자 등에게 부당이득반환을 청구합니다. 필요하면 가압류로 재산을 묶어 둡니다.
• 인도·등기 정리 - 소유자의 인도·말소 청구에 대응하면서 대금 반환과 맞물려 협의합니다. 인테리어 비용 등 지출도 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 변제가 일부에 그쳤거나 근저당권이 공동담보로 여러 부동산에 걸려 있다면 등기부와 변제 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 효력을 둘러싼 소유권 분쟁과 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매개시 뒤에 갚았다면 결론이 다른가요?
  다릅니다. 경매개시결정 뒤에 담보권이 소멸했는데도 절차가 취소되지 않고 매각되었다면 매수인의 부동산 취득은 담보권 소멸로 영향을 받지 않습니다. 이 경우 낙찰자는 소유권을 지킬 수 있습니다.
• 일부만 갚았다면 어떻게 되나요?
  피담보채무가 일부라도 남아 있으면 근저당권은 소멸하지 않으므로 경매는 유효합니다. 전 소유자가 전액 변제를 주장한다면 원금·이자·비용까지 모두 갚았는지 채권자의 확인서로 따져야 합니다.
• 판례가 바뀔 가능성은 없나요?
  2022년 전원합의체 판결에서 별개의견이 경매를 유효로 보자고 했지만 다수의견이 종래 판례를 유지했습니다. 현재로서는 개시결정 전 담보권 소멸 시 경매가 무효라는 판례가 기준입니다.
• 낸 대금은 누구에게 돌려받나요?
  경매가 무효이면 배당받은 채권자 등은 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것이 되므로 매수인은 그들에게 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 배당표에 적힌 수령액이 청구 금액의 기준입니다.
• 강제경매에도 같은 결론인가요?
  이 글의 결론은 담보권 실행을 위한 임의경매에 관한 것입니다. 판결 등 집행권원에 기한 강제경매는 집행채권이 소멸해도 청구이의의 소로 집행력이 배제되지 않는 한 절차가 유효하게 진행될 수 있어 구조가 다릅니다.
• 저당권 소멸 사실은 어떻게 확인하나요?
  피담보채권이 변제 등으로 소멸하면 저당권도 부종성에 따라 소멸합니다. 등기부에 말소가 안 되어 있더라도 소멸할 수 있으므로, 채권자에게 받은 완제 확인서나 송금 내역으로 확인합니다.

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• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
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• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

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