집행 막기

빚을 다 갚았는데 말소 안 한 근저당으로 경매가 들어왔다면 어떻게 멈추나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

빚을 다 갚았다면 경매개시결정에 대한 이의신청이나 채무에 관한 이의의 소를 내고, 법원의 정지명령을 받아야 경매가 멈춥니다. 담보권 실행 경매에서는 담보권이 없거나 소멸했다는 사유로 이의할 수 있지만, 이의나 소송을 냈다는 것만으로는 절차가 멈추지 않습니다. 지금은 변제를 증명할 계좌이체 내역과 영수증을 모으고, 매각기일이 언제인지부터 확인하십시오.

일반 가처분으로 경매를 멈추려고 따로 가처분 신청서를 준비할 필요는 없습니다. 그 방법은 법원이 받아 주지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 지인에게 3,000만원을 빌리면서 자기 아파트에 3,900만원 한도의 근저당권을 설정했습니다. 2024년 여름까지 여러 번에 나눠 원금과 이자를 모두 계좌로 보냈지만, 근저당권 말소등기는 미뤄 두었습니다. 2026년 3월 채권자가 남아 있던 근저당권으로 임의경매를 신청했고, 법원은 경매개시결정을 했습니다. A씨는 매각기일 통지를 받고 경매를 멈출 방법을 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다 갚은 근저당으로 경매가 개시되면 무엇으로 다투나요?

두 가지 길이 있습니다. 경매법원에 경매개시결정에 대한 이의신청을 하거나, 근저당권자를 상대로 채무부존재확인이나 근저당권설정등기 말소를 구하는 소를 냅니다. 강제경매와 달리 담보권 실행 경매에서는 담보권이 없거나 소멸했다는 실체상 사유도 이의사유가 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제265조가 그렇게 정합니다.

피담보채권을 다 갚으면 근저당권도 함께 소멸합니다. 등기부에 근저당권이 남아 있어도 권리는 없어진 상태입니다. 채무에 관한 이의의 소는 청구이의의 소 규정을 담보권 실행 경매에 준용해 인정됩니다.

이의신청만 내면 경매가 멈추나요?

멈추지 않습니다. 이의신청이나 소를 냈다는 사실만으로는 경매절차가 계속 진행됩니다. 이의신청과 함께 잠정처분으로 경매절차 정지명령을 신청하거나, 소를 낸 뒤 수소법원에 집행정지를 신청해 결정을 받아야 합니다. 이때 법원이 담보 제공을 명하면 공탁을 해야 정지됩니다.

경매개시결정 이의에서는 집행에 관한 이의의 잠정처분 규정이 준용됩니다. 법원은 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 집행을 일시정지하도록 명할 수 있습니다.

일반 가처분으로 경매를 멈출 수는 없나요?

없습니다. 대법원 1993. 1. 20.자 92그35 결정과 대법원 2004. 8. 17.자 2004카기93 결정은 임의경매를 신청할 권리의 존부를 다툴 때는 경매개시결정 이의와 정지명령, 또는 채무에 관한 이의의 소와 집행정지명령으로만 정지시킬 수 있고, 민사집행법 제300조의 일반 가처분으로는 정지시킬 수 없다고 봤습니다.

매각대금까지 납부되면 집을 잃나요?

근저당권이 경매개시결정 전에 이미 소멸했다면 경매는 무효여서 매수인이 대금을 냈어도 소유권을 취득하지 못합니다. 대법원 2022. 8. 25. 선고 2018다205209 전원합의체 판결은 매수인 보호 규정인 민사집행법 제267조가 경매개시결정 뒤에 담보권이 소멸한 경우에만 적용된다고 했습니다. 개시 뒤에 갚은 경우라면 매각으로 소유권이 넘어가므로 그 전에 정지해야 합니다.

변제한 근저당 경매 대응 순서

• 변제 증거 정리 - 원금·이자를 보낸 계좌이체 내역과 영수증을 날짜순으로 모읍니다. 피담보채권이 모두 소멸했는지가 이 자료로 정해집니다.
• 경매개시결정 이의 - 경매법원에 담보권 소멸을 이유로 이의신청서를 냅니다. 매각대금이 모두 지급되기 전까지 할 수 있습니다.
• 정지명령 신청 - 이의신청과 함께 잠정처분을 신청합니다. 담보 제공을 명받으면 기한 안에 공탁합니다.
• 말소 소송 - 근저당권설정등기 말소 청구의 소를 내고 확정판결 정본을 받습니다. 경매법원에 내면 경매절차가 정지되고 이미 한 절차도 취소됩니다.
• 등기 말소 - 판결로 근저당권 등기를 말소하고 그 등기사항증명서를 경매법원에 제출합니다. 소송 비용과 손해는 근저당권자에게 따로 청구할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권이 다른 채무까지 담보하는 포괄근저당인지, 변제가 이자와 원금 중 어디에 충당됐는지에 따라 소멸 여부가 달라지므로 근저당권설정계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부당한 경매에 대한 이의와 근저당권 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 강제경매에서도 빚을 갚았다고 이의할 수 있나요?
  강제경매개시결정에 대한 이의로는 절차상 흠만 다툴 수 있고 변제 같은 실체상 사유는 청구이의의 소로 다퉈야 합니다. 담보권 실행 경매는 민사집행법 제265조가 담보권이 없거나 소멸했다는 사유를 이의사유로 따로 인정한다는 점이 다릅니다.
• 정지명령을 받으려면 공탁을 해야 하나요?
  법원이 정합니다. 민사집행법 제46조 제2항은 수소법원이 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 강제집행을 정지하도록 명할 수 있게 합니다. 실무에서는 담보 제공을 명하는 경우가 많으므로 공탁할 현금이나 보증보험 증권을 미리 준비해 두는 편이 안전합니다.
• 정지명령 없이 소송만 하면 어떻게 되나요?
  경매는 그대로 진행됩니다. 민사집행법 제46조 제1항은 이의의 소가 강제집행 진행에 영향을 미치지 않는다고 정하고, 제275조가 이를 담보권 실행 경매에 준용합니다. 소송 중에 매각대금이 납부되면 개시 뒤 변제한 경우에는 소유권을 되찾기 어렵습니다.
• 말소 판결을 받으면 경매는 어떻게 되나요?
  담보권 등기를 말소하도록 명한 확정판결 정본을 경매법원에 내면 경매절차가 정지되고, 이미 실시한 절차도 취소됩니다. 민사집행법 제266조 제1항 제2호와 제2항이 정한 효과입니다. 근저당권 등기가 말소된 등기사항증명서를 내도 같습니다.
• 채권자가 변제받았다는 확인서를 써 주면요?
  피담보채권을 변제받았다는 취지를 적은 채권자의 서류를 경매법원에 내면 경매절차는 정지됩니다. 민사집행법 제266조 제1항 제4호입니다. 다만 그 서류가 화해조서나 공정증서 정본이 아니면 절차가 취소되지는 않으므로 경매신청 취하까지 받아 두는 편이 좋습니다.
• 경매개시 뒤에 빚을 다 갚았다면 무엇이 다른가요?
  매각대금이 납부되기 전에 정지·취소를 받지 못하면 매수인이 소유권을 취득합니다. 민사집행법 제267조는 매수인의 부동산 취득이 담보권 소멸로 영향을 받지 않는다고 정하고, 대법원 2018다205209 전원합의체 판결은 이 조항이 개시 뒤 소멸한 경우에 적용된다고 봤습니다.
• 경매 비용과 손해는 누구에게 청구하나요?
  소멸한 근저당권으로 경매를 신청한 채권자에게 청구합니다. 채무가 없다는 것을 알고도 경매를 신청했다면 불법행위가 되어 정지명령 공탁 비용, 소송 비용, 이사 준비 같은 손해를 배상 청구할 수 있습니다. 손해는 영수증과 비용 내역으로 증명합니다.

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