집행 막기

대출을 다 갚았는데 근저당 경매가 개시됐다면 이의로 멈출 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임의경매개시결정에 대한 이의에서는 강제경매와 달리 피담보채권을 갚아 근저당권이 소멸했다는 실체상 사유도 주장할 수 있습니다. 민사집행법 제265조가 담보권이 없거나 소멸했다는 것을 이의사유로 정하고 있고, 이의는 매각대금이 모두 지급될 때까지 할 수 있습니다. 지금은 대출 상환 확인서와 근저당 말소 여부를 등기부로 확인하십시오.

근저당권을 다투려고 별도의 채무부존재확인 소송부터 낼 필요는 없습니다. 경매법원에 개시결정 이의를 내면 그 절차 안에서 변제 여부를 판단받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2022년 상가를 담보로 저축은행에서 2억원을 빌렸다가 2025년 3월 전액을 갚았습니다. 근저당권 말소는 은행이 알아서 해 줄 것이라 생각하고 확인하지 않았는데, 2025년 10월 은행 측 착오로 같은 근저당권에 기한 임의경매 개시결정 정본을 받았습니다. I씨는 이미 다 갚은 대출로 시작된 경매를 이의로 멈출 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임의경매개시결정 이의에서는 무엇을 다툴 수 있나요?

절차상 흠뿐 아니라 실체상 흠도 다툴 수 있습니다. 담보권 실행 경매는 판결 없이 담보권 자체를 근거로 진행되므로, 담보권이 없다는 것 또는 소멸했다는 것을 이의사유로 주장할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」이 이를 명시하고 있습니다.

근저당권설정계약이 무효인 경우, 피담보채권이 처음부터 성립하지 않은 경우, 변제로 채권이 소멸한 경우가 대표적인 이의사유입니다. 강제경매개시결정 이의에서는 이런 실체상 사유를 주장할 수 없다는 점과 다릅니다.

이의를 내면 경매가 바로 멈추나요?

바로 멈추지는 않습니다. 법원은 이의 재판 전에 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 경매를 일시정지하도록 명하는 잠정처분을 할 수 있으므로, 이의와 함께 정지 신청을 해야 합니다.

이의 재판에 대해서는 이해관계인이 즉시항고를 할 수 있습니다. 채권자나 채무자 어느 쪽이든 결과에 불복할 수 있습니다.

근저당 말소 등기부를 내면 어떻게 되나요?

경매가 정지되고 이미 한 절차는 취소됩니다. 담보권 등기가 말소된 등기사항증명서가 경매법원에 제출되면 법원은 경매절차를 정지해야 합니다.

말소된 등기사항증명서가 제출된 경우 법원은 이미 실시한 경매절차를 취소합니다. 채권자가 변제를 받았다는 취지의 서류만 낸 경우에는 정지에 그치고, 그 서류가 화해조서나 공정증서 정본이어야 취소까지 이어집니다.

대금이 완납된 뒤에는 어떻게 되나요?

경매개시결정 뒤에 근저당권이 소멸했다면 매수인의 소유권 취득에 영향이 없습니다. 매수인의 부동산 취득은 담보권 소멸로 영향을 받지 않는다는 규정 때문입니다.

반대로 경매개시 전에 이미 피담보채권이 소멸해 근저당권이 없어졌는데도 이를 간과하고 경매가 진행됐다면, 매수인이 대금을 다 내도 소유권을 취득하지 못합니다. 대법원 2012. 1. 12. 선고 2011다68012 판결이 이 기준을 확인했습니다. 이 경우 소유자는 매수인 명의 등기의 말소를 구할 수 있습니다.

임의경매 이의 대응 순서

• 상환 증거 확보 - 대출 상환 확인서, 완납 증명서, 계좌 내역을 받아 둡니다. 피담보채권 소멸의 핵심 증거입니다.
• 등기부 확인 - 근저당권이 아직 남아 있는지 등기사항증명서로 봅니다. 말소되지 않았다면 말소를 요구합니다.
• 개시결정 이의 - 경매법원에 변제로 담보권이 소멸했다는 이의를 냅니다. 대금 완납 전까지 해야 합니다.
• 정지 신청 - 이의와 함께 잠정처분으로 경매 일시정지를 신청합니다. 매각기일 전에 결정을 받아야 합니다.
• 말소 등기부 제출 - 근저당권이 말소되면 그 등기사항증명서를 경매법원에 냅니다. 경매가 정지되고 취소됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 포괄근저당이라 다른 대출이 남아 있거나 일부만 갚았다면 여신 거래 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보권 실행 경매의 이의와 집행정지 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임의경매 이의에서 변제를 주장할 수 있나요?
  주장할 수 있습니다. 민사집행법 제265조는 경매개시결정 이의사유로 담보권이 없다는 것 또는 소멸했다는 것을 주장할 수 있게 합니다. 피담보채권을 갚아 근저당권이 소멸했다는 사유가 여기에 해당합니다. 이 점이 절차상 흠만 다툴 수 있는 강제경매와 다릅니다.
• 이의는 언제까지 해야 하나요?
  매각대금이 모두 지급될 때까지입니다. 민사집행법 제86조 제1항이 이 기한을 정하고, 제268조가 이 조문을 담보권 실행 경매에 준용합니다. 매수인이 대금을 낸 뒤에는 개시결정 이의로 다툴 수 없습니다.
• 이의만 내면 경매가 멈추나요?
  저절로 멈추지 않습니다. 민사집행법 제86조 제2항에 따라 법원은 재판 전에 담보 제공 여부를 정해 경매를 일시정지하는 잠정처분을 할 수 있으므로, 이의와 함께 정지 신청을 해야 매각기일 진행을 막을 수 있습니다.
• 근저당을 말소하면 경매는 어떻게 되나요?
  정지되고 이미 한 절차는 취소됩니다. 민사집행법 제266조 제1항 제1호는 담보권 등기가 말소된 등기사항증명서가 제출되면 경매를 정지하도록 하고, 같은 조 제2항은 이 경우 이미 실시한 경매절차를 취소하도록 정합니다.
• 은행이 변제 확인서만 써 주면요?
  경매가 정지됩니다. 민사집행법 제266조 제1항 제4호는 피담보채권을 변제받았다는 취지를 적은 서류가 제출되면 경매를 정지하도록 정합니다. 다만 같은 조 제2항에 따라 그 서류가 화해조서나 공정증서 정본이 아니면 취소가 아닌 정지에 그칩니다.
• 낙찰자가 대금을 냈으면 집을 되찾을 수 없나요?
  갚은 시점에 따라 다릅니다. 민사집행법 제267조에 따라 개시결정 뒤 담보권이 소멸한 경우 매수인의 취득에는 영향이 없습니다. 그러나 대법원 2011다68012 판결은 개시 전에 이미 담보권이 소멸했다면 매수인이 대금을 내도 소유권을 취득하지 못한다고 보았습니다.

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