부동산 경매

경매 중인 집을 채무자가 뜯거나 망가뜨리면 막을 방법이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 채무자나 점유자가 경매 부동산의 가격을 현저히 감소시키는 행위를 하면 압류채권자나 최고가매수신고인은 법원에 금지명령이나 작위명령을 신청할 수 있습니다. 압류는 채무자의 관리·이용을 막지 않지만, 개시결정 뒤 법원은 침해행위 방지를 위한 조치를 할 수 있습니다. 지금은 훼손 전후 모습을 날짜가 나오게 사진과 영상으로 남겨 두십시오.

채무자가 경매 중인 집에 계속 살거나 평소처럼 쓰는 것까지 막을 필요는 없습니다. 압류가 되어도 채무자의 통상적인 관리와 이용은 허용됩니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2025년 채무자의 단독주택에 강제경매를 신청해 개시결정과 압류가 되었습니다. 그런데 채무자가 매각기일을 앞두고 새로 설치한 시스템 에어컨과 붙박이장을 뜯어 내고 마당의 조경수를 팔아 치우기 시작했다는 이야기를 이웃에게서 들었습니다. L씨는 감정가보다 낙찰가가 크게 떨어질까 걱정되어 이를 막을 방법을 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

압류된 집을 채무자가 계속 써도 되나요?

됩니다. 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 않으므로, 채무자는 매각될 때까지 그 집에 살거나 임대하는 등 평소처럼 쓸 수 있습니다. 압류가 막는 것은 채권자에 대한 관계에서 부동산을 처분하는 효력입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 이 원칙을 둡니다.

다만 통상적인 사용을 넘어 부동산의 가격을 현저히 떨어뜨리는 행위는 다릅니다. 법원은 경매개시결정을 한 뒤 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있습니다.

가격감소행위 금지명령은 누가 어떻게 신청하나요?

압류채권자나 최고가매수신고인이 신청합니다. 채무자, 소유자, 점유자가 부동산 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위를 하면, 법원은 매각허가결정이 있을 때까지 그 행위를 금지하거나 일정한 행위를 하도록 명할 수 있습니다. 담보를 제공하게 할지는 법원이 정합니다.

배당요구의 종기가 지난 뒤에 경매를 신청한 압류채권자는 신청인에서 빠집니다. 채무자·소유자 외의 점유자를 상대로 결정하려면 원칙적으로 그 점유자를 심문해야 하고, 결정에 대해서는 즉시항고를 할 수 있습니다.

명령을 어기면 어떻게 되나요?

집행관보관명령을 신청할 수 있습니다. 금지명령을 어기거나, 금지명령만으로는 가격의 현저한 감소를 막을 수 없는 특별한 사정이 있으면 법원은 담보를 제공하게 하고 그 사람의 점유를 풀어 집행관에게 보관하게 할 것을 명할 수 있습니다. 이 명령은 점유권원으로 압류채권자 등에게 대항할 수 없는 사람에게만 할 수 있습니다.

집행관보관명령은 상대방에게 송달되기 전에도 집행할 수 있지만, 신청인에게 고지된 날부터 2주가 지나면 집행할 수 없으므로 결정을 받으면 바로 집행관에게 위임해야 합니다.

이미 뜯어 간 시설은 어떻게 하나요?

뜯어 간 시설이 건물에 부합된 것이라면 부동산의 일부였으므로 원상회복이나 손해배상을 따로 청구할 수 있습니다. 경매 부동산의 가치를 해치는 행위로 채권자가 손해를 입었다면 그 손해를 입증해 청구하는 방법을 검토합니다. 매각물건명세서와 감정평가서에 시설이 반영되어 있었다면 매수인이 매각불허가를 구하는 사유가 되기도 합니다.

경매 부동산 훼손 대응 순서

• 현장 기록 - 훼손 전후 사진과 영상을 날짜가 보이게 남깁니다. 이웃 진술이나 철거 업체 정보도 모읍니다.
• 감정평가서 대조 - 감정평가서와 매각물건명세서에 뜯긴 시설이 포함되어 있었는지 확인합니다.
• 금지명령 신청 - 압류채권자나 최고가매수신고인이 매각허가결정 전에 금지·작위명령을 신청합니다.
• 집행관보관명령 - 명령 위반이나 특별한 사정이 있으면 보관명령을 신청하고, 고지 후 2주 안에 집행합니다.
• 손해 회복 검토 - 이미 없어진 시설은 원상회복이나 손해배상 청구, 매각불허가 사유 여부를 따로 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 훼손하는 사람이 대항력 있는 임차인이거나 떼어 간 시설이 임차인 소유 부속물이라면 점유권원과 시설의 소유를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 침해행위 방지명령과 매각허가 이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 압류되면 채무자가 집을 못 쓰나요?
  쓸 수 있습니다. 민사집행법 제83조 제2항은 압류가 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 채무자는 매각될 때까지 거주하거나 평소처럼 사용할 수 있습니다.
• 시설을 뜯어 가면 누가 막을 수 있나요?
  압류채권자와 최고가매수신고인이 신청할 수 있습니다. 민사집행규칙 제44조 제1항은 이들의 신청에 따라 법원이 매각허가결정이 있을 때까지 가격감소행위를 금지하거나 일정한 행위를 명할 수 있다고 정합니다.
• 종기 뒤 경매신청자도 신청하나요?
  할 수 없습니다. 민사집행규칙 제44조 제1항 괄호는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 강제경매 또는 담보권 실행 경매를 신청한 압류채권자를 신청인에서 제외합니다. 먼저 신청한 압류채권자나 최고가매수신고인이 신청해야 합니다.
• 명령을 어기면 어떻게 하나요?
  집행관보관명령을 신청합니다. 민사집행규칙 제44조 제2항은 명령 위반 등 특별한 사정이 있으면 법원이 담보를 제공하게 하고 점유를 풀어 집행관에게 보관하게 할 것을 명할 수 있다고 정합니다.
• 보관명령은 언제까지 집행하나요?
  고지 후 2주 안에 해야 합니다. 민사집행규칙 제44조 제7항은 집행관보관명령이 신청인에게 고지된 날부터 2주가 지나면 집행할 수 없다고 정하고, 같은 조 제8항은 상대방 송달 전에도 집행할 수 있다고 정합니다.
• 결정에 불복할 수 있나요?
  즉시항고를 할 수 있습니다. 민사집행규칙 제44조 제5항은 금지·작위명령, 집행관보관명령, 그 취소·변경 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다고 정합니다. 사정이 바뀌면 같은 조 제4항에 따라 취소·변경을 신청합니다.

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