배당

보증금 판결로 강제경매를 했는데 다 못 받았으면 다음 경매에서 또 우선배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 보증금 판결로 강제경매를 신청해 배당을 받았다면 다 못 받았더라도 다음 경매에서 우선변제권으로 다시 배당받을 수 없습니다. 대법원은 우선변제권은 첫 경매의 매각으로 소멸하고, 남은 보증금은 대항력으로 새 소유자에게 받아야 한다고 보았습니다. 지금은 첫 경매에서 받지 못한 보증금 액수와 전입일·확정일자를 정리해 두십시오.

남은 보증금을 받으려고 두 번째 경매를 기다릴 필요는 없습니다. 대항력이 있으면 새 소유자가 남은 보증금 반환 의무를 집니다.

이런 상담이 많습니다

2022년 전세보증금 3억원에 입주해 전입신고와 확정일자를 받은 A씨는 2024년 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했습니다. A씨는 임대인을 상대로 보증금반환 판결을 받아 2025년 그 집에 강제경매를 신청했지만 매각대금에서 2억 2천만원만 배당받았습니다. 이후 새 소유자의 채권자가 같은 집에 다시 경매를 신청하자, A씨는 남은 8천만원을 이번 경매에서 우선배당받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

첫 경매에서 다 못 받은 보증금을 다음 경매에서 우선배당받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인이 첫 경매에서 우선변제권을 행사해 보증금 전액을 배당받지 못했다면 매수인에게 대항해 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 우선변제권은 첫 경매의 매각으로 소멸합니다.

이 결론은 근저당권자가 신청한 경매에서 배당요구를 한 경우뿐 아니라, 임차인이 임대인에게 보증금반환 판결을 받아 스스로 강제경매를 신청한 경우에도 같습니다. 판결로 강제경매를 신청하면서 배당을 받았다면 우선변제권을 행사한 것으로 보기 때문입니다.

남은 보증금은 누구에게 받나요?

새 소유자인 매수인에게 받습니다. 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않으므로, 임차인은 남은 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비우지 않고 매수인에게 반환을 요구할 수 있습니다.

임대차가 끝났더라도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 그래서 매수인이 인도를 요구해도 남은 보증금을 받기 전에는 집을 넘겨주지 않을 수 있습니다. 매수인이 인도명령을 신청하더라도 대항력 있는 임차인이라는 사정과 미배당액을 소명하면 인도명령은 받아들여지지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 이 구조는 같습니다.

대항력이 없는 임차인이라면 어떻게 되나요?

말소기준권리보다 늦게 전입한 임차인은 매각으로 임차권이 소멸하므로 매수인에게 남은 보증금을 요구할 수 없습니다. 이때는 임대인에게 남은 보증금을 청구하고 임대인의 다른 재산에 판결로 강제집행하는 방법만 남습니다. 이미 받은 보증금반환 판결이 있으면 새 소송 없이 그 판결로 임대인의 예금이나 다른 부동산을 압류할 수 있습니다. 반대로 대항력이 있는 임차인이라도 첫 경매에서 배당받지 못한 금액을 매수인에게 요구할 수 있을 뿐, 두 번째 경매에 배당요구해 우선순위를 다시 주장할 수는 없다는 점은 같습니다.

경매 후 남은 보증금 회수 순서

• 배당표 확인 - 첫 경매에서 배당받은 금액과 못 받은 금액을 배당표로 확정합니다. 남은 금액이 매수인에게 요구할 금액입니다.
• 대항력 점검 - 전입일과 점유 시작일이 말소기준권리보다 앞서는지 확인합니다. 앞서면 매수인에게 대항할 수 있습니다.
• 거주 유지 - 남은 보증금을 받기 전에는 전입과 점유를 유지합니다. 이사하면 대항력을 잃을 수 있습니다.
• 매수인에게 통지 - 남은 보증금 반환을 내용증명으로 요구합니다. 매수인이 인도명령을 신청하면 대항력을 주장합니다.
• 반환 소송 - 매수인이 반환하지 않으면 보증금반환 소송을 냅니다. 판결로 매수인 소유가 된 그 주택에 다시 강제집행할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 첫 경매에서 배당요구를 하지 않았거나 대항력 요건이 중간에 끊겼다면 등기부와 주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임차보증금 반환과 경매 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 판결로 강제경매를 신청해도 우선변제권 행사인가요?
  그렇습니다. 임차인이 보증금반환 판결을 받아 강제경매를 신청하고 그 경매에서 배당을 받았다면 우선변제권을 행사한 것과 같이 봅니다. 그래서 그 경매에서 다 받지 못했더라도 다음 경매에서 우선변제권으로 다시 배당받을 수 없습니다.
• 남은 보증금은 매수인에게 받을 수 있나요?
  대항력이 있으면 받을 수 있습니다. 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않으므로 매수인이 임대인의 지위를 이어받습니다. 남은 보증금을 받기 전에는 매수인에게 집을 넘겨주지 않아도 됩니다.
• 대항력은 언제 생기나요?
  주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 이 날짜가 등기부의 말소기준권리보다 앞서야 경매 매수인에게 대항할 수 있습니다. 전입일과 입주일을 주민등록초본과 이사 기록으로 확인해 두십시오.
• 임대차가 끝났는데 계속 살아도 되나요?
  보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 그래서 계약기간이 끝났더라도 남은 보증금을 받기 전에는 계속 거주하며 대항력을 유지할 수 있습니다. 다만 사용한 기간의 차임 상당액 정산 문제는 따로 생길 수 있습니다.
• 이사를 먼저 하면 어떻게 되나요?
  주민등록을 옮기거나 점유를 넘기면 대항력 요건이 끊겨 매수인에게 남은 보증금을 요구할 근거가 약해집니다. 이사가 불가피하면 임차권등기명령을 먼저 받아 등기가 된 뒤에 옮기는 방법을 검토합니다. 등기가 되기 전에 옮기면 보호받지 못할 수 있습니다.
• 확정일자만 있고 대항력이 없으면 어떤가요?
  말소기준권리보다 늦게 전입했다면 대항력이 없어 매각으로 임차권이 소멸합니다. 이때는 확정일자 순위에 따라 그 경매에서 배당받는 것이 전부이고, 남은 보증금은 임대인에게 청구해 다른 재산에 집행해야 합니다. 매수인에게는 청구할 수 없습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 임차권등기를 신청했으니 먼저 이사해도 되나요?

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