부동산 경매

무상거주확인서를 써 준 임차인이 낙찰자에게 집을 안 비워 줄 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 무상거주확인서 때문에 배당을 못 받은 임차인이라도 매각물건명세서를 믿고 낙찰받은 매수인에게 대항력을 주장해 인도를 거부할 수는 없습니다. 대법원 2016다248431 판결은 이런 주장이 민법 제2조의 신의칙에 반한다고 보았습니다. 지금은 입찰 당시 매각물건명세서에 임차인의 배당순위가 어떻게 적혀 있었는지 확인하십시오.

임차인이 대항력을 주장한다고 해서 매수인이 보증금을 대신 물어 줄 준비부터 할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2025년 3월 아파트 경매에서 매각물건명세서를 확인했습니다. 명세서에는 임차인이 보증금 2억 4천만원으로 1순위 근저당권보다 먼저 전입신고와 확정일자를 갖추고 배당요구를 했다고 적혀 있었습니다. F씨는 보증금이 전액 배당될 것으로 보고 인수 부담 없이 입찰가를 정해 낙찰받았습니다. 그런데 임차인이 예전에 은행에 무상거주확인서를 써 준 사실이 드러나 배당을 한 푼도 받지 못했고, 임차인은 대항력을 내세워 집을 비워 주지 않겠다고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무상거주확인서를 써 준 임차인도 매수인에게 대항력을 주장할 수 있나요?

매각물건명세서를 믿고 산 매수인에게는 주장할 수 없습니다. 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결은 임차인이 권리신고와 배당요구를 해 1순위 근저당권보다 앞선 배당순위로 공시됐고, 매수인이 이를 믿고 보증금 반환채무를 인수하지 않는다는 전제로 입찰가를 정했다면, 무상거주확인서 때문에 배당을 못 받았다는 사정으로 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 반한다고 보았습니다.

원래 임차인은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있고, 대항력 있는 임차권은 보증금을 다 받기 전에는 경락으로 소멸하지 않습니다. 이번 사안은 이 원칙에 대한 예외로, 임차인 스스로 만든 사정 때문에 공시 내용과 결과가 어긋난 경우입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 대항력 요건은 같습니다. 판례가 대항력 자체를 없앤 것이 아니라, 이 매수인에게 그 권리를 내세우는 것을 막았다는 점을 구분해야 합니다.

매각물건명세서는 왜 그렇게 중요한가요?

매수희망자가 입찰가를 정하는 공식 자료이기 때문입니다. 집행법원은 점유자와 점유 권원, 보증금에 관한 관계인의 진술을 적은 매각물건명세서를 작성해 누구나 볼 수 있게 비치해야 합니다. 임차인이 배당요구를 하면서 보증금 액수, 전입일, 확정일자를 밝히면 그 내용이 명세서에 공시되고, 매수인은 이를 기준으로 인수할 부담을 계산합니다.

임차인은 보증금을 누구에게 청구해야 하나요?

매수인이 아니라 원래 임대인에게 청구해야 합니다. 무상거주확인서로 근저당권자에게 우선권을 주장할 수 없게 된 것은 임차인이 스스로 한 행위의 결과이고, 임대인에 대한 보증금 반환채권 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 임차인 쪽에서는 확인서를 쓴 경위, 임대인이 보증금을 받은 사실을 근거로 임대인을 상대로 소송을 검토하게 됩니다.

무상거주확인서 임차인 명도 대응 순서

• 명세서 보존 - 입찰 당시 매각물건명세서 사본을 확보합니다. 임차인의 배당순위가 공시된 내용이 신의칙 주장의 출발점입니다.
• 배당표 확인 - 임차인이 무상거주확인서 때문에 배당에서 빠진 사실을 배당표와 배당이의 기록으로 확인합니다. 대항력 주장이 막히는 이유가 됩니다.
• 인도명령 신청 - 대금을 낸 뒤 6개월 안에 집행법원에 인도명령을 신청합니다. 임차인을 심문한 뒤 결정이 나옵니다.
• 명도소송 준비 - 6개월이 지났거나 인도명령이 기각되면 명도소송을 냅니다. 같은 신의칙 주장을 펼칩니다.
• 강제집행 - 인도명령이나 판결에도 집을 비우지 않으면 집행관에게 인도 집행을 위임합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 입찰 전에 무상거주확인서 존재를 알았거나 명세서에 그 사실이 적혀 있었다면 결론이 달라질 수 있어 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 매수인의 인도명령·명도소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무상거주확인서가 뭔가요?
  임차인이 은행 같은 근저당권자에게 「이 집에 대해 임대차 관계가 없고 권리를 주장하지 않겠다」고 확인해 주는 문서입니다. 대출 심사 때 임대인 부탁으로 써 주는 경우가 많습니다. 이 문서를 써 주면 경매에서 그 근저당권자보다 앞선 배당을 주장하기 어려워집니다. 대법원 2016다248431 판결도 이 사정으로 임차인이 배당을 못 받은 사안이었습니다.
• 대항력 있는 임차인은 원래 낙찰자에게 대항하지 않나요?
  원칙은 대항합니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않는다고 정합니다. 다만 대법원 2016다248431 판결은 매각물건명세서를 믿고 산 매수인에게 무상거주확인서를 이유로 배당을 못 받은 임차인이 이 권리를 내세우는 것은 신의칙에 반한다고 본 예외 사례입니다.
• 인도명령은 언제까지 신청하나요?
  매각대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 합니다. 민사집행법 제136조 제1항은 이 기간 안에 신청하면 법원이 채무자·소유자·점유자에게 부동산 인도를 명할 수 있다고 정합니다. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 있다고 인정되면 인도명령이 나오지 않으므로, 신의칙 위반을 소명할 자료를 함께 냅니다.
• 명세서에 무상거주확인서가 적혀 있었다면요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 대법원 2016다248431 판결은 매수인이 임차인의 배당순위가 앞선다고 신뢰하고 입찰가를 정한 사정을 근거로 삼았습니다. 명세서나 현황조사서에 무상거주확인서 존재가 적혀 있었다면 매수인의 신뢰가 인정되기 어렵습니다. 민사집행법 제105조 제2항에 따라 비치된 자료 사본을 확인해야 합니다.
• 임차인은 보증금을 영영 못 받나요?
  매수인에게는 받을 수 없지만 원래 임대인에게는 청구할 수 있습니다. 무상거주확인서는 근저당권자와 매수인에 대한 관계에서 권리 행사를 막을 뿐, 임대인에게 보증금을 준 사실까지 없애지는 않습니다. 임대인이 무자력인 경우가 많아 실제 회수는 임대인의 재산 상황에 달려 있습니다.
• 임차인이 버티면 강제로 내보낼 수 있나요?
  인도명령이나 명도판결을 받으면 강제집행할 수 있습니다. 민사집행법 제136조 제6항은 인도명령에 따르지 않으면 매수인이 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다고 정합니다. 인도명령 결정에는 즉시항고를 할 수 있어, 임차인이 항고하면 결정이 확정되기까지 시간이 걸릴 수 있습니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성