부동산 경매

돈을 빌려준 제가 담보 아파트를 낙찰받았는데 채무자가 세입자라며 버티면?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

채무자가 대출 때 임차인이 아니라는 확인서를 써 주었다면, 경매 뒤 대항력 있는 임차인이라고 주장해도 받아들여지지 않고 인도명령을 받을 수 있습니다. 대법원은 이런 주장을 금반언과 신의칙에 위배된다고 보았고, 채무자는 인도명령의 상대방이므로 별도 심문 없이도 명령이 가능합니다. 지금은 확인서 원본과 대금 납부일을 확인하십시오.

채무자가 전입신고를 먼저 해 두었다고 해서 명도소송부터 준비할 필요는 없습니다. 확인서가 있으면 인도명령 절차 안에서 대항력 주장을 막을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2023년 지인에게 1억 8천만원을 빌려주면서 지인의 동생 명의 아파트에 근저당권을 설정했습니다. 지인은 그 아파트에 전입해 살고 있었는데, F씨가 임대차 여부를 묻자 임대차계약이 없다는 확인서를 써 주었습니다. 돈을 갚지 않아 2025년 경매가 진행됐고 F씨가 직접 낙찰받자, 지인은 2022년에 동생과 맺은 임대차계약이 있다며 대항력을 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인이 아니라고 확인서를 쓴 채무자가 대항력을 주장할 수 있나요?

주장할 수 없습니다. 대법원 2000. 1. 5.자 99마4307 결정은 채무자가 동생 소유 아파트에 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 확인서를 작성해 준 뒤, 대항력 있는 임차인임을 내세워 낙찰받은 채권자의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않는다고 판단했습니다.

권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 해야 합니다. 대출을 받기 위해 임차인이 아니라고 해 놓고, 담보가 실행되자 임차인이라며 보증금을 요구하는 것은 상대방의 신뢰를 이용한 것으로 평가됩니다. 이 사안에서 대법원은 채무자 본인이 임차인이라는 주장 자체도 믿기 어렵다고 보았습니다.

채무자에게는 인도명령을 어떻게 받나요?

채무자는 인도명령의 직접 상대방이라서 점유자 심문 없이도 인도명령을 받을 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 인도를 명할 수 있도록 하고, 채무자와 소유자 외의 점유자에 대해서만 심문을 요구합니다. 구 민사소송법 제647조가 현행 제136조로 옮겨졌습니다.

다만 채무자가 대항력 있는 임차인이라고 다투면 법원은 그 주장이 인도명령을 막을 정도인지 기록으로 판단합니다. 전입신고와 거주만으로 대항력을 갖추는 것이 원칙이므로, 확인서와 대출 당시 서류를 신청서에 붙여야 합니다.

인도명령 결정에 대해서는 즉시항고를 할 수 있습니다. 채무자가 즉시항고를 해도 집행정지 결정이 없으면 매수인은 집행관에게 인도집행을 위임할 수 있습니다.

채권자가 직접 낙찰받으면 대금은 어떻게 내나요?

채권자가 매수인이면 배당받을 금액을 빼고 나머지 대금만 낼 수 있습니다. 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 차액 지급을 신고하고, 배당기일에 차액을 내면 됩니다.

그런데 채무자나 다른 채권자가 내 배당액에 이의를 제기하면 그 부분 대금은 배당기일이 끝날 때까지 현금으로 내야 합니다. 채무자가 임차인이라며 배당요구를 하고 내 배당에 이의하는 경우가 있어, 이의 금액을 낼 자금을 미리 마련해 두어야 합니다.

채권자 매수인의 인도명령 대응 순서

• 확인서 원본 확보 - 대출 당시 받은 확인서 원본과 서명한 날짜, 대출 서류를 모읍니다. 신의칙 주장의 직접 증거입니다.
• 차액지급 신고 - 매각결정기일 전에 차액지급을 신고합니다. 이의가 들어올 금액에 대비한 자금도 준비합니다.
• 대금 납부일 기록 - 차액을 낸 배당기일을 기준으로 6개월 기한을 계산합니다. 기한이 지나면 명도소송이 필요합니다.
• 인도명령 신청 - 채무자를 상대로 인도명령을 신청하고 확인서를 붙입니다. 채무자는 심문 없이 명령이 가능한 상대방입니다.
• 인도집행 위임 - 결정 후에도 비우지 않으면 집행관에게 집행을 위임합니다. 가족 등 다른 점유자가 있으면 그 사람도 상대방에 넣습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 확인서가 채무자가 아닌 다른 가족 명의로 작성되었거나 대출 이후 새 임대차계약서와 보증금 송금 내역이 나타난 경우에는 계약서와 금융 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보권 실행 경매 이후 채권자 매수인의 인도명령과 명도 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확인서 사본만 있어도 되나요?
  사본도 제출할 수 있지만 채무자가 서명을 부인하면 원본 대조가 필요합니다. 대법원 2000. 1. 5.자 99마4307 결정도 확인서를 써 준 사실을 전제로 신의칙 위반을 인정했으므로, 원본과 함께 작성 당시 대출 서류를 준비하는 편이 안전합니다.
• 채무자도 심문을 거쳐야 하나요?
  아닙니다. 민사집행법 제136조 제4항은 채무자와 소유자 외의 점유자에게 인도명령을 할 때만 심문을 요구합니다. 채무자는 인도명령의 직접 상대방이므로 서면 심리로 결정이 날 수 있고, 채무자의 주장은 결정 이후 즉시항고로 다투게 됩니다.
• 채무자 가족이 함께 살면 어떻게 하나요?
  가족도 점유 보조자인지 독립한 점유자인지에 따라 다릅니다. 독립한 점유자로 볼 여지가 있으면 그 가족도 인도명령 상대방에 넣어야 하고, 이때는 법원이 심문을 거칠 수 있습니다. 전입세대 열람으로 누가 전입해 있는지 먼저 확인하십시오.
• 차액지급 신고는 언제까지 해야 하나요?
  채권자가 매수인이면 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고해야 합니다. 신고하면 배당받을 금액을 뺀 나머지 대금을 배당기일에 낼 수 있어 자금 부담이 줄어듭니다. 신고를 놓치면 대금 전액을 기한까지 내야 합니다.
• 채무자가 배당에 이의하면 어떻게 되나요?
  채권자 매수인의 배당액에 이의가 제기되면 그 금액만큼은 배당기일이 끝날 때까지 대금으로 내야 합니다. 채무자가 임차인이라며 이의하는 경우가 있으므로, 이의가 들어올 수 있는 금액을 미리 계산해 자금을 확보해 두어야 합니다.
• 6개월이 지나면 방법이 없나요?
  인도명령은 못 받지만 명도소송은 할 수 있습니다. 소송에서도 확인서를 근거로 신의칙 위반을 주장할 수 있습니다. 다만 판결까지 시간이 걸리고 그 사이 점유가 바뀔 수 있어 점유이전금지가처분을 먼저 신청하는 것이 일반적입니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성