부동산 경매

낙찰 후 알고 보니 대항력 있는 세입자가 집주인 아들인데 매각불허 사유인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 대항력 있는 임차인과 소유자가 부자관계라는 사실이 매각물건명세서에 적히지 않았다는 것만으로는 매각불허 사유가 되지 않습니다. 대법원은 가족 간 임대차가 허위일 수 있다는 추론만으로는 명세서에 그 사실을 적을 법률상 근거가 없다고 보았고, 임대차가 허위로 밝혀진 경우에만 명세서의 중대한 흠이 될 수 있다고 했습니다. 지금은 그 임대차가 실제로 허위라는 자료가 있는지부터 확인하십시오.

가족 간 임대차라는 이유만으로 보증금을 떠안는다고 단정할 필요는 없습니다. 매각 뒤에도 인도 절차에서 그 임대차가 진정한지 다툴 기회가 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2026년 3월 주택 경매에서 3억 2천만원을 써 최고가매수신고인이 되었습니다. 매각물건명세서에는 최선순위 근저당권보다 먼저 전입한 임차인이 보증금 1억원을 주장하지만 확정일자가 없어 매수인이 인수할 수 있다고 적혀 있었습니다. 매각결정기일을 앞두고 N씨는 그 임차인이 소유자의 아들이라는 사실을 알게 되었고, 명세서에 그 사실이 빠졌으니 매각불허를 구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매각물건명세서의 중대한 흠은 어떻게 판단하나요?

일반 매수희망자가 매수 의사나 매수신고가격을 정할 때 영향을 받을 정도인지가 기준입니다. 법원은 부동산의 점유자와 점유 권원, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등을 적은 매각물건명세서를 작성하고 누구나 볼 수 있게 비치해야 합니다. 이 제도는 매수희망자가 예측하지 못한 손해를 입지 않도록 정보를 공시하려는 것입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때를 매각허가에 대한 이의사유로 정하고, 이 사유가 있으면 법원이 직권으로 매각을 허가하지 않도록 합니다. 구 민사소송법 제633조 제6호가 현행 제121조 제5호로 옮겨졌습니다.

임차인과 소유자가 부자관계라는 사실을 안 적은 것은 흠인가요?

중대한 흠이 아닙니다. 대법원 2000. 1. 19.자 99마7804 결정은 최선순위 근저당권보다 먼저 대항력을 갖추었지만 확정일자가 없어 배당을 받지 못하고 매수인이 임대인 지위를 승계해야 하는 임차인과 소유자가 부자관계라는 사실을 명세서에 적지 않은 것이 중대한 흠에 해당하지 않는다고 보았습니다.

이유는 두 가지입니다. 부자간 임대차가 허위일 것이라는 점은 여러 사정에 비춘 추론일 뿐 밝혀진 사실이 아니고, 이해관계인들이 그 임대차에 아무런 이의도 하지 않은 상태에서 법원이 그런 추론의 자료까지 명세서에 적을 법률상 근거가 없다는 것입니다. 다만 대법원은 임대차가 허위라고 밝혀진다면 명세서에 허위 임대차가 적힌 것이어서 중대한 흠으로 판단할 수 있다고 덧붙였습니다.

매각이 허가되면 그 임차인의 보증금을 떠안아야 하나요?

진정한 임대차라면 떠안게 됩니다. 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인은 그 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생기고, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 최선순위 근저당권보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 배당을 받지 못하면 매수인이 보증금 반환 의무를 이어받습니다.

그러나 가족 간 임대차가 실제로는 보증금 없이 함께 사는 관계였다면 대항력 있는 임대차가 아닙니다. 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청하고, 그 절차에서 보증금 송금 자료가 없다는 점, 부자가 한 세대로 생활해 왔다는 점을 들어 임대차의 진정성을 다툴 수 있습니다.

최고가매수신고인은 무엇을 할 수 있나요?

매각허가에 대한 의견을 내거나 결정 뒤 즉시항고를 할 수 있습니다. 매각허가에 정당한 이유가 없다고 주장하는 매수인도 즉시항고를 할 수 있습니다. 다만 부자관계 미기재만으로는 받아들여지기 어려우므로, 임대차가 허위라는 구체적 자료를 함께 내야 합니다.

가족 임차인 명세서 대응 순서

• 경매 기록 열람 - 현황조사보고서, 권리신고서, 임대차계약서 사본을 확인합니다. 점유 진술과 계약 내용이 맞는지 봅니다.
• 허위 여부 자료 수집 - 보증금 송금 내역 유무, 세대 구성, 관리비 납부자를 확인합니다. 추론이 아니라 사실로 보여야 합니다.
• 매각결정기일 의견 - 허위를 뒷받침하는 자료가 있으면 매각결정기일 전에 의견서를 냅니다. 법원이 직권으로 살필 계기가 됩니다.
• 즉시항고 검토 - 매각허가결정이 나면 즉시항고 여부를 정합니다. 명세서의 중대한 흠을 구체적으로 주장해야 합니다.
• 인도명령 대비 - 매각이 확정되면 대금 납부 후 6개월 안에 인도명령을 신청합니다. 임대차의 진정성을 이 절차에서 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 확정일자를 받아 배당요구를 했거나 보증금 일부를 실제로 송금한 자료가 있다면 배당 기록과 금융 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 매각허가 이의와 매수인의 인도명령 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명세서에 빠진 내용이 있으면 모두 불허 사유인가요?
  아닙니다. 일반 매수희망자가 매수 의사나 매수신고가격을 정할 때 영향을 받을 정도의 흠이어야 중대한 흠입니다. 대법원 2000. 1. 19.자 99마7804 결정은 이 기준을 경매제도와 명세서 제도의 취지에 비추어 사안마다 판단해야 한다고 보았습니다.
• 임대차가 허위로 밝혀지면 어떻게 되나요?
  대법원은 임차인이 신고한 임대차가 허위라고 밝혀진다면 명세서에 허위 임대차가 기재된 것이어서 중대한 흠으로 판단할 수 있다고 보았습니다. 이 경우 법원은 직권으로 매각을 허가하지 않을 수 있습니다.
• 선순위 임차인 보증금은 매수인이 내야 하나요?
  최선순위 근저당권보다 먼저 대항력을 갖추고 배당받지 못한 진정한 임차인이라면 매수인이 임대인 지위를 승계해 보증금을 돌려줘야 합니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문입니다.
• 부자간에도 대항력 있는 임대차가 되나요?
  될 수 있습니다. 가족 사이라도 실제로 보증금을 주고 주택을 인도받아 주민등록을 마쳤다면 대항력이 생깁니다. 다만 한 세대로 함께 살면서 보증금 흐름이 없다면 임대차의 진정성을 다툴 여지가 큽니다.
• 최고가매수신고인도 즉시항고를 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 매각허가에 정당한 이유가 없다고 주장하는 매수인도 매각허가결정에 즉시항고를 할 수 있습니다. 다만 항고이유로 명세서의 중대한 흠을 구체적 자료와 함께 적어야 받아들여질 가능성이 있습니다.
• 매각이 확정된 뒤에는 다툴 방법이 없나요?
  있습니다. 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청하고, 그 절차에서 임차인이 대항할 수 있는 권원이 없다고 다툴 수 있습니다. 보증금 송금 내역이 없다는 점, 부자가 한 세대로 살았다는 점이 주요 자료가 됩니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성