부동산 경매

낙찰받은 아파트 점유자가 권리 포기 확인서를 쓰고도 대항력을 주장하면?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

대부분 그 대항력 주장은 받아들여지지 않고, 매수인은 인도명령으로 아파트를 넘겨받을 수 있습니다. 대법원은 근저당권 설정 때 임차인이 아니고 아무 권리도 주장하지 않겠다는 확인서를 써 준 사람이 경매 뒤 대항력을 내세우는 것을 금반언과 신의칙 위반으로 보았습니다. 지금은 대금 납부일부터 6개월이 지나기 전에 인도명령을 신청하십시오.

전입신고가 되어 있고 실제로 살고 있다고 해서 무조건 대항력 있는 임차인으로 인정되는 것은 아닙니다. 그 사람이 과거에 어떤 서류를 써 주었는지가 결론을 바꿉니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2025년 11월 경매로 시세 5억원대 아파트를 낙찰받아 2026년 1월 대금을 냈습니다. 그런데 아파트에 사는 소유자의 누나가 2020년부터 전입해 살아온 임차인이라며 보증금 1억 5천만원을 돌려받기 전에는 나갈 수 없다고 했습니다. 알고 보니 그 누나는 2021년 자신이 돈을 빌리면서 동생 아파트에 근저당권을 설정해 주었고, 그때 금융회사에 자신은 임차인이 아니며 아무 권리도 주장하지 않겠다는 확인서를 써 준 사실이 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

권리 포기 확인서를 쓴 점유자가 대항력을 주장할 수 있나요?

주장하기 어렵습니다. 대법원 2000. 1. 5.자 99마4307 결정은 채무자가 동생 소유 아파트에 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 확인서를 써 준 경우, 뒤에 대항력 있는 임차인임을 내세워 인도명령을 다투는 것은 금반언과 신의칙에 위배된다고 보았습니다.

주택 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생깁니다. 그러나 이런 요건을 갖추었더라도 스스로 임차인이 아니라고 확인해 준 사람이 경매 결과가 불리해지자 입장을 바꾸는 것은 허용되지 않습니다. 이 사안에서 대법원은 점유자가 소유자의 가족이자 경매 채무자 본인이라는 점도 진정한 임차인으로 보기 어려운 사정으로 들었습니다.

확인서를 받은 은행이 아니라 제3자가 낙찰받았어도 같은가요?

같은 결론이 나올 가능성이 높지만, 매수인이 무엇을 믿고 입찰했는지를 따져야 합니다. 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결은 임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 써 준 사안에서, 매각물건명세서에 공시된 내용을 믿고 입찰해 소유권을 취득한 매수인에게 임차인이 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반된다고 보았습니다.

매각물건명세서에는 점유자와 점유의 권원, 차임이나 보증금에 관한 관계인의 진술이 적힙니다. 입찰 전에 열람한 명세서에 그 점유자를 대항력 없는 사람으로 볼 만한 사정이 공시되어 있었는지, 확인서가 경매 기록에 들어가 있었는지를 확인해 두어야 합니다.

인도명령은 어떻게 진행되나요?

매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 집행법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 채무자와 소유자 외의 점유자에게 인도명령을 하려면 법원은 그 점유자를 심문해야 합니다. 점유자가 대항력을 주장하면 이 심문에서 확인서와 경매 기록을 근거로 다투게 됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 인도명령 신청에 관한 결정에 즉시항고를 할 수 있게 하고, 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인이 집행관에게 집행을 위임할 수 있도록 정합니다. 구 민사소송법 제647조의 인도명령 규정이 현행 제136조로 옮겨졌습니다.

낙찰 아파트 인도명령 대응 순서

• 대금 납부일 확인 - 매각대금 완납일을 기준으로 6개월 기한을 계산합니다. 기한이 지나면 명도소송으로 가야 합니다.
• 경매 기록 열람 - 매각물건명세서, 현황조사보고서, 근저당권자가 제출한 확인서가 있는지 확인합니다. 신의칙 주장의 근거가 됩니다.
• 점유자 관계 파악 - 점유자가 소유자의 가족인지, 경매 채무자인지 확인합니다. 진정한 임차인인지 판단하는 사정입니다.
• 인도명령 신청 - 집행법원에 인도명령을 신청하고 심문기일에 확인서를 제출합니다. 결정에 대해서는 즉시항고가 가능합니다.
• 인도 집행 위임 - 인도명령이 나와도 비우지 않으면 집행관에게 인도집행을 위임합니다. 점유이전금지가처분을 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 확인서가 경매 기록에 제출되지 않았거나 점유자가 보증금을 실제로 지급한 금융 자료를 내놓는 경우에는 기록과 자금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 매수인의 인도명령과 명도소송 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인도명령 신청 기한은 언제까지인가요?
  매각대금을 낸 뒤 6개월 이내입니다. 민사집행법 제136조 제1항은 이 기간 안에 신청하면 법원이 채무자·소유자 또는 점유자에게 부동산 인도를 명할 수 있다고 정합니다. 기간이 지나면 명도소송으로 가야 하므로 대금 납부일을 기준으로 바로 계산해 두어야 합니다.
• 확인서가 경매 기록에 없으면 어떻게 하나요?
  근저당권자였던 은행이나 채권자에게 확인서 사본을 요청해 인도명령 심문에서 제출할 수 있습니다. 대법원 2000. 1. 5.자 99마4307 결정은 확인서를 써 준 뒤 대항력을 내세우는 것을 신의칙 위반으로 보았으므로, 확인서 자체를 확보하는 것이 먼저입니다.
• 점유자가 소유자 가족이면 달라지나요?
  가족이라는 사정만으로 대항력이 부정되지는 않습니다. 다만 대법원은 소유자의 가족이면서 경매 채무자인 사람이 임차인이라고 주장한 사안에서 진정한 임차인으로 보기 어렵다고 보았습니다. 보증금 지급 자료가 있는지가 판단 자료가 됩니다.
• 점유자 심문은 꼭 거쳐야 하나요?
  채무자와 소유자가 아닌 점유자에게 인도명령을 하려면 법원은 그 점유자를 심문해야 합니다. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 없음이 명백하거나 이미 심문한 때에는 심문을 생략할 수 있습니다.
• 인도명령 결정에 불복할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 인도명령 신청에 관한 결정에는 즉시항고를 할 수 있습니다. 점유자가 즉시항고를 하더라도 집행정지 결정이 없으면 매수인은 인도명령에 따른 집행을 진행할 수 있으므로 절차 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
• 점유자가 끝까지 나가지 않으면 어떻게 하나요?
  점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다. 집행관이 현장에서 점유를 풀고 매수인에게 넘겨주며, 남은 짐은 보관 절차를 거칩니다. 비용은 먼저 매수인이 내고 점유자에게 청구합니다.

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