배당

실제로 살지 않은 가장임차인이 배당을 받으면 어떻게 다투나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

가장임차인은 우선변제권을 인정받지 못하므로 배당이의로 그 배당을 다툴 수 있습니다. 허위 임대차는 통정허위표시로 무효이고, 대법원은 채권 회수가 주된 목적인 임대차도 소액임차인으로 보호하지 않았습니다. 지금은 배당기일과 1주 안의 소 제기 기한부터 확인하십시오.

가장임차인이 의심된다고 형사 고소부터 할 필요는 없습니다. 배당에서 돈을 지키는 절차는 배당이의이고, 고소는 그와 별개로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

H은행은 2023년 8월 다세대주택에 근저당권을 설정했는데, 2025년 12월 경매 배당표 원안에 보증금 5천만원의 소액임차인이 올라 있었습니다. 임차인은 경매개시 2개월 전에 전입했고, 현황조사 때 집은 비어 있었으며 임대인의 동생이라는 말도 있었습니다. H은행 담당자는 이 임차인의 배당을 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

실제로 살지 않은 가장임차인도 배당을 받나요?

받지 못합니다. 임대인과 짜고 허위로 만든 임대차계약은 통정한 허위의 의사표시로 무효입니다. 주택을 인도받지 않고 전입신고만 해 둔 경우도 대항요건인 인도를 갖추지 못해 주택임대차보호법상 우선변제권이 없습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」의 우선변제권은 주택 인도와 주민등록이라는 대항요건에 확정일자를 더해야 생깁니다. 서류상 계약서와 확정일자가 있어도 실제로 입주하지 않았다면 요건을 갖추지 못한 것입니다.

채권을 회수하려고 맺은 임대차도 소액임차인으로 보호되나요?

보호되지 않습니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결은 채권자가 채무자 소유 주택에 임대차계약을 맺고 전입해 실제로 살았더라도, 계약의 주된 목적이 주택 사용이 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하는 데 있었다면 소액임차인으로 보호할 수 없다고 판단했습니다.

이 판결에서는 빌려준 돈을 받지 못하자 가압류 직전에 소액 기준에 맞춘 보증금으로 방 1칸 계약을 맺고, 보증금은 실제로 주고받지 않은 사정이 문제가 되었습니다. 기존 채권관계, 보증금 액수, 실제 지급 여부, 계약 시점과 가압류·경매 시점을 종합해 판단합니다.

가장임차인이 배당표에 올라 있으면 어떻게 다투나요?

배당기일에 그 임차인의 채권이나 순위에 대해 이의하고, 배당이의의 소로 다툽니다. 이의할 수 있는 사람은 기일에 출석한 채권자이고, 자기 이해에 관계되는 범위 안에서 다른 채권자를 상대로 이의할 수 있습니다.

배당이의의 소는 이의한 채권자가 상대 채권자를 상대로 제기합니다. 가장임차인이라는 사정은 다투는 쪽이 증명해야 하므로, 보증금 송금 내역이 없다는 점, 관리비·공과금이 다른 사람 명의라는 점, 임대인과 친족 관계인 점 같은 자료를 모아야 합니다.

가장임차인 배당 다툼 대응 순서

• 배당표 원안 열람 - 배당기일 전에 법원에 비치된 원안에서 임차인 배당액을 확인합니다. 의심되는 임차인을 추립니다.
• 현황조사 확인 - 현황조사보고서와 매각물건명세서의 점유 기재를 봅니다. 실제 거주 흔적이 없는지 확인합니다.
• 자료 수집 - 보증금 지급 내역, 임대인과의 관계, 전입 시점과 채무 시점을 모읍니다. 가장임차인 주장의 근거가 됩니다.
• 배당기일 이의 - 기일에 출석해 해당 임차인의 채권과 순위에 이의합니다. 이의는 조서에 남깁니다.
• 배당이의의 소 - 1주 안에 소를 내고 그 증명을 집행법원에 냅니다. 소송에서 가장임차인임을 증명합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 임대인의 가족이거나 실제 일부 보증금을 주고받은 경우에는 계좌 내역과 거주 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전입신고만 하고 살지 않으면 대항력이 있나요?
  없습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 모두 마쳐야 생깁니다. 실제 입주 없이 주민등록만 옮긴 경우 인도 요건을 갖추지 못해 대항력과 우선변제권이 모두 없습니다.
• 보증금을 안 주고받았으면 가장임차인인가요?
  중요한 판단 자료입니다. 대법원 2001다14733 판결 사안에서도 보증금이 현실적으로 지급되지 않은 사정이 고려되었습니다. 다만 그것만으로 단정하지 않고 기존 채권관계, 보증금 액수, 가압류 시점 등을 종합해 판단합니다.
• 허위 계약이 무효면 누구에게 주장하나요?
  배당에 이해관계가 있는 채권자가 배당이의로 주장합니다. 민법 제108조 제1항은 통정한 허위의 의사표시를 무효로 정하므로, 그 계약에 기초한 보증금 배당도 근거를 잃습니다. 선의의 제3자 보호 규정은 따로 살펴야 합니다.
• 배당기일에 못 가면 어떻게 되나요?
  출석한 채권자만 이의할 수 있어 다툴 기회를 잃습니다. 민사집행법 제151조 제3항은 기일에 출석한 채권자가 자기 이해에 관계되는 범위에서 다른 채권자에 대해 이의할 수 있다고 정합니다. 대리인을 통해서라도 출석해야 합니다.
• 이의 후 소송은 언제까지 내야 하나요?
  배당기일부터 1주 안에 소를 제기하고 그 증명을 집행법원에 내야 합니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이를 지키지 않으면 이의를 취하한 것으로 본다고 정합니다. 소장 접수증명원을 받아 바로 제출하십시오.
• 친족 간 임대차는 모두 가장임차인인가요?
  그렇지 않습니다. 가족이라도 실제로 보증금을 주고받고 거주했다면 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권이 인정될 수 있습니다. 친족 관계는 의심의 출발점일 뿐이고 실제 거주와 지급 자료로 판단합니다.

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