재산 찾기

세입자 있는 집이 사해행위로 팔렸으면 보증금 빼고 배상하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 세입자가 있는 집이 사해행위로 팔렸어도 확정일자에 의한 우선변제권이나 소액임차인 지위가 없는 보증금은 가액배상액에서 빼지 않습니다. 대법원은 선순위 근저당 때문에 경매 시 소멸할 임차권의 보증금은 이런 특별한 사정이 있을 때만 공제한다고 봅니다. 지금은 임차인의 전입일과 확정일자부터 확인하십시오.

임차인이 살고 있다는 이유만으로 그 보증금 전액을 배상액에서 빼 줄 필요는 없습니다. 우선변제권이 있는 보증금만 뺍니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B씨에게 물품대금 1억5천만원을 받지 못했습니다. B씨는 2024년 11월 시가 7억원인 서울 주택을 처남에게 팔았는데, 이 집에는 2021년 설정된 근저당 채무 2억원과 2022년 근저당 뒤에 전입한 임차인의 보증금 2억원이 있었습니다. 임차인은 확정일자를 받지 않았고, 처남은 보증금 2억원도 빼고 배상해야 한다고 주장합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인 있는 집이 사해행위로 팔렸으면 보증금을 빼고 배상하나요?

모든 보증금을 빼지는 않습니다. 사해행위로 팔린 부동산의 가액배상을 정할 때, 대항력은 있지만 선순위 근저당 때문에 경매되면 소멸할 임차권의 보증금은 확정일자를 받아 우선변제권이 있거나 소액임차인인 경우에만 부동산 가액에서 뺍니다. 그런 사정이 없으면 수익자가 배상할 가액에서 빼지 않습니다.

이유는 사해행위 당시 일반 채권자들의 공동담보가 얼마였는지를 따지기 때문입니다. 우선변제권 없는 임차보증금채권은 다른 일반 채권과 같은 순위여서, 그만큼 공동담보가 줄어든 것으로 보지 않습니다. 선순위 근저당의 피담보채무는 우선변제되므로 먼저 뺍니다.

확정일자 없는 임차인 보증금은 왜 빼지 않나요?

확정일자가 없으면 경매에서 보증금을 우선해서 받을 권리가 없기 때문입니다. 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자까지 받은 임차인만 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다.

대항력만 있는 임차인은 선순위 근저당이 없을 때 새 소유자에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 그러나 선순위 근저당이 있으면 경매로 임차권이 소멸하므로, 대법원은 이런 보증금을 공제 대상으로 보지 않았습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 대항력과 우선변제권을 따로 정하고 있습니다.

소액임차인 보증금은 얼마까지 빼나요?

소액임차인이면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받으므로 그 일정액을 뺍니다. 현행 기준으로 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하인 임차인이 5천500만원까지 최우선변제를 받습니다.

이 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 또 소액임차인 기준은 시행령이 바뀔 때마다 달라지고, 선순위 담보물권이 설정된 당시 기준이 적용될 수 있으므로 근저당 설정일을 먼저 확인해야 합니다. 임차인은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 합니다.

임차주택 사해행위 가액배상 대응 순서

• 등기부 확인 - 사해행위 당시 선순위 근저당의 설정일과 채무액을 확인합니다. 이 채무액은 가액에서 먼저 뺍니다.
• 임차인 권리 확인 - 전입일, 확정일자, 보증금을 전입세대 열람과 계약서로 확인합니다. 우선변제권 유무가 공제 여부를 정합니다.
• 소액임차인 판단 - 근저당 설정일 기준 시행령으로 소액임차인인지 봅니다. 해당하면 최우선변제액만 뺍니다.
• 배상액 계산 - 사해행위 당시 시가에서 근저당 채무와 공제 대상 보증금을 빼고, 내 채권액과 비교합니다. 적은 금액이 한도입니다.
• 집행 준비 - 가액배상 판결은 금전 판결이므로 수익자 재산을 미리 파악해 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 여러 명이거나 근저당이 여러 개여서 순위가 얽혀 있다면 등기부와 전입세대 열람 결과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차보증금은 모두 빼 주나요?
  아닙니다. 확정일자를 받아 우선변제권이 있거나 소액임차인에 해당하는 등 특별한 사정이 있는 보증금만 가액에서 뺍니다. 대항력만 있고 선순위 근저당 때문에 경매 시 소멸할 임차권의 보증금은 빼지 않는다는 것이 대법원 판례입니다.
• 근저당 채무는 빼나요?
  뺍니다. 저당권이 있는 부동산이 사해행위로 넘어간 경우 사해행위는 부동산 가액에서 피담보채권액을 뺀 잔액 범위에서만 성립합니다. 담보된 부분은 원래 일반 채권자의 공동담보가 아니었기 때문입니다. 등기부상 설정 금액이 아니라 실제 채무액을 뺍니다.
• 우선변제권은 어떻게 생기나요?
  주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖추고, 임대차계약서에 확정일자를 받으면 생깁니다. 이 임차인은 경매나 공매 때 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 있습니다.
• 소액임차인 기준은 얼마인가요?
  현행 시행령상 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하인 임차인이 소액임차인이고 5천500만원까지 최우선변제를 받습니다. 다만 선순위 담보물권이 설정된 당시 시행령 기준이 적용될 수 있어, 근저당 설정일 기준으로 다시 확인해야 합니다.
• 대항력은 언제 생기나요?
  주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 대항력 발생일이 선순위 근저당 설정일보다 늦으면 경매 때 임차권이 소멸하므로 공제 여부 판단에서 중요합니다.
• 수익자가 보증금을 이미 돌려줬다면요?
  수익자가 우선변제권 없는 임차인에게 보증금을 돌려주었더라도, 그 보증금은 원래 공제 대상이 아니므로 배상액에서 빠지지 않는 것이 원칙입니다. 우선변제권이 있는 보증금을 대신 갚았다면 그 부분은 공제 대상이 될 수 있어 반환 영수증과 확정일자 자료로 따집니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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