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사해행위 가액배상에서 확정일자 없는 세입자 보증금도 집값에서 빼 주나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 선순위 근저당 뒤에 들어와 대항력만 있고 확정일자나 소액임차인 요건이 없는 세입자의 보증금은 가액배상액에서 빼지 않습니다. 대법원은 경매되면 소멸할 임차권의 보증금은 우선변제권이나 최우선변제권이 있는 특별한 사정이 없는 한 공제 대상이 아니라고 보았습니다. 지금은 임대차계약서의 확정일자 유무와 전입일, 선순위 근저당 설정일을 확인하십시오.

수익자가 보증금반환채무를 인수했다고 해서 그 금액을 모두 가액배상액에서 빼 줘야 하는 것은 아닙니다. 빼는 것은 우선변제권 있는 보증금뿐입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 B씨에게 1억원을 빌려주었지만 돌려받지 못했습니다. B씨의 아파트에는 1순위 은행 근저당이 있었고, 그 뒤 세입자가 보증금 2억 5,000만원에 전입했지만 확정일자는 받지 않았습니다. B씨는 2025년 5월 이 아파트를 친척에게 넘기면서 대금 대신 근저당 채무와 보증금 반환채무를 떠안게 했고, 친척은 A씨의 가액배상 청구에 보증금까지 빼 달라고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대항력만 있는 세입자 보증금은 왜 빼지 않나요?

일반채권자의 공동담보에서 빠져 있던 금액이 아니기 때문입니다. 대법원 2001. 6. 12. 선고 99다51197, 51203 판결은 대항력은 갖췄지만 그보다 앞서 선순위 근저당이 설정돼 있어 경매되면 소멸할 임차권의 보증금은, 확정일자에 의한 우선변제권이 있거나 소액임차인에 해당하는 등의 특별한 사정이 없으면 수익자가 배상할 가액에서 공제하지 않는다고 보았습니다. 이런 세입자는 경매에서 일반채권자와 같은 지위에 그치기 때문입니다.

우선변제권이 있는 보증금은 빼나요?

뺍니다. 대법원 2007. 7. 26. 선고 2007다29119 판결은 대항력과 확정일자를 갖춰 우선변제권이 있는 임차인이나 보증금 중 일정액을 최우선으로 변제받는 소액임차인이 있으면, 그 우선변제권 있는 보증금 반환채권 금액을 수익자가 배상할 가액에서 공제해야 한다고 보았습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받으므로 그 금액은 처음부터 공동담보가 아니었다는 이유입니다.

소액임차인 기준은 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」상 서울특별시가 보증금 1억6천500만원 이하, 그 가운데 최우선변제액은 5천500만원까지입니다. 다만 소액 기준은 선순위 담보물권이 설정된 시기에 따라 달라질 수 있어 사건마다 적용 기준을 따로 확인해야 합니다.

근저당 채무는 가액에서 어떻게 빼나요?

사해행위 당시 근저당의 피담보채권액을 부동산 가액에서 뺍니다. 저당권이 있는 부동산의 사해행위는 가액에서 피담보채권액을 뺀 나머지 범위에서만 성립하기 때문입니다. 사해행위 뒤 수익자가 후순위 근저당을 갚아 말소했다면 원물반환 대신 그 잔액 한도에서 가액배상을 구하고, 가액은 사실심 변론종결 당시를 기준으로 계산합니다.

사해행위 가액배상 공제 계산 순서

• 권리 순서 확인 - 등기부와 전입세대 열람으로 근저당 설정일, 세입자 전입일, 확정일자를 날짜순으로 적습니다. 공제 여부를 가르는 기준입니다.
• 우선변제권 판단 - 세입자가 대항요건과 확정일자를 모두 갖췄는지, 소액임차인인지 봅니다. 둘 다 아니면 공제 대상이 아닙니다.
• 피담보채권액 확인 - 사해행위 당시 각 근저당의 실제 채무액을 금융기관 확인서로 받습니다. 말소된 근저당도 공제 대상입니다.
• 변론종결 무렵 감정 - 부동산 시가를 변론종결 직전 기준으로 감정합니다. 가액배상의 출발 금액입니다.
• 배상액 산정 - 시가에서 근저당 채무와 우선변제권 있는 보증금을 빼고, 취소채권자의 채권액과 비교해 작은 금액을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자가 확정일자를 사해행위 뒤에 받았거나 소액임차인 기준 적용 시점이 다투어지면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자 없는 세입자 보증금도 공제하나요?
  선순위 근저당 뒤에 들어온 세입자라면 공제하지 않습니다. 대법원 2001. 6. 12. 선고 99다51197, 51203 판결은 경매되면 소멸할 임차권의 보증금은 확정일자에 의한 우선변제권이나 소액임차인 요건 같은 특별한 사정이 없는 한 가액에서 빼지 않는다고 보았습니다.
• 확정일자가 있는 세입자면 어떻게 되나요?
  공제합니다. 대법원 2007. 7. 26. 선고 2007다29119 판결은 대항요건과 확정일자를 갖춰 우선변제권이 있는 임차인의 보증금 반환채권 금액을 수익자가 배상할 가액에서 빼야 한다고 보았습니다. 이 보증금은 경매에서 일반채권자보다 먼저 배당되므로 공동담보가 아니었기 때문입니다.
• 소액임차인이면 보증금 전부를 빼나요?
  최우선변제받는 일정액만큼 뺍니다. 현행 시행령 기준으로 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 최우선변제를 받습니다. 그 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 인정되고, 확정일자까지 있으면 나머지도 순위에 따라 따로 봅니다.
• 수익자가 보증금 반환채무를 인수했다면요?
  인수 사실만으로 공제되지는 않습니다. 공제 여부는 그 보증금이 경매에서 우선변제되는지로 정합니다. 우선변제권 없는 보증금을 수익자가 인수했다면 그것은 수익자의 사정일 뿐이고, 채권자 쪽 가액배상액은 줄어들지 않습니다.
• 상속재산 분할협의가 사해행위인 경우도 같나요?
  같습니다. 대법원 2007다29119 판결은 채무초과 상속인이 분할협의로 자기 상속분을 포기한 것이 사해행위일 때, 지분을 가져간 수익자에게 가액배상을 명하는 경우에도 우선변제권 있는 임차보증금을 공제한다고 보았습니다. 대항력만 있는 보증금은 이때도 빼지 않습니다.
• 배상액은 결국 얼마로 정해지나요?
  변론종결 당시 시가에서 사해행위 당시 근저당 채무액과 우선변제권 있는 보증금을 뺀 금액이 한도입니다. 이 금액과 취소채권자의 채권액(변론종결까지 이자 포함) 가운데 작은 금액이 실제 배상액이 됩니다. 가액 기준 시점은 대법원 2007다28819 판결에 따릅니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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