가압류

가압류가 먼저 된 집에 세 들었는데 경매되면 보증금은 얼마나 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

소액임차인이면 보증금 중 일정액은 가압류채권자보다 먼저 받고, 나머지 보증금은 가압류채권자와 채권액 비율로 나눠 받습니다. 확정일자가 가압류보다 늦으면 가압류채권자와 평등배당 관계라는 것이 대법원 판례이고, 서울은 보증금 1억 6,500만원 이하 임차인이 5,500만원까지 먼저 받습니다. 지금은 등기부의 가압류 등기일과 확정일자, 전입일을 날짜별로 확인해 두십시오.

가압류가 먼저 있다고 해서 보증금 전부를 잃는다고 체념할 필요는 없습니다. 소액임차인의 최우선변제는 가압류보다 앞서고, 나머지도 가압류채권자와 나눠 받습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024년 3월 서울의 다세대주택을 보증금 1억 5,500만원에 임차해 같은 날 입주·전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. 그런데 이미 2023년에 집주인의 채권자 L씨가 청구금액 1억 5,000만원으로 이 주택에 가압류 등기를 해 둔 상태였습니다. 2026년 주택이 경매로 매각되어 경매비용을 빼고 배당할 금액이 2억원이 됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소액임차인은 가압류채권자보다 먼저 받나요?

먼저 받습니다. 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 받을 권리가 있으므로 일반채권자인 가압류채권자보다도 앞섭니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」은 서울특별시의 경우 보증금 1억 6,500만원 이하 임차인을 소액임차인으로 보고, 5,500만원까지 우선변제를 인정합니다.

최우선변제액은 서울특별시 기준 5,500만원이지만, 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘을 수는 없습니다. 위 사례처럼 배당할 금액이 2억원이면 2분의 1인 1억원 안이므로 5,500만원 전액을 먼저 받습니다.

나머지 보증금은 가압류채권자와 어떻게 나누나요?

채권액 비율로 나눕니다. 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자보다 우선하지만, 확정일자가 가압류 등기보다 늦으면 가압류채권자와 평등배당 관계에 놓입니다. 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결은 선순위 가압류채권자와 확정일자 임차인이 채권액에 비례해 평등배당을 받는다고 보았습니다.

위 사례에서 최우선변제 5,500만원을 빼면 남은 배당금은 1억 4,500만원입니다. K씨의 남은 보증금 1억원과 L씨의 청구금액 1억 5,000만원은 2대 3의 비율이므로 K씨가 5,800만원, L씨가 8,700만원을 받습니다. K씨는 모두 1억 1,300만원을 받고 4,200만원은 돌려받지 못합니다.

2017년 계약과 기준 금액이 왜 다른가요?

소액임차인 기준과 최우선변제액이 여러 번 올랐기 때문입니다. 종전에는 서울 보증금 1억원 이하 임차인에게 3,400만원을 인정했지만, 현행 시행령은 1억 6,500만원 이하에 5,500만원을 인정합니다. 선순위 담보물권이 있으면 그 설정 당시 기준이 적용될 수 있으므로 등기부의 근저당권 설정일도 확인해야 합니다.

가압류채권자는 이 임대차를 다툴 수 있나요?

다툴 수 있습니다. 가압류 뒤에 맺은 임대차가 실제 거주 없이 꾸민 것이라면 통정허위표시로 무효를 주장하거나, 채무자가 채권자를 해함을 알고 맺은 것이라면 사해행위취소를 구할 수 있습니다. 실제 보증금 지급 내역과 거주 사실이 있으면 이런 주장은 받아들여지기 어렵습니다.

가압류 주택 임차인 배당 대응 순서

• 등기부 확인 - 가압류 등기일, 근저당권 설정일, 경매개시결정 등기일을 확인합니다. 소액 기준과 배당 순위가 여기서 정해집니다.
• 대항요건·확정일자 점검 - 주택 인도일, 전입신고일, 확정일자를 서류로 확인합니다. 경매개시결정 등기 전이어야 최우선변제를 받습니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 임대차계약서와 주민등록표 등본을 내고 배당요구를 합니다. 빠뜨리면 배당에서 제외됩니다.
• 배당표 계산 - 최우선변제액과 안분 금액을 계산해 배당표와 대조합니다. 틀리면 배당기일에 이의합니다.
• 임대차 진정성 자료 - 보증금 이체 내역과 거주 자료를 준비합니다. 가압류채권자의 허위·사해 주장에 대비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가압류보다 앞선 근저당권이 있거나 같은 주택에 소액임차인이 여러 명이면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 임차보증금 회수 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가압류 뒤에 들어온 임차인도 최우선변제를 받나요?
  받습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추면 보증금 중 일정액을 우선변제받게 하고, 가압류 등기 뒤에 입주했는지는 따지지 않습니다. 다만 보증금이 소액임차인 기준 이하여야 합니다.
• 서울 소액임차인 기준은 얼마인가요?
  2026. 9. 28. 기준 현행 시행령은 서울특별시에서 보증금 1억 6,500만원 이하 임차인을 소액임차인으로 보고 5,500만원까지 우선변제를 인정합니다. 과밀억제권역 등 다른 지역은 기준이 다르고, 선순위 근저당권이 있으면 그 설정 당시 기준이 적용될 수 있습니다.
• 최우선변제액에 한도가 있나요?
  있습니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항은 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 우선변제권을 인정합니다. 주택가액은 대지 가액을 포함한 매각대금을 기준으로 봅니다. 소액임차인이 여러 명이면 합계액을 기준으로 나눕니다.
• 가압류보다 확정일자가 늦으면 어떻게 나누나요?
  가압류채권자와 채권액 비율로 나눕니다. 대법원 92다30597 판결은 확정일자가 가압류일보다 늦으면 대항요건을 먼저 갖췄더라도 가압류채권자가 선순위이고, 두 채권은 채권액에 비례해 평등배당된다고 보았습니다. 최우선변제로 받은 금액은 안분에서 빠집니다.
• 배당요구를 따로 해야 하나요?
  해야 합니다. 임차인은 경매법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않으면 최우선변제와 확정일자에 따른 우선변제를 받을 수 없습니다. 임대차계약서 사본과 주민등록표 등본을 붙여 내고, 종기 뒤에는 추가 신청이 받아들여지지 않습니다.
• 가압류채권자가 임대차가 가짜라고 하면요?
  실제 임대차라는 점을 증명하면 됩니다. 가압류채권자는 통정허위표시(민법 제108조 제1항)나 사해행위취소(민법 제406조 제1항)를 주장할 수 있습니다. 보증금 이체 내역, 이사 비용 영수증, 관리비와 공과금 납부 내역이 실제 거주를 보여 주는 자료가 됩니다.

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