부동산 경매

근저당 경매가 시작된 뒤 채무자가 사망하고 사망신고도 안 됐으면 경매는요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

근저당권 실행 경매는 개시결정 뒤 채무자가 사망해도 멈추지 않고 계속 진행됩니다. 이 경매는 등기에 표시된 채무자와 소유자를 상대로 하는 절차여서, 상속인이 사망 사실을 밝히고 이해관계인 신청을 하지 않으면 그대로 속행해도 위법이 아닙니다. 지금은 사망 사실이 확인되는 대로 경매계에 알리고 당사자표시 정정을 보정해 두십시오.

상속인이 사망신고를 미룬다고 경매를 취하하고 다시 신청할 필요는 없습니다. 근저당권 실행 경매는 그대로 진행할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2024. 7. 지인에게 1억원을 빌려주면서 지인 소유 아파트에 근저당권을 설정받았습니다. 갚지 않자 2026. 3. 근저당권 실행 경매를 신청해 개시결정을 받았는데, 2026. 5. 채무자가 사망했습니다. 매각기일 통지가 사망을 이유로 돌아왔지만 상속인들은 사망신고조차 하지 않고 있어, L씨는 경매가 계속 진행되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채무자가 사망하면 근저당 경매가 멈추나요?

멈추지 않습니다. 근저당권 실행 경매는 근저당권설정등기에 표시된 채무자와 소유자와의 관계에서 진행되므로, 절차 도중 채무자나 소유자가 사망해도 상속인들이 사망 사실을 밝히고 자신을 이해관계인으로 취급해 달라고 신청하지 않는 한 절차를 속행할 수 있습니다. 이렇게 속행해 매각을 허가해도 위법이 아닙니다.

강제경매도 개시 뒤 채무자가 사망하면 상속재산에 대해 계속 진행합니다. 다만 강제경매는 판결 등 집행권원의 당사자를 기준으로 하므로, 송달이 막히면 채권자가 상속인 표시를 보정할 때까지 실무상 절차가 멈추는 경우가 많습니다. 근저당권 실행 경매는 이 점에서 부담이 덜합니다.

매각기일 통지는 누구에게 가나요?

매각기일 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소로 발송할 수 있고, 발송한 때 송달의 효력이 생깁니다. 상속인들이 상속등기를 하지 않아 망인의 주소로 통지가 발송되었다면 그 주소에 아무도 살지 않아 통지를 받지 못했더라도 상속인에 대한 송달로 효력이 생깁니다.

법원은 매각기일과 매각결정기일을 채무자와 소유자 등 이해관계인에게 통지해야 합니다. 대법원 1995. 9. 6.자 95마372, 373 결정은 구 민사소송법 시기의 판단이지만, 현행 민사집행법도 집행기록상 주소로 대법원규칙이 정하는 방법에 따라 발송할 수 있게 해 같은 구조를 유지합니다.

상속인은 경매에서 무엇을 할 수 있나요?

상속인은 사망 사실과 상속을 증명해 이해관계인으로 절차에 참여할 수 있습니다. 채무자와 소유자는 경매절차의 이해관계인이므로, 상속인이 그 지위를 승계했다고 신고하면 이후 통지를 받고 매각허가결정에 즉시항고도 할 수 있습니다.

다만 상속인이 소유자로서 매각허가결정에 항고하려면 매각대금의 10분의 1에 해당하는 보증을 공탁해야 합니다. 대법원 98마2509, 2510 결정도 즉시항고장을 낸 상속인들이 이 보증을 내지 않아 항고가 각하된 것을 정당하다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」을 따른 설명입니다. 2028. 3. 1. 시행 예정인 「민사집행법」 개정(2026. 3. 17. 공포)이 있으므로 그 뒤 진행되는 경매는 개정 조문을 다시 확인해야 합니다.

경매 중 채무자 사망 대응 순서

• 송달보고서 확인 - 경매계에서 송달불능 사유와 보정명령 여부를 확인합니다. 사망 사실이 기록에 올라왔는지 봅니다.
• 사망 증명 발급 - 기본증명서와 가족관계증명서를 떼어 봅니다. 사망신고 전이면 주민등록 말소 여부를 확인합니다.
• 당사자표시 정정 - 사망신고가 되었다면 상속인 표시로 정정을 보정합니다. 이후 통지가 상속인에게 갑니다.
• 매각기일 진행 - 보정 여부와 관계없이 매각기일이 잡히는지 확인합니다. 근저당권 실행 경매는 속행됩니다.
• 배당 준비 - 채권계산서를 내고 배당기일을 준비합니다. 남는 채권은 상속인에게 따로 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속인 전원이 상속을 포기했거나 경매가 판결에 기한 강제경매라면 가정법원 기록과 집행권원을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 실행 경매와 배당, 상속인 상대 잔존 채권 회수를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속인이 사망 사실을 알리면 경매가 멈추나요?
  멈추지 않고 상속인이 절차에 참여하게 됩니다. 대법원 1998. 12. 23.자 98마2509, 2510 결정은 상속인이 사망 사실을 밝히고 이해관계인으로 취급해 달라고 신청하면 그때부터 절차상 지위를 승계한다고 보았습니다. 이후 통지는 상속인에게 갑니다.
• 망인 주소로 간 통지는 무효 아닌가요?
  무효가 아닙니다. 대법원 1995. 9. 6.자 95마372, 373 결정은 상속인들이 상속등기를 게을리해 망인의 등기부상 주소로 경매기일 통지가 발송된 경우 그 발송 때 상속인에 대한 송달로 효력이 생긴다고 보았습니다.
• 매각기일 통지는 어떤 방법으로 하나요?
  집행기록에 표시된 이해관계인의 주소로 발송할 수 있습니다. 민사집행법 제104조 제2항은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하도록 하고, 제3항은 그 통지를 집행기록상 주소에 대법원규칙이 정하는 방법으로 발송할 수 있다고 정합니다.
• 사망신고가 안 되어 서류를 못 떼면 어떻게 하나요?
  보정서에 그 사정을 적어 냅니다. 근저당권 실행 경매는 등기상 명의로 속행할 수 있으므로, 보정명령을 받았더라도 사망신고 전이라 기본증명서를 발급받을 수 없다는 사정과 주민등록 말소 여부 등을 적어 제출하면 됩니다. 절차가 멈추지 않게 기한 안에 냅니다.
• 상속인이 매각허가결정에 항고하려면요?
  소유자 지위라면 보증을 공탁해야 합니다. 민사집행법 제130조 제3항은 매각허가결정에 항고하려는 사람이 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전이나 유가증권을 보증으로 공탁하도록 정합니다. 보증을 내지 않으면 항고장이 각하됩니다.
• 상속인도 경매의 이해관계인인가요?
  채무자·소유자의 지위를 승계했다고 신고하면 이해관계인이 됩니다. 민사집행법 제90조 제2호는 채무자와 소유자를 이해관계인으로 정하고 있어, 상속을 증명한 상속인은 통지를 받고 이의나 항고를 할 수 있습니다. 신고 전에는 등기상 명의로 절차가 진행됩니다.

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