빌려준 돈·보증

근저당 말소서류를 주는 조건으로 빚을 공탁해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 근저당권이나 가등기 말소서류를 교부하라는 조건을 붙인 변제공탁은 채무의 본지에 따른 것이 아니어서 효력이 없습니다. 대법원 판례는 피담보채무의 변제가 등기 말소보다 먼저여서 두 의무를 교환적으로 구할 수 없다고 봅니다. 지금은 원리금과 지연손해금을 계산해 조건 없이 전액을 공탁할 준비부터 해 두십시오.

돈을 먼저 공탁하면 말소를 못 받을까 걱정해 조건을 붙일 필요는 없습니다. 채무가 소멸하면 담보는 부종성에 따라 효력을 잃고, 말소는 그 뒤에 소송으로 받아낼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 지인 B씨에게 3천만원을 연 12% 이자로 빌리면서 자기 소유 임야에 B씨 명의로 근저당권과 소유권이전청구권가등기를 설정해 주었습니다. 2025년 변제기가 되어 원리금을 갚으려 했지만 B씨는 이자를 더 달라며 받지 않았습니다. A씨는 말소서류를 주는 조건으로 공탁하려다 그 공탁이 유효한지 먼저 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

말소서류를 주면 갚겠다는 조건을 붙여 공탁해도 되나요?

안 됩니다. 채무를 담보하려고 근저당권설정등기나 소유권이전청구권가등기를 해 둔 경우, 채무 변제의무가 등기 말소의무보다 먼저 이행돼야 합니다. 그래서 말소등기에 필요한 서류 일체를 교부하라는 것을 반대급부로 붙인 변제공탁은 채무의 본지에 따른 것이 아니어서 효력이 없습니다.

공탁자가 반대급부를 붙일 수 있는 것은 채권자에게 선이행이나 동시이행을 요구할 권리가 있을 때뿐입니다. 담보 말소는 그런 관계가 아니므로 조건을 붙이면 공탁 전체가 무효가 되고, 채무는 그대로 남아 지연손해금이 계속 붙습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제487조와 제536조도 원안 당시와 문언이 같습니다.

빚 변제와 근저당 말소는 동시이행 관계인가요?

아닙니다. 동시이행의 항변권은 쌍무계약 당사자가 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 이행을 거절할 수 있는 권리인데, 피담보채무의 변제와 담보등기의 말소는 대가관계에 있는 채무가 아닙니다. 변제가 먼저이고, 말소는 채무가 소멸한 결과로 따라옵니다.

반대로 매매대금 잔금과 소유권이전등기처럼 쌍무계약상 대가관계에 있는 채무라면 동시이행 관계가 인정되어 반대급부를 붙인 공탁도 가능합니다. 공탁서에 반대급부를 적기 전에 그 채무가 어느 쪽인지부터 확인하십시오.

채권자가 돈을 안 받으면 어떻게 담보를 말소하나요?

변제를 거절하면 조건 없이 원리금 전액을 공탁하면 됩니다. 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없을 때 변제자는 변제의 목적물을 공탁해 채무를 면할 수 있습니다. 공탁 뒤에는 채권자에게 지체 없이 공탁통지를 해야 합니다.

공탁으로 피담보채무가 소멸하면 근저당권과 가등기는 부종성에 따라 효력을 잃습니다. 채권자가 말소에 협조하지 않으면 공탁서를 증거로 근저당권설정등기와 가등기의 말소등기절차 이행을 구하는 소를 냅니다. 변제제공은 채무 내용에 좇은 현실제공이어야 하므로 이자와 지연손해금까지 계산해 넣어야 합니다.

담보 말소 조건부 공탁 대응 순서

• 채무액 계산 - 원금·약정이자·지연손해금을 공탁일 기준으로 계산합니다. 모자라면 일부 공탁으로 효력이 없습니다.
• 변제제공·수령거절 기록 - 계좌이체 시도나 내용증명으로 변제를 제공하고 거절 사실을 남깁니다. 공탁 요건을 증명하는 자료가 됩니다.
• 조건 없는 공탁 - 반대급부 없이 채무이행지 공탁소에 전액을 공탁합니다. 말소서류 교부를 조건으로 적지 않습니다.
• 공탁통지 확인 - 채권자에게 공탁통지가 도달했는지 확인합니다. 통지는 공탁자의 의무입니다.
• 말소등기 소송 - 채권자가 말소에 응하지 않으면 공탁서를 근거로 말소등기절차 이행을 청구합니다. 판결로 단독 말소 신청을 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 담보가 아니라 매매예약을 위한 것이거나 가등기담보 등에 관한 법률의 청산 절차가 진행 중인 경우에는 등기 원인 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소유권이전등기 말소·근저당권 말소 등 부동산 등기 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 반대급부를 붙인 공탁은 언제 가능한가요?
  공탁자가 채권자에게 선이행이나 동시이행을 요구할 권리가 있을 때만 가능합니다. 매매 잔금과 소유권이전등기처럼 민법 제536조의 동시이행 관계에 있는 경우가 대표적입니다. 이런 관계가 없는데 반대급부를 붙이면 공탁은 채무의 본지에 따른 것이 아니어서 효력이 없습니다.
• 근저당 말소와 빚 변제는 동시에 해야 하지 않나요?
  아닙니다. 대법원 1991. 4. 12. 선고 90다9872 판결은 채무담보를 위한 근저당권설정등기나 가등기가 있을 때 채무 변제의무가 등기 말소의무보다 선행한다고 보았습니다. 채무자는 먼저 갚고, 채권자는 그 뒤에 말소해 줄 의무를 집니다.
• 조건 붙인 공탁을 이미 했다면 어떻게 하나요?
  그 공탁은 효력이 없으므로 채무가 남아 있습니다. 민법 제489조에 따라 채권자가 공탁을 승인하거나 수령을 통고하기 전이라면 공탁물을 회수한 뒤, 조건 없이 원리금 전액을 다시 공탁하십시오. 그사이 지연손해금이 붙으므로 빨리 정리해야 합니다.
• 공탁 금액은 어떻게 정하나요?
  원금에 약정이자와 변제기 이후 지연손해금을 공탁일까지 더해 계산합니다. 민법 제460조는 변제가 채무 내용에 좇은 현실제공이어야 한다고 정합니다. 금액이 조금이라도 모자라면 일부 공탁이 되어 원칙적으로 효력이 없으니 넉넉히 계산하십시오.
• 공탁 후 채권자가 말소를 안 해 주면요?
  공탁으로 피담보채무가 소멸하면 근저당권과 가등기는 부종성에 따라 효력을 잃습니다. 채권자를 상대로 근저당권설정등기와 가등기의 말소등기절차 이행을 구하는 소를 내고, 승소 판결을 받으면 채무자가 단독으로 말소등기를 신청할 수 있습니다.
• 공탁 뒤 채권자에게 알려야 하나요?
  알려야 합니다. 민법 제488조 제3항은 공탁자가 지체 없이 채권자에게 공탁통지를 하여야 한다고 정합니다. 실무에서는 공탁을 신청할 때 공탁통지서를 함께 제출하면 공탁소가 채권자에게 보내 줍니다. 도달 여부를 확인해 두십시오.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성