부동산 경매

채권양도 통지 없이 근저당권을 양수했는데 임의경매를 신청할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 피담보채권을 저당권과 함께 양수하고 저당권이전의 부기등기를 마쳤다면 채권양도의 대항요건을 갖추지 않았더라도 임의경매를 신청할 수 있습니다. 대법원은 후순위 근저당권자도 대항요건 흠결을 주장할 수 있는 제3자가 아니라고 보았습니다. 지금은 부기등기와 양도인의 채무자에 대한 양도 통지 여부부터 확인하십시오.

저당권이전의 부기등기를 마쳤다면 채권양도 통지가 끝날 때까지 경매 신청을 미룰 필요는 없습니다. 대항요건이 없어도 경매 신청은 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

대부업체 A사는 2025년 3월 금융회사로부터 B씨에 대한 대여금채권 2억원과 그 담보인 1순위 근저당권을 양수하고 부기등기를 마쳤습니다. 금융회사의 양도 통지는 내부 사정으로 늦어졌고, A사는 그 상태로 B씨 소유 상가에 임의경매를 신청했습니다. 2순위 근저당권자는 양도 통지가 없었으니 A사가 먼저 배당받을 수 없다고 배당이의를 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채권양도 통지 없이 근저당권을 넘겨받아도 경매를 신청할 수 있나요?

할 수 있습니다. 피담보채권을 저당권과 함께 양수한 사람은 저당권이전의 부기등기를 마치고 저당권 실행 요건을 갖추었다면, 채권양도의 대항요건을 갖추지 않았더라도 경매를 신청할 수 있습니다. 저당권은 피담보채권과 분리해 양도할 수 없으므로 채권과 함께 넘겨받아야 합니다.

경매를 신청할 때는 담보권이 있다는 서류와 함께 담보권을 승계했다는 서류를 내야 합니다. 부기등기가 된 등기사항증명서와 채권양도계약서가 여기에 해당합니다. 판결 당시의 구 민사소송법 제724조는 2026. 9. 29. 기준 현행 「민사집행법」 제264조로 옮겨졌고 취지는 같습니다.

채무자는 경매에서 무엇을 다툴 수 있나요?

채무자는 경매절차의 이해관계인으로서 채권양도의 대항요건을 갖추지 못했다는 사유를 들어 경매개시결정에 대한 이의신청이나 즉시항고로 다툴 수 있습니다. 이때는 경매를 신청한 양수인이 대항요건을 갖추었다는 사실을 증명해야 합니다.

다만 이런 절차로 경매가 실효되지 않는 한, 양수인이 신청해 개시된 경매절차는 적법하고 양수인은 그 절차에서 양수채권의 변제를 받을 수 있습니다. 이의신청은 매각대금이 모두 지급될 때까지 할 수 있으므로, 양수인은 그 전에 양도 통지를 마쳐 두는 것이 안전합니다.

후순위 근저당권자가 대항요건 흠결을 주장할 수 있나요?

할 수 없습니다. 채권양도의 대항요건이 없을 때 양수인이 대항할 수 없는 채무자 이외의 제3자는 양도된 채권 자체에 관해 양수인의 지위와 양립할 수 없는 법률상 지위를 취득한 사람에 한합니다. 후순위 근저당권자는 선순위 근저당권부 채권 자체에 관해 그런 지위를 가진 사람이 아닙니다.

그래서 선순위 근저당권부 채권을 양수한 사람은 대항요건을 갖추지 않았더라도 배당에서 후순위 근저당권자보다 앞서 배당받을 수 있습니다. 반면 같은 채권을 이중으로 양수한 사람이나 그 채권을 압류한 채권자는 여기의 제3자에 해당하므로, 이들과 다툼이 생기면 확정일자 있는 통지의 선후가 우열을 정합니다.

저당권부 채권 양수 후 경매 대응 순서

• 부기등기 확인 - 근저당권 이전의 부기등기가 마쳐졌는지 등기부로 확인합니다. 경매 신청의 전제입니다.
• 양도 통지 발송 - 양도인이 확정일자 있는 내용증명으로 채무자에게 양도 사실을 통지하게 합니다. 채무자와 압류채권자에 대한 대항요건입니다.
• 경매 신청 - 등기사항증명서와 채권양도계약서를 붙여 임의경매를 신청합니다. 승계 증명 서류가 필요합니다.
• 이의 대응 - 채무자가 대항요건 흠결로 이의하면 통지서와 도달 증명을 냅니다. 매각대금 완납 전까지 이의가 가능합니다.
• 배당 확인 - 배당표에서 선순위로 배당되었는지 확인합니다. 후순위 근저당권자의 이의에는 판례로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 같은 채권에 압류나 이중양도가 있거나 채무자가 양도 통지 전에 양도인에게 변제했다고 주장한다면 등기부와 통지 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 실행 경매와 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 저당권만 따로 넘겨받을 수 있나요?
  넘겨받을 수 없습니다. 저당권은 그 담보한 채권과 분리해 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못합니다. 그래서 근저당권을 양수할 때는 피담보채권과 함께 양수하고, 등기부에 저당권이전의 부기등기를 해야 합니다.
• 채권양도 통지는 누가 해야 하나요?
  양도인이 채무자에게 통지해야 합니다. 양수인이 스스로 통지하면 원칙적으로 대항요건이 되지 않습니다. 채무자가 양도를 승낙하는 방법도 있습니다. 이중양수인이나 압류채권자 같은 제3자에게 대항하려면 확정일자 있는 증서로 해야 합니다.
• 채무자가 이의하면 경매가 취소되나요?
  곧바로 취소되지는 않습니다. 채무자가 대항요건 흠결을 이유로 경매개시결정에 이의하면 양수인이 대항요건을 갖추었다는 사실을 증명해야 합니다. 이의 절차에서 경매가 실효되지 않는 한 경매절차는 적법하게 진행됩니다.
• 담보권이 없다는 이의도 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 담보권 실행을 위한 경매에서는 경매개시결정에 대한 이의신청 사유로 담보권이 없다는 것이나 소멸되었다는 것을 주장할 수 있습니다. 피담보채권이 변제로 소멸했다면 채무자는 이 사유로 다툴 수 있습니다.
• 후순위 근저당권자는 왜 제3자가 아닌가요?
  대항요건 흠결을 주장할 수 있는 제3자는 양도된 채권 자체에 관해 양수인과 양립할 수 없는 법률상 지위를 가진 사람뿐입니다. 후순위 근저당권자는 선순위 채권이 누구에게 있든 그보다 뒤에서 배당받을 지위이므로 여기에 해당하지 않습니다.
• 배당은 어떤 순서로 받나요?
  매각대금으로 모든 채권자를 만족시킬 수 없으면 법원은 민법·상법 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당합니다. 근저당권자 사이에서는 등기 순위가 기준이므로 선순위 근저당권부 채권을 양수한 사람은 후순위보다 먼저 배당받습니다.

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