부동산 경매
근저당권이 넘어갔다는 통지를 못 받았는데 새 채권자가 경매를 신청할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신
신청 자체는 할 수 있지만, 채무자가 통지를 받지 못했다고 매각허가결정에 불복하면 경매를 신청한 양수인이 채권양도 통지나 승낙을 증명해야 합니다. 대법원은 이 점을 심리하지 않은 원심결정을 파기했습니다. 지금은 양도 통지서가 실제로 도달했는지 우편 기록부터 확인하십시오.
매각허가결정에 대한 즉시항고는 결정을 고지받은 날부터 1주 안에 항고장을 내야 하는 불변기간입니다.
새 채권자가 경매를 신청했다는 사실만으로 경매가 무효라고 따질 필요는 없습니다. 다툴 지점은 채권이 넘어갔다는 통지나 승낙이 있었는지입니다.
이런 상담이 많습니다
C씨는 2023년 집을 담보로 금융회사에서 1억 9천만원을 빌리며 채권최고액 2억 1천만원의 근저당권을 설정했습니다. 2024년 이 대출채권과 근저당권이 다른 기관으로 넘어가 근저당권 이전의 부기등기가 됐지만, C씨는 채권양도 통지를 받은 기억이 없었습니다. 2025년 새 채권자가 임의경매를 신청해 매각허가결정까지 나오자, C씨는 통지를 받지 못했으니 경매를 신청할 자격이 없다며 불복했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
채권양도 통지 없이도 경매를 신청할 수 있나요?
신청은 할 수 있습니다. 근저당권과 함께 피담보채권을 넘겨받은 양수인은 근저당권 이전의 부기등기를 마치고 실행 요건을 갖췄다면, 채권양도의 대항요건을 갖추지 않았더라도 경매를 신청할 수 있고 법원도 개시결정 단계에서 그 증명을 요구하지 않습니다.
| 구분 | 효력 요건 | 경매에서의 의미 |
|---|---|---|
| 근저당권 이전 | 물권적 합의와 부기등기 | 있으면 경매 신청 가능 |
| 채권양도 | 통지 또는 승낙(대항요건) | 채무자가 다투면 양수인이 증명 |
출처 - 민법 제186조, 제361조, 제450조 제1항
저당권은 피담보채권과 떼어 따로 양도할 수 없습니다. 그래서 근저당권부 채권의 양도는 등기로 하는 근저당권 이전과, 통지나 승낙이 필요한 채권양도가 함께 이루어집니다.
근저당권 이전은 물권적 합의와 등기로 효력이 생깁니다. 채권양도는 양도인과 양수인 사이에서는 합의로 넘어가지만, 채무자에게 주장하려면 양도인의 통지나 채무자의 승낙이 있어야 합니다.
통지를 못 받았다면 경매 중에 어떻게 다투나요?
채무자는 대항요건이 없는데도 개시결정이나 매각허가결정이 나왔다는 이유로 경매개시결정에 대한 이의신청이나 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있습니다. 그 절차에서는 경매를 신청한 양수인이 통지나 승낙으로 대항요건을 갖췄다는 것을 증명해야 합니다.
2024마6339 사건에서 채무자는 매각허가결정에 대해 채권양도 통지를 받지 못했다고 다퉜습니다. 원심은 대항요건을 갖췄는지 심리하지 않고 주장을 배척했는데, 대법원은 담보권 실행 경매의 항고 사유에 관한 법리를 오해했다며 원심결정을 파기하고 전주지방법원에 돌려보냈습니다. 대법원은 심리할 사항을 정했을 뿐이고, 통지가 실제로 있었는지는 환송 뒤 심리에서 정해집니다.
경매개시결정에 대한 이의신청은 매각대금이 모두 지급될 때까지 할 수 있습니다. 매각허가결정이 나오기 전이라면 이 이의신청으로 다투는 방법도 있습니다.
매각허가결정에 항고하려면 무엇이 필요한가요?
항고하려는 사람은 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전이나 법원이 인정한 유가증권을 보증으로 공탁해야 합니다. 보증을 낸 증명서류를 항고장에 붙이지 않으면 원심법원이 항고장을 각하합니다.
채무자나 소유자가 낸 항고가 기각되면 보증으로 낸 돈은 돌려받지 못합니다. 그래서 2026. 10. 11. 기준 현행 「민사집행법」 아래에서는 양수인이 통지 사실을 증명할 자료를 갖고 있는지 먼저 따져 본 뒤 항고 여부를 정하는 편이 안전합니다.
사법보좌관이 매각허가결정을 했다면 그 처분에 대한 이의신청 형식으로 불복하게 되고, 2024마6339 사건도 이 경로로 항고법원까지 올라갔습니다.
통지를 받지 못한 경매 대응 순서
- 등기부 확인 - 근저당권 이전 부기등기의 날짜와 원인을 확인합니다. 확정채권양도 등 양도 원인이 적혀 있습니다.
- 우편 기록 확인 - 양도인 명의 통지서가 주소지로 왔는지 우편물과 등기우편 조회로 확인합니다. 이사했다면 당시 주소를 함께 확인합니다.
- 불복 경로 선택 - 매각허가 전이면 경매개시결정 이의, 허가 후면 1주 안에 즉시항고를 검토합니다. 사법보좌관 처분이면 이의신청 형식을 씁니다.
- 보증 준비 - 즉시항고에는 매각대금의 10분의 1 보증이 필요합니다. 기각되면 돌려받지 못한다는 점을 계산에 넣습니다.
- 증명 요구 - 항고 절차에서 양수인에게 통지서와 도달 자료를 내라고 요구합니다. 증명이 없으면 그 점을 다툽니다.
여기까지는 일반 기준이고, 채무자가 양도를 승낙하는 서면에 서명했거나 이미 양수인에게 이자를 갚아 온 경우에는 금융거래 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매 절차의 이의·항고와 배당 다툼 사건을 수행합니다.
- 1
등기부 확인
부기등기 날짜·원인
- 2
우편 기록 확인
통지 도달 여부
- 3
이의·즉시항고
허가 후 1주 안
- 4
보증 공탁
매각대금 10분의 1
- 5
양수인 증명 요구
통지서·도달 자료
실무상 착안점
근저당권이 다른 기관으로 넘어가 경매가 들어오면 채무자는 등기부를 보고 이미 끝난 일로 여기는 경우가 많습니다. 하지만 등기는 근저당권 이전만 보여 줄 뿐, 채권양도를 채무자에게 주장할 수 있는지는 따로 따집니다. 2024마6339 결정은 이 차이를 경매 절차 안에서 다툴 수 있다고 확인했습니다.
여기서는 통지서가 언제 어느 주소로 왔는지가 결론을 좌우합니다. 등기우편 배달 조회, 당시 주민등록 주소, 금융회사가 보낸 안내문의 발송 내역을 날짜순으로 모아야 합니다. 통지를 받지 못했다는 말만으로는 부족하고, 받지 못한 사정을 보여 주는 기록이 있어야 합니다.
항고 절차에서 증명책임은 양수인에게 있지만, 채무자 쪽 기록이 있어야 그 증명을 구체적으로 다툴 수 있습니다. 매각허가결정이 취소되면 경매는 그 단계에서 멈추고, 양수인이 대항요건을 갖춘 뒤 다시 진행할 수도 있다는 점까지 계산에 넣어야 합니다.
— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 경매 절차의 이의·항고와 배당 다툼 사건을 수행해 왔으며, 등기부와 우편 기록을 대조해 채권양도 대항요건의 증명 여부를 따지는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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- 보증금에 질권 잡은 뒤 생긴 근저당, 부기등기 없어도 질권이 미치나요?
출처
- 대법원 2024. 8. 19. 자 2024마6339 결정
- 민사집행법 제15조 제2항·제3항
- 대법원 2022. 1. 14. 자 2019마71 결정
- 민법 제361조
- 민법 제450조 제1항
- 민사집행법 제86조 제1항
- 민사집행법 제130조 제3항·제6항
2026.10.12 기준으로 조문을 확인했습니다.
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