부동산 경매

강제경매개시결정을 송달받지 못했는데 낙찰됐다면 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 강제경매개시결정은 채무자에게 반드시 송달되어야 하고 송달 없이 진행된 매각절차는 매각허가결정에 대한 항고로 다툴 수 있습니다. 대법원은 경매개시결정이 고지되지 않으면 압류 효력과 관계없이 유효하게 경매절차를 속행할 수 없다고 보았습니다. 지금은 매각허가결정 고지일을 확인하고 1주 안에 즉시항고를 준비하십시오.

송달을 못 받았다고 해서 채권 자체가 없어지거나 경매가 영영 무효가 되는 것은 아닙니다. 송달을 제대로 마치고 절차를 다시 밟으면 경매는 진행될 수 있으므로, 다투는 목적을 먼저 정해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2024년부터 해외 지사에 근무하면서 국내 오피스텔을 비워 두었습니다. 2025년 5월 채권자가 대여금 판결로 이 오피스텔에 강제경매를 신청했는데, 경매개시결정은 L씨가 살지 않는 오피스텔 주소로 보내졌다가 송달되지 않았습니다. 그대로 매각기일이 진행되어 2025년 11월 2억 1,000만원에 매각허가결정이 났고, L씨는 뒤늦게 이를 알고 다툴 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

강제경매개시결정은 꼭 채무자에게 송달해야 하나요?

송달해야 합니다. 경매개시결정은 압류의 효력을 생기게 할 뿐 아니라 경매절차의 기초가 되는 재판이어서, 당사자에게 고지되지 않으면 효력이 있다고 할 수 없습니다. 대법원은 따로 압류 효력이 생겼는지와 관계없이 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없다고 판단했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 압류 효력이 채무자에게 결정이 송달된 때 또는 기입등기가 된 때 생긴다고 정하고 있습니다. 기입등기로 압류 효력이 먼저 생겼더라도 채무자 송달은 따로 마쳐야 합니다.

주소를 모르면 어떻게 송달하나요?

공시송달로 합니다. 민사집행 절차에는 민사소송법의 송달 규정이 준용되고, 당사자의 주소를 알 수 없으면 법원사무관등은 직권이나 신청으로 공시송달을 할 수 있습니다. 공시송달이 적법하게 이루어졌다면 실제로 결정문을 받지 못했어도 송달된 것으로 봅니다.

다만 공시송달의 요건을 갖추지 못했거나, 외국 주소로 적힌 사람에게 국내 공시송달 방식을 쓴 경우처럼 방법이 틀렸다면 송달의 흠이 됩니다. 대법원 91마239 결정도 외국 주소가 적힌 사람에 대한 공시송달 방식이 잘못된 사건이었습니다.

송달 흠은 어떤 절차로 다투나요?

매각허가결정에 대한 즉시항고로 다툽니다. 강제집행을 계속 진행할 수 없는 때는 매각허가에 대한 이의신청사유이고, 법원은 이 사유가 있으면 직권으로 매각을 허가하지 않아야 합니다. 개시결정 송달 없이 속행된 절차가 여기에 해당합니다.

이해관계인은 매각허가 여부의 결정으로 손해를 볼 때 즉시항고할 수 있습니다. 채무자는 물론, 송달 흠으로 절차가 잘못 진행돼 손해를 보는 다른 이해관계인도 항고이유로 이 흠을 들 수 있습니다. 항고할 때는 매각대금의 10분의 1을 보증으로 공탁해야 합니다.

대금 완납 전이라면 경매개시결정에 대한 이의로 절차상 흠을 주장하는 방법도 있습니다. 송달 누락은 형식적인 절차상 흠이므로 강제경매개시결정 이의사유가 됩니다.

송달 누락 대응 순서

• 송달 기록 열람 - 경매기록에서 개시결정 송달보고서와 공시송달 여부를 확인합니다. 흠이 있는지 여기서 드러납니다.
• 고지일 확인 - 매각허가결정 고지일을 적습니다. 즉시항고 기간 1주가 이날부터 셉니다.
• 보증 준비 - 항고하려면 매각대금 10분의 1을 공탁합니다. 채무자 항고가 기각되면 돌려받지 못합니다.
• 즉시항고 또는 이의 - 허가결정 뒤에는 즉시항고로, 대금 완납 전에는 개시결정 이의로 다툽니다. 송달 흠을 이유로 듭니다.
• 변제 협의 병행 - 송달 흠이 인정돼도 절차를 다시 밟으면 경매가 이어집니다. 채권자와 변제 협의를 함께 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공시송달이 이미 이루어졌거나 주소 변경을 신고하지 않은 사정이 있다면 송달 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매절차의 매각허가 이의와 즉시항고 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매개시결정을 못 받았는데 경매가 진행되나요?
  송달 없이 매각절차를 계속할 수는 없습니다. 대법원 1991. 12. 16. 자 91마239 결정은 경매개시결정이 경매절차의 기초가 되는 재판이라 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없다고 보았습니다. 송달 없이 진행된 매각은 항고로 다툴 수 있습니다.
• 기입등기가 됐으면 송달은 필요 없나요?
  필요합니다. 민사집행법 제83조 제4항은 송달 또는 기입등기 중 먼저인 때 압류 효력이 생긴다고 정할 뿐이고, 절차를 이어가려면 채무자에게 개시결정을 고지해야 합니다. 압류 효력과 절차 속행 요건은 따로 봅니다.
• 주소를 모르면 송달은 어떻게 하나요?
  공시송달을 합니다. 민사집행법 제23조 제1항에 따라 민사소송법이 준용되고, 민사소송법 제194조 제1항은 주소를 알 수 없을 때 법원사무관등이 직권이나 신청으로 공시송달을 할 수 있게 합니다. 적법한 공시송달은 송달의 효력이 있습니다.
• 송달 흠은 매각허가 이의사유인가요?
  해당합니다. 민사집행법 제121조 제1호는 강제집행을 계속 진행할 수 없는 때를 이의신청사유로 정하고, 제123조 제2항에 따라 법원은 이 사유가 있으면 직권으로 매각을 허가하지 않아야 합니다. 개시결정 송달 없는 속행이 여기에 들어갑니다.
• 채무자 아닌 사람도 송달 흠을 다툴 수 있나요?
  손해를 보는 이해관계인이면 다툴 수 있습니다. 민사집행법 제129조 제1항은 이해관계인이 매각허가 여부의 결정으로 손해를 볼 때 즉시항고할 수 있게 하고, 제130조 제1항은 이의신청사유를 항고이유로 인정합니다. 송달 흠은 절차 전체의 흠이기 때문입니다.
• 항고할 때 보증금이 필요한가요?
  필요합니다. 민사집행법 제130조 제3항은 매각허가결정에 항고하는 사람에게 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전이나 유가증권을 보증으로 공탁하게 합니다. 채무자·소유자의 항고가 기각되면 같은 조 제6항에 따라 보증을 돌려받지 못합니다.

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