부동산 경매

세무서 공매에서 최선순위 전세권자가 배분요구를 하면 전세권이 소멸하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 현행 국세징수법에서는 최선순위 전세권자가 공매 배분요구의 종기까지 배분요구를 하면 그 전세권은 매각으로 소멸하고, 배분요구를 하지 않으면 매수인이 전세권을 인수합니다. 과거 대법원은 구 국세징수법에 명문 규정이 없다는 이유로 배분요구와 관계없이 인수된다고 보았지만 현행법은 소멸을 명시합니다. 지금은 공매공고에 적힌 배분요구의 종기와 전세권 존속기간을 확인하십시오.

배분요구를 하지 않으면 전세권을 잃는 것이 아닌가 걱정할 필요는 없습니다. 요구하지 않으면 전세권은 매수인에게 그대로 인수되고, 존속기간이 끝난 뒤 매수인에게 전세금 반환을 청구하게 됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 8월 아파트에 전세금 7억원, 존속기간 2026년 8월까지로 전세권설정등기를 마쳤습니다. 그 뒤 2025년 집주인은 A씨에게서 5억원을 빌리며 근저당권을 설정해 주었고, 2026년 초 구청과 세무서의 압류등기가 차례로 들어왔습니다. 세무서장이 체납세금을 걷으려고 공매를 신청하자, 최선순위 전세권자인 C씨는 배분요구를 하면 전세권이 소멸하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공매로 팔리면 전세권은 어떻게 되나요?

전세권이 압류채권이나 매각으로 소멸하는 저당권보다 뒤에 있으면 매각으로 소멸하고, 그보다 앞선 최선순위 전세권은 매수인이 인수하는 것이 원칙입니다. 공매재산의 질권·저당권·가등기담보권은 모두 매각으로 소멸합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「국세징수법」은 여기에 예외를 둡니다. 최선순위 전세권이라도 전세권자가 배분요구를 하면 매각으로 소멸합니다. 민사집행법의 부동산 경매에서도 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸하도록 같은 구조를 두고 있습니다.

과거 판례는 왜 배분요구와 관계없이 인수된다고 했나요?

2011. 4. 4. 법률 제9913호로 개정되기 전의 구 국세징수법에는 매각으로 전세권이 소멸하는지에 관한 명시적 규정이 없었습니다. 그래서 대법원은 대항력 있는 전세권은 배분요구를 했는지와 무관하게 매수인에게 인수되고, 배분 대상 전세권은 존속기간이 끝나 담보물권적 권능만 남았거나 대항할 수 없는 전세권으로 한정된다고 보았습니다.

이 판례는 그 구법이 적용되던 공매에 관한 것입니다. 현행법은 전세권자의 배분요구 절차와 배분요구 시 소멸을 조문으로 정했으므로, 지금 진행되는 공매에서는 현행 조문에 따라 판단합니다.

배분요구를 할지 말지는 어떻게 정하나요?

전세금을 공매 대금에서 먼저 받고 이사할 생각이면 배분요구를 하고, 계속 살 생각이면 배분요구를 하지 않는 쪽을 검토합니다. 배분요구를 하면 전세권이 소멸하므로 매각대금에서 전세금 전액을 받지 못하는 경우에도 매수인에게 나머지를 청구할 수 없습니다.

최선순위 전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위권리자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있지만, 공매 배분에서는 압류와 관계되는 국세 중 우선하는 세금이 있는지도 따져야 합니다. 예상 매각가와 선순위 세금을 계산한 뒤 결정해야 합니다.

공매 전세권 배분요구 대응 순서

• 공매공고 확인 - 공고문에서 배분요구의 종기와 매각예정가격을 확인합니다. 종기가 지나면 배분요구를 할 수 없습니다.
• 순위 확인 - 등기부로 전세권 설정일과 근저당·압류 등기일을 비교합니다. 최선순위인지에 따라 인수와 소멸이 갈립니다.
• 존속기간 확인 - 전세권 존속기간이 끝났는지 확인합니다. 끝났다면 담보물권으로서 배분 대상이 되는지 따로 봅니다.
• 배분 예상액 계산 - 예상 매각가에서 우선하는 세금과 비용을 빼고 전세금을 전액 받을 수 있는지 계산합니다. 부족하면 인수를 택하는 편이 나을 수 있습니다.
• 배분요구 또는 인수 결정 - 결정에 따라 종기 전에 배분요구서를 내거나 매수인과의 관계를 준비합니다. 결정 뒤에는 철회가 제한됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권 존속기간이 이미 끝났거나 당해세 같은 우선 세금이 큰 경우에는 등기와 체납 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공매 절차의 배분 다툼과 공매처분 집행정지 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 최선순위 전세권은 공매로 소멸하나요?
  원칙적으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 다만 현행 국세징수법은 전세권자가 배분요구를 한 전세권은 매각으로 소멸한다고 정하고 있으므로, 배분요구 여부가 결론을 가립니다. 공매공고의 종기를 먼저 확인해야 합니다.
• 배분요구는 언제까지 해야 하나요?
  매각으로 소멸하지 않는 전세권을 가진 사람이 배분을 받으려면 배분요구의 종기까지 배분을 요구해야 합니다. 종기는 공매공고에 적혀 있으므로 공고문을 받자마자 날짜를 확인해야 합니다.
• 배분요구를 취소할 수 있나요?
  배분요구로 매수인이 인수할 부담이 달라지는 경우 배분요구의 종기가 지난 뒤에는 철회할 수 없습니다. 최선순위 전세권자의 배분요구가 여기에 해당하므로 종기 전에 신중히 결정해야 합니다.
• 예전 판례와 결론이 다른 이유는요?
  대법원은 2011. 4. 4. 개정 전 구 국세징수법에 명문 규정이 없던 사건에서 대항력 있는 전세권은 배분요구와 무관하게 인수된다고 보았습니다. 현행법은 배분요구 시 소멸을 조문으로 정했으므로 지금 공매에는 현행 조문이 적용됩니다.
• 후순위 전세권은 어떻게 되나요?
  압류채권이나 매각으로 소멸하는 저당권·가압류채권에 대항할 수 없는 전세권은 매각으로 소멸합니다. 이 경우 전세권자는 배분 절차에서 순위에 따라 전세금을 배분받습니다. 배분받지 못한 나머지는 전 소유자에게 청구합니다.
• 법원 경매에서도 같은가요?
  같은 구조입니다. 민사집행법상 경매에서도 최선순위 전세권은 매수인이 인수하지만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다. 공매와 경매가 함께 진행되면 각 절차의 종기를 따로 확인해야 합니다.
• 근저당권은 공매로 소멸하나요?
  소멸합니다. 공매재산에 설정된 모든 질권·저당권·가등기담보권은 매각으로 소멸하고, 근저당권자는 배분 절차에서 순위에 따라 배분을 받습니다. 근저당보다 뒤에 설정된 전세권도 같이 소멸하므로 설정일 순서를 비교해야 합니다.

비슷한 상황

• 압류된 부동산이 공매로 넘어간다는데 막을 수 있나요?
• 세금 체납으로 부동산이 공매에 넘어갔는데 멈출 수 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성