배당

세무서 압류 뒤에 설정한 근저당권, 공매되면 남은 돈을 체납자보다 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 세무서 압류 뒤에 설정한 근저당권이라도 공매대금에서 체납 국세를 먼저 채우고 남은 돈은 근저당권 채권에 먼저 배분되고, 그래도 남아야 체납자에게 갑니다. 공매로 근저당권은 소멸하지만 세무서장은 압류 전후를 불문하고 담보권자에게 순위에 따라 배분할 공법상 의무가 있다고 대법원은 보았습니다. 지금은 채권최고한도액 범위 안의 채권액을 증빙서류와 함께 세무서에 신고해 두십시오.

근저당권이 소멸했다고 해서 체납자에게 따로 소송부터 걸 필요는 없습니다. 공매 절차 안에서 배분을 받는 것이 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2024. 6. 거래처에 공급한 자재 대금을 담보하려고 거래처 대표 명의 임야에 채권최고한도액 5,000만원의 근저당권을 설정했습니다. 그런데 그 임야에는 이미 2024. 2. 세무서의 체납 압류등기가 있었고, 2025년 공매로 매각돼 매수인이 대금을 모두 냈습니다. 받을 돈은 4,500만원인데, O씨는 근저당권이 없어졌다는 말에 한 푼도 못 받는지 걱정하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공매가 끝나면 내 근저당권은 어떻게 되나요?

공매로 매각되면 공매재산에 설정된 모든 질권·저당권·가등기담보권은 소멸합니다. 매수인이 매수대금을 완납하면 근저당권설정등기는 말소되고, 근저당권자는 매각대금에서 배분을 받는 것으로 권리를 행사하게 됩니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「국세징수법」은 옛 조문 체계를 전면 개정한 것이어서 원안이 인용한 제80조·제81조·제83조는 지금 제92조·제96조 등으로 옮겨졌습니다. 내용은 같은 취지로 유지됩니다.

압류 뒤에 설정한 근저당권도 배분을 받나요?

받습니다. 세무서장은 매각대금을 압류재산과 관계되는 체납액, 교부청구된 체납액, 압류재산과 관계되는 저당권 등으로 담보된 채권 등에 배분하고, 남은 금액이 있을 때만 체납자에게 지급합니다. 대법원은 세무서장이 압류 전후를 불문하고 담보권자에게 우선순위에 따라 배분할 공법상 의무를 진다고 보았습니다.

따라서 압류 뒤에 설정한 근저당권은 체납 국세보다는 뒤지지만 체납자 본인보다는 앞섭니다. 매각대금이 체납액을 넘는다면 그 차액은 채권최고한도액 범위 안에서 근저당권자에게 먼저 배분되어야 합니다.

배분을 받으려면 따로 신청해야 하나요?

공매공고의 등기 전에 이미 등기된 근저당권이라면 법상 배분요구가 필요한 채권은 아니지만, 채권최고한도액 범위 안의 실제 채권액과 증빙서류를 세무서에 내는 것이 안전합니다. 공매공고 등기 뒤에 설정한 근저당권은 배분요구의 종기까지 배분을 요구해야 배분받을 수 있습니다.

물품대금 채권이라면 거래명세서, 세금계산서, 잔액 확인서가 증빙이 됩니다. 채권최고한도액이 5,000만원이고 실제 채권이 4,500만원이라면 4,500만원을 신고하고, 최고한도액을 넘는 이자는 배분받을 수 없습니다.

세무서가 배분을 거부하면 어떻게 다투나요?

담보권자의 배분 신청을 거부하거나 배분에서 빼는 것은 행정처분이므로 이의신청·심사청구·심판청구를 거쳐 행정소송으로 다툽니다. 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 불복을 시작해야 합니다.

소유자인 체납자가 이의를 제기했다는 사정만으로 세무서장이 담보권자의 배분 신청을 거부할 수는 없고, 담보권이 명백히 무효라는 등 특별한 사정이 있어야 합니다. 잘못된 배분으로 남은 돈이 체납자에게 지급됐다면 체납자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

공매 배분 대응 순서

• 공매 진행 확인 - 공매공고와 배분요구 종기를 확인합니다. 근저당권 설정일이 공매공고 등기 전인지 봅니다.
• 채권 신고 - 채권최고한도액 범위 안의 채권액과 증빙을 세무서에 냅니다. 배분계산서에 정확히 반영되게 합니다.
• 배분계산서 확인 - 원안이 나오면 내 채권의 순위와 금액을 확인합니다. 체납자에게 가는 잔액이 있는지 봅니다.
• 배분기일 이의 - 문제가 있으면 배분기일에 출석해 기일 종료 전까지 이의합니다. 불출석하면 원안에 동의한 것으로 봅니다.
• 불복 또는 부당이득 청구 - 배분 거부는 90일 안에 불복하고, 체납자에게 잘못 지급된 돈은 부당이득으로 청구합니다. 두 절차를 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권보다 앞선 가압류나 임차인이 있거나 교부청구된 지방세·공과금이 많은 경우에는 배분계산서 전체와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공매 절차 대응과 배분 관련 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공매되면 근저당권등기는 어떻게 되나요?
  소멸합니다. 공매재산에 설정된 모든 질권·저당권·가등기담보권은 매각으로 소멸하고, 매수인이 대금을 완납하면 등기도 말소됩니다. 근저당권자는 대신 매각대금에서 순위에 따라 배분을 받습니다. 압류 전에 설정했든 뒤에 설정했든 마찬가지입니다.
• 압류 뒤 설정한 근저당권도 체납자보다 앞서나요?
  앞섭니다. 세무서장은 매각대금을 체납액과 저당권 등으로 담보된 채권에 배분하고 남은 금액만 체납자에게 지급합니다. 대법원 2002. 3. 26. 선고 2000두7971 판결은 압류 전후를 불문하고 담보권자에게 순위대로 배분할 공법상 의무가 있다고 보았습니다.
• 배분요구를 꼭 해야 하나요?
  공매공고 등기 전에 등기된 근저당권은 법상 배분요구가 필수는 아닙니다. 공매공고 등기 뒤에 설정했다면 배분요구의 종기까지 요구해야 배분받을 수 있습니다. 어느 경우든 실제 채권액과 증빙을 내 두어야 배분계산서에 정확한 금액이 반영됩니다.
• 채권최고한도액보다 채권이 많으면요?
  채권최고한도액을 넘는 부분은 근저당권으로 우선 배분받을 수 없습니다. 최고한도액을 넘는 원금과 이자는 무담보 채권이 되어, 집행력 있는 판결 정본이 있어야 배분 대상에 들어갈 수 있습니다. 최고한도액 범위 안의 금액을 먼저 정확히 신고합니다.
• 배분계산서가 틀리면 언제까지 이의하나요?
  배분기일에 출석해 그 기일이 끝나기 전까지 자기 채권과 관계되는 범위에서 다른 채권자의 채권이나 순위에 대해 이의를 제기할 수 있습니다. 기일에 출석하지 않은 채권자는 배분계산서 원안대로 배분하는 데 동의한 것으로 봅니다.
• 남은 돈이 체납자에게 가 버렸다면요?
  체납자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 근저당권자에게 배분돼야 할 돈을 체납자가 받았다면 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것이기 때문입니다. 동시에 세무서의 배분 거부나 누락은 처분이므로 90일 안에 불복을 제기해 둡니다.

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