부동산 경매

1순위 전세권자인데 집이 경매로 팔리면 전세권이 없어지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 최선순위 전세권은 경매로 매각되어도 원칙적으로 없어지지 않고 매수인이 떠안으며, 전세권자가 배당요구를 한 경우에만 소멸합니다. 민사집행법 제91조 제4항은 저당권 등에 대항할 수 있는 전세권을 매수인이 인수하되 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다고 정합니다. 지금은 법원이 알려 온 배당요구 종기가 언제인지부터 확인하십시오.

경매가 시작되었다고 서둘러 집을 비울 필요는 없습니다. 배당요구를 하지 않으면 전세권은 매수인에게 그대로 넘어갑니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 집주인과 전세금 3억원, 기간 2년으로 전세권설정계약을 맺고 1순위로 전세권설정등기를 한 뒤 살고 있습니다. 2025년 말 이 집에 2순위 근저당권을 가진 은행이 경매를 신청했고, 전세 기간은 1년 가까이 남아 있습니다. A씨는 경매로 집이 팔리면 전세권이 없어지는지, 계속 살 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1순위 전세권은 경매로 소멸하나요?

원칙적으로 소멸하지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 있는 전세권을 매수인이 인수하도록 정합니다. 최선순위로 등기된 전세권은 뒤에 설정된 근저당권에 대항할 수 있으므로, 2순위 근저당권자가 신청한 경매로 매각되어도 매수인이 전세권의 부담을 떠안습니다.

반대로 전세권보다 먼저 설정된 근저당권이나 압류가 있으면, 그 뒤에 설정된 전세권은 매각으로 소멸합니다.

배당요구를 하면 어떻게 되나요?

최선순위 전세권자가 배당요구를 하면 전세권은 매각으로 소멸하고, 전세권자는 매각대금에서 1순위로 전세금을 배당받습니다. 전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 다른 채권자보다 전세금을 먼저 받을 권리가 있기 때문입니다.

배당요구를 할 수 있는 사람에는 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자가 포함됩니다. 법원은 배당요구의 종기를 정하면 최선순위 전세권자에게 경매개시결정과 종기를 고지해야 하므로, 이 고지서를 받았다면 선택할 시점이 온 것입니다.

전세 기간이 남아 있어도 배당요구를 할 수 있나요?

실무에서는 할 수 있다고 보는 것이 일반적입니다. 전세권의 우선변제권은 전세권이 끝나는 것을 전제로 하는데, 존속기간이 남은 전세권자가 배당요구를 하는 것은 전세계약을 끝내겠다는 의사표시로 볼 수 있습니다. 법원은 배당요구가 있으면 이를 이해관계인에게 통지하므로, 그 통지가 집주인에게 도달하면 전세권이 종료된다고 봅니다.

이 점은 판례로 명확히 정리된 쟁점이 아니므로, 기간이 많이 남았다면 집주인에게 계약 종료 의사를 담은 내용증명을 함께 보내 두는 편이 안전합니다.

인수와 배당요구 중 무엇이 유리한가요?

매각대금에서 전세금 전액을 받을 가능성이 크면 배당요구가, 계속 살고 싶거나 매수인에게서 전세금을 돌려받는 것이 더 안전하면 인수가 유리합니다. 전세권이 인수되면 매수인이 새 전세권설정자가 되어 기간 만료 때 전세금을 돌려줄 의무를 집니다. 배당요구를 하면 매각대금에서 후순위 권리자보다 먼저 받지만, 대금이 부족하면 남은 금액은 집주인에게 따로 청구해야 합니다.

1순위 전세권 경매 대응 순서

• 등기 순위 확인 - 등기사항증명서로 전세권보다 앞선 근저당권·압류가 없는지 확인합니다. 최선순위여야 인수 대상입니다.
• 배당요구 종기 확인 - 법원 고지서나 경매 공고에서 종기를 확인합니다. 선택의 마감일입니다.
• 예상 배당액 계산 - 감정가, 유찰 가능성, 당해세 같은 우선채권을 따져 전세금 전액 배당 가능성을 봅니다.
• 선택과 신청 - 배당요구를 할지, 인수로 남을지 정합니다. 배당요구를 하면 종기 뒤에는 철회할 수 없습니다.
• 종료 의사 통지 - 기간이 남았다면 배당요구와 함께 집주인에게 계약 종료 의사를 알립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권과 별도로 주택임대차보호법상 대항력·확정일자를 함께 갖춘 경우라면 권리를 어떤 순서로 행사할지 전입일과 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세보증금 반환과 경매 배당 다툼 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 후순위 근저당 경매에도 인수되나요?
  됩니다. 최선순위 전세권은 뒤에 설정된 근저당권에 대항할 수 있으므로, 2순위 근저당권자가 신청한 경매로 팔려도 배당요구를 하지 않는 한 매수인이 인수합니다. 매각물건명세서에도 인수 권리로 적힙니다.
• 배당요구는 언제까지 하나요?
  법원이 정한 배당요구의 종기까지 해야 합니다. 법원은 종기를 공고하고 최선순위 전세권자에게 따로 고지합니다. 종기가 지나면 배당요구를 할 수 없어 전세권은 매수인에게 인수되므로, 고지서를 받는 즉시 날짜를 적어 두십시오.
• 배당요구를 취소할 수 있나요?
  배당요구로 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우에는 종기가 지난 뒤 철회할 수 없습니다. 최선순위 전세권자의 배당요구가 여기에 해당하므로, 철회하려면 종기 전에 해야 하고, 종기 뒤에는 배당요구의 효과가 그대로 유지됩니다.
• 배당요구하면 몇 순위로 받나요?
  최선순위 전세권자는 후순위 근저당권자나 일반채권자보다 먼저 전세금을 받습니다. 다만 경매 비용과 법률상 더 앞서는 채권이 있으면 그 뒤에 받으므로, 매각대금이 충분한지 미리 따져 봐야 합니다.
• 인수되면 전세금은 누가 돌려주나요?
  매수인이 돌려줍니다. 전세권이 인수되면 매수인이 전세권설정자 지위를 넘겨받아 기간이 끝날 때 전세금을 반환할 의무를 집니다. 그래서 매수인은 입찰 때 인수할 전세금만큼 낮은 가격을 써냅니다.
• 기간이 남았는데 배당요구가 되나요?
  실무상 가능하다고 봅니다. 배당요구를 전세계약 종료 의사로 보고, 법원의 배당요구 통지가 집주인에게 도달하면 전세권이 끝난다고 보는 것입니다. 다만 다툼을 줄이려면 종료 통지를 따로 보내는 편이 안전합니다.

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